農村建設用地復墾的政策解讀

陳曉燕

近年來，國家越來越重視農村建設，頒布了新的農村建設用地復墾政策，本文我們主要闡述了復墾的定義及基本條件，復墾面積的認定以及地票價款分配。針對這一政策進行詳細分析。

一、復墾的定義。

農村建設用地復墾是指依據土地利用總體規劃、農村土地整治規劃，土地權利人自愿將依法取得且利用效率不高的農村宅基地及其附屬設施用地、農村居民點中的工礦、倉儲等集體建設用地，復墾為耕地的行為。

二、復墾應具備的基本條件

（一）申請復墾宅基地必須在集鎮、城鎮規劃區外。

（二）在地質災害影響區域外，不影響復墾后土地的管護利用。

（三）申請復墾的宅基地具有房地產權證，除合法途徑取得的宅基地外，堅持 “一戶一宅”。

（四）申請復墾宅基地存在主體房屋，必須是土地變更調查確認的建設用地地類。

（五）申請復墾宅基地界址準確，權屬清晰無爭議，不損害相鄰關系人合法權益。

（六）申請復墾宅基地必須是能拆除房屋并復墾成耕地的地塊。

（七）土地權利人不再申請建新的，須有其他合法穩定住所。

三、復墾規劃設計中的注意事項

需要針對不同的宅基地類型進行工程規劃設計。在具體規劃中需要遵循合理可行性原則，便于人們生產生活，能夠體現節約型原則。具體從土地平整，水利，田間道路這三個方面進行分析。對于平坦型的宅基地開展工程規劃設計時，包括石坎設計，翻耕以及和客土。根據實際情況將石坎設計為干砌條石和漿砌條石;田間道路在規劃時需要綜合農戶的生產活動，按原有線路完成規劃，包括維修和新修道路;農田水利在規劃中需要包括沉沙凼和排水溝。平坦型的宅基地通過平整地土地之后完成復墾后水平田塊。針對坡度型的宅基地在進行工程規劃時，先對坡度區域完成降坡處理。按照先清田坎基槽，在進行移動坡地土石方，最后平衡挖填。坡度型的水利工程需要將最小比降至8‰，如果溝底坡度高于25°時，需要設置跌水池消能，經過施工后可復墾為坡式梯田以及水平田塊。

農村在進行建設用地復墾的過程中，其是否合理直接影響最終的項目效益。建設用地是農戶的重要生活場所，經過多年來的人工改造，其原始地面可能出現一定程度的變化，因此其工程規劃是否合理，不僅會影響工程效果，而且會對農戶的日常生產生活產生影響。在進行項目工程規劃中需要注意下列問題。首先，土地平整工程的覆土厚度應當與實際情況符合。經過復墾之后的耕地土層厚度應當高于0.4米，厚度應當由現場勘察調查情況來決定。當前。為了能夠使內部圖量分析獲得平衡，沒有根據實際的厚度情況分析，進而會影響復墾之后的耕地質量。其次在布設石坎的過程中，沒有結合周邊的地形，片面追求美觀化。最后在規劃道路和溝渠時應當盡量避開糞池位置，由于經過填滿之后，地面會存在一定程度的凹陷，進而影響工程質量。因此在開展農村建設用地復墾規劃設計時，相關人員需要仔細勘探并詢問農戶已復墾的地塊情況，結合實際規劃原則，在規劃道路和溝渠時應當與原有的溝渠、道路進行融合，避開地面塌陷的位置。

四、復墾面積的認定

在申請農村建設用地復墾條件時，首先土地權屬必須清楚，且完成自愿申請;由項目所在村委會進行統一申報;負荷土地總體規劃和整理復墾開發規劃的;屬于危房拆除的復墾，戶均超過500平方米。

農村建設用地復墾項目測繪成果審查始終堅持“以圖斑為控制、以權證為合法依據，以實測范圍為其實施范圍”原則進行審查，相關技術標準按“二調”規程執行。

1、前期測繪審查

按照農村建設用地復墾的定義及《重慶市國土房管局關于進一步規范二次調查成果在農村建設用地復墾中應用的通知》（渝國土房管發〔2011〕152號）相關文件規定，前期測繪面積認定需遵循以下要求：

（1）農村建設用地復墾必須是符合土地變更調查確認的建設用地圖斑。

（2）農村建設用地復墾片塊面積原則上以1：500比例尺實測成果為準，當1：500比例尺實測片塊面積大于土地利用現狀圖上相應圖斑面積時，其差值在3%以內的，按1：500實測面積作為該圖斑面積;差值大于3%的，其超過部分面積按3%計算。

（3）農村建設用地復墾片塊邊緣有將相鄰地類中的林地、耕地、園地的部分納入農村建設用地的，應從農村建設用地復墾片塊中剔除。

2、竣工測繪審查

根據《重慶市農村建設用地復墾項目竣工測繪實施細則》相關文件規定，竣工測繪面積認定需遵循以下要求：

（1）竣工測繪面積認定必須以入庫備案的項目范圍線進行套合審查。

（2）對未動工實施的，在竣工測繪審查時進行扣除。

3.涉及已新建或需建新的，要扣除或預留建新面積指標。

四、地票價款分配

地票初次交易的，重慶農村土地交易所在地票價款中按規定扣除建設用地復墾成本后的地票凈收益，按照下列原則支付給權利人：

（一）農村宅基地及其附屬設施用地復墾的，單戶交易總面積未超過667平方米的部分，地票凈收益的85%歸宅基地使用權人，15%歸農村集體經濟組織;超過667平方米部分對應的地票凈收益全部歸農村集體經濟組織。但是，單戶復墾交易的宅基地證載面積已超過667平方米的，宅基地證載面積部分對應收益的85%歸宅基地使用權人，15%歸農村集體經濟組織，其附屬設施用地對應的地票凈收益全部歸農村集體經濟組織。

（二）農村集體經濟組織公共設施、公益事業等建設用地復墾的，地票凈收益全部歸農村集體經濟組織。

（三）其他集體建設用地復墾的，根據土地使用權人和所有權人的約定支付，其中農村集體經濟組織作為所有權人分得地票凈收益不低于15%。

當農戶退出宅基地之后，并承諾不申請宅基地補償標準：需要對農村住房，附著物補償參照地區同期征地政策給予一次性補償;宅基地使用權補償可以參照土地補償標準，按照每畝進行1.2萬元的退出宅基地面積完成一次性補償;購房補助根據每戶所退出的面積，按照每畝1.8萬元的標準完成相應補貼。當農戶完全退出宅基地后需要重新申請宅基地建房補償。針對這種情況：對原住房和構建物，附著物補償，需要參照地方政策按照相應標準進行一次性補償;宅基地使用權補償需要參照土地補償費的標準，根據農戶退出宅基地面積減去申請新住房面積，按照每畝1.2萬元對實際騰退宅基地進行補償;節約用地獎勵補償需要根據用戶退出宅基地面積減去新建宅基地面積，按每畝1.8萬元標準補償。

總而言之，為了能夠促進農村發展，國家頒布了農村建設用地復墾政策，本文我們針對這一政策進行詳細解讀。

（作者單位：409000 重慶市黔江區國土資源和房屋管理局）