社區準物業管理破解城市舊小區管理難路徑選擇

摘要：近年來，社區準物業管理逐漸興起，其管理模式日益完善，這在很大程度上改變了人們的居住環境，也保證了政府在人們的心中的良好形象，促進了社會的穩定，保證了環境的和諧。在今后的社區管理中，它將成為一個最有效的破解難題的選擇。

關鍵詞：社區；準物業管理；保障機制；路徑

一、社區準物業管理的產生背景

近年來，“社區準物業管理”成為一個十分火熱的新詞匯。我國大力推行住房改革，促進房地產事業發展的蒸蒸日上，不僅建立起了大面積的住宅小區，也在物業管理方面不斷完善，使得其日趨規模化與專業化，在很大程度上提升了人們的生活舒適度。但是，這種情況僅限于新型小區，一些建成時間較長的舊區因為在設計方面不夠完善，基礎設施不完備，管理模式老化等原因，普遍存在各種各樣的問題，主要包括：居住環境混亂、日常維修滯后、私搭亂建問題頻出等。怎樣推進物業管理的科學化，促進老區環境的優化，這是未來社區發展必須思考的一個問題。

二、社區準物業管理的基本內涵

目前，我國十分注重推進舊小區的物業改革，使管理工作更加系統化、科學化與持續化。但是，從目前的研究情況來看，相關方面的研究論文十分有限，即便是現有的研究也大多是一些期刊論文，篇幅有限。此外，關于什么是社區準物業管理，人們尚沒有形成一致的看法。這一詞匯最早出現于2003年，經過幾年的發展，這一詞匯被使用的頻率越來越高。2007年，《寧波日報》對其內涵進行了明確定義：社區準物業管理，指的就是由相關部門組織成立物業公司，按照小區內不同家庭收入的不同，確定差異化的物業收費，實施層級化管理。從目的而言，物業管理不是為了盈利，即便在運行資金不足的情況下，也是由政府財政補貼。這樣做的最終目的就是為了推進社區管理向著福利化方向發展。結合上述分析，本文對其進行了界定：所謂社區準物業管理，是針對老舊小區而言的，它有別于之前的管理機制，是老舊小區從非專業向專業化發展的一個新階段，從本質上來說，它是一個特定的過渡時期。

三、老舊小區推廣社區準物業管理的優勢體現

（一）有利于滿足社區居民改善居住環境的需求

近年來，經濟發展迅速，人們的生活水平蒸蒸日上，對于居住環境要求也越來越高。老舊小區基礎設施不完善、管理也不到位、環境基礎較差，因而民眾要求優化管理模式，改善居住環境。社區準物業不能隨意入駐小區，它需要經過層層審核，然后再由政府投資，推進環境整治，這樣才能保證物業管理的有序與高效。社區準物業建設水平的不斷提升使得社區環境大大改善，社區秩序更加井然，公共服務質量明顯提升，安全保障措施做得越來越好。

（二）有利于提升地方政府形象

對于政府而言，良好形象的樹立是它們十分關注的一個問題，這對于政府的良好運作也有著十分重要的意義。從目前老舊小區的建設情況來看，存在著各種各樣的問題，主要包括：居住環境混亂、日常維修滯后、私搭亂建問題頻出等。物業在這些問題上的管理缺失直接導致了居民自行承擔這些問題，如果地方政府能夠對這些問題予以重視，保證監管到位，就能夠切實解決民眾關心的問題，提升政府的公信力，樹立良好的政府形象。社區準物業管理如果能夠順利開展，群眾的難題就能被解決，他們就會更加信賴政府，對政府工作更加滿意。這有利于凝聚民心，集中民智，確保政府在民眾中樹立良好的形象，如果沒政府各方面的支持，社區準物業管理也不可能高效運轉。

四、社區準物業管理的操作策略

（一）提升硬件設施

社區準物業管理的順利開展需要一系列的保障性條件，其中最重要的一點就是要全面考慮老舊小區的實際情況，要根據當地的實際情況完善配套設施，因地制宜選取合適的整治策略，以確保準物業管理的高效科學，這樣才能保證最終的治理成效。部分城市相繼推進舊房改造，在這個過程中嚴格各項工作，大力開展“穿新衣”“戴新帽”，完善監控設施，配備消防設施，增加設備資金投入，增設專門化的管理用房，此外，還要建立更多的宣傳窗口，增設照明設施，推進綠化的完善，大力建設排水系統，進行基礎設施的綜合治理，這樣才能保證準物業管理的系統化與科學化，使硬件設備的更新能夠適應發現實的發展需求。

（二）資金保障

要想推進準物業服務的完備化，首先需要考慮的一個重要問題就是設立足夠多的管理用房，對所有的物業管理工作者進行適當補貼，對于特殊的住戶適度減免費用。從當前的發展情況來看，地方政府必須大力支持社區準物業發展，在資金方面予以支持。只有先引導民眾明白物業服務的眾多好處，才能推進其市場運作步入正軌。在資金支持方面，政府要推進財政制度的完善化，將物管資金納入財政撥款的比例之中，進行合理的預算。此外，還要確保配套設施到位，嚴格設計流程，核實資金流向等。

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作者簡介：

顏麗酈（1981.10- ），女，漢族，遼寧省朝陽市，本科，助教，研究方向：土木工程。