長沙樓市一季度緣何“冰火兩重天”

4月22日，湖南統計局發布的《一季度湖南經濟運行情況分析》稱，湖南全省“一季度商品房銷售面積同比下降10.1%，其中長沙商品房銷售面積同比下降30.7%，全省增速居全國第27位、中部六省末位”。

下降30.7%！長沙樓市今年一季度為何如此慘淡？蹊蹺的是，購房者在踩盤看房時卻發現樓市銷售火爆，兩者為何大相徑庭？

房價、地價上漲，長沙樓市火爆

“沒想到又是日光！”來自湖南常德的葛瑞華（化名）想在長沙買第二套房，按照長沙去年發布的“反炒房”政策，二套房購房者的“房票”資格在長沙排名靠后，凡是遇到銷售略微火爆的樓盤，他就只能望樓興嘆。

“卓越中寰項目很好，有地鐵，有江景，還在長沙的金融中心，可是開發商一棟棟地放房源，根本搶不到。”葛瑞華說，他看中的好幾個盤都是一樣的火爆場景。

此外，還有購房者稱，據說卓越中寰項目開發商前期積累了1000多組客戶，但就是搞饑餓營銷，房子一棟一棟不緊不慢地推出。

搶房的同時，長沙房價也逐步升溫。在長沙湘江西岸的金融中心地塊，一位購房者告訴《中國經濟周刊》記者，“去年，萬科在這里的一個盤，我覺得各方面都比龍湖項目要好一些，不到1.3萬元/平方米。現在，隔壁的卓越中寰賣到了將近1.4萬元，聽說龍湖的價格也要1.4萬元左右，漲了不少。”

購房者對房價上漲的直觀感受得到了數據的印證。據國家統計局4月16日公布的數據，長沙3月房價同比漲幅11%，環比上漲0.7%。

調控政策的實際操作也頗為微妙。

限價調控形勢下，長沙限購區域的樓盤定價均須通過相關部門核定。今年3月，地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館（又名珠江柏悅灣）的住宅（毛坯）核價為14500元/平方米（毛坯），單價比周邊房價高出約40%。

《中國經濟周刊》記者了解到，實際上，該樓盤為精裝修，此前曾有銷售人員稱該樓盤售價將超過2萬元/m2。

限價政策下，樓盤核定價格卻大幅上漲，有媒體援引業界人士的話稱“這是不積極落實樓市調控政策的負面典型”，“使得當地購房者的恐慌情緒加劇”。

不光是房價上漲，地價也在上漲。據第三方統計，今年長沙拍賣的限價地住宅的限定價格較去年明顯上浮，其中熱門的梅溪湖板塊J-12地塊限價1.26萬元/m2，較2018年限價上浮1600元/m2;濱江新城F4-B地塊限價1.29萬元/m2，較2018年限價上浮1400元/m2，洋湖新城H52、H44地塊限價1.26萬元/m2，較2018年限價上浮1100元/m2。

限購導致成交量下滑？

在一些購房微信群中，購房者也紛紛吐槽長沙今年房地產銷售火爆，官方統計數據給出的判斷卻是冰火兩重天。這到底是怎么回事？

長沙地產界觀察人士文江分析，造成“冰火兩重天”的原因可能有三方面：第一，單純從數據看，一季度銷售面積同比下滑較大，可能有統計口徑的原因，并不一定非常準確;第二，數據對比的基數也有較大影響，去年一季度正是長沙樓市一路暴漲的時候，今年同比下滑也正常;第三， “更重要的是看環比，我了解的情況是，3月成交量環比增長超過一倍。”

有開發商人士對《中國經濟周刊》記者表示，今年以來，長沙拍賣的限價地價格上漲是導致搶房現象的重要原因，限價地漲價，也就意味著現在推出的新房價格處于低位，至少比同區域的樓盤今后房源的價格更低，這樣一來市場預期明顯轉向，就容易產生搶購的現象。

長沙市岳麓區卓越中寰項目賣到了將近1.4萬元/平方米。

那么，統計局給出的數據失真了嗎？

關于銷售面積下降的原因，湖南省統計局研判，一季度商品房銷售面積下降主要受政策性限購、棚改收縮和前期基數較高等因素綜合影響。

限購因素排在第一位。在一家央企開發商人士看來，長沙房地產成交量的下滑很正常。他預判，如果再不放開限購，下半年的形勢會更差。

根據長沙市2018年6月25日開始的“反炒房”新政規定，本市戶籍家庭在限購區域內已有一套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第二套商品住房;市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿一年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購一套商品住房。

此外，長沙還規定，父母投靠成年子女落戶不滿兩年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后，任何一方兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

諸多限購條件加在一起之后，“房票”難求成了不少潛在購房人群的感慨，他們被長沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了門外。根據湖南中原地產的數據統計，2019年，長沙購房需求預估量為7.3萬人左右，有效客戶量減少。

據克而瑞數據，2018年長沙市限購的內六區（指芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、望城區）商品住宅共成交99435套房源。根據湖南中原地產的數據統計，2019年，長沙購房需求預估量為7.3萬人左右，較之于2018年實際成交數大幅減少。

與此同時，長沙土地供應在增加。0731房產網發布的《2018年長沙樓市白皮書》顯示，與2017年相比，2018年的內六區土地供應出現了大幅增長，建筑面積達1818萬平方米，增幅達49%，以平均100平方米/套估算，供應量超過18萬套。

研究機構湖南中原董事總經理胡治鋼認為：“長沙3年來的‘供不應求已經結束，過熱的需求被抑制。2019年市場下行壓力將進一步增大。”

“房住不炒”，長沙樓市再念緊箍咒

2019年，政策仍將是影響長沙房地產市場走勢的關鍵。

4月15日，湖南出臺政策，在長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。此前，長沙二套房契稅政策是90平方米以下1%，90平方米以上2%。以長沙市區一套90平方米以下、總價100萬元的房子計算，契稅稅率調整之后，僅此一項就增加了3萬元的交易成本。

一個頗有意味的細節是，該文件的出臺單位并非長沙市層面，而是湖南省財政廳、住建廳與省稅務局聯合出臺。

回溯一年前，長沙打響“反炒房”戰爭之時，《湖南日報》曾極為罕見地連發4篇評論嚴厲批評長沙房地產。當時，《中國經濟周刊》也報道，長沙后來出臺的號稱國內最嚴厲調控政策，實際上是由湖南省主要領導親自推動。

今年1月召開的湖南省十三屆人大二次會議期間，湖南省委書記杜家毫表示，希望長沙繼續保持定力，以穩定的房價換來市民穩穩的幸福。

長沙市2019年政府工作報告稱，“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利，持續保持房價“洼地”優勢。

中共中央政治局4月19日會議再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

《中國經濟周刊》此前報道，一城一策的調控框架下，房住不炒的原則并未改變。湖南省住建廳一位人士稱，湖南整體定調還是嚴控。長沙市住建委一位官員也對《中國經濟周刊》記者表示，長沙保持房地產市場平穩健康發展的決心沒有變化。

長沙樓市“限”字訣

2017年的長沙樓市被稱為“政策年”，各種限制措施陸續出臺。2017年3月18日， 長沙首提限購，湖南省內戶口在長沙市區無房者限購1套;湖南省外戶口在長沙市區無房，需在長沙延續交納12月社保后限購1套。同年9月，限購地區擴大至除瀏陽市、寧鄉市外所有行政區域。

2017年3月22日，限價政策出臺，對房地產開發企業申報的價格明顯過高的，不予辦理申報監制，暫停其網簽行為，必要時對該樓盤進行成本監審。而在當年6月29日、8月18日，長沙先后發布人才新政及落實措施。長沙市認定的ABCD類人才，在長沙市購買首套房時將不受戶籍和繳稅記錄的限制。這被市場認為逆轉了此前發布的限購政策。

限地價方面，2017年8月28日，長沙市發布通知稱，長沙市今后將根據住宅銷售價與住宅綜合開發成本，按不高于土地掛牌起始價的150%，綜合確定土地交易最高限價。

限利潤方面，長沙市發布通知要求，自2017年12月11日起，限價商品住房的平均利潤率為6%～8%，有效期為兩年。

到了2018年6月25日，長沙打響“反炒房”戰爭，樓市限制政策在調整中升級，被外界戲稱為“限購、限售、限價、限落戶、限離婚、限貸款”的系列政策全面落地。例如，限售方面，本市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。

（《中國經濟周刊》記者李永華整理）