全球房地產(chǎn)業(yè)面臨“大考”

云賀

近幾年，雖然全球政治和經(jīng)濟(jì)形勢不確定性加強，資本市場面臨巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)卻仍發(fā)揮著資本注入的磁吸效應(yīng)，彰顯出強大的號召力。不過，普華永道房地產(chǎn)研究部在今年4月發(fā)布的報告《房地產(chǎn)業(yè)的未來趨勢——2019年全球展望》中預(yù)測，未來全球房地產(chǎn)市場將面臨一場“大考”。

總體而言，在主要區(qū)域市場辦公和住宅需求發(fā)生深刻變化的情況下，這場“大考”主要來自技術(shù)創(chuàng)新、人口結(jié)構(gòu)變化趨勢等多重力量的驅(qū)動。例如，在移動互聯(lián)網(wǎng)支持下，未來千禧一代不僅獲取房產(chǎn)信息的渠道更加多元，還將推動共享住宅、聯(lián)合辦公等新理念逐步走向成熟，從而改變傳統(tǒng)的辦公模式和住宅模式，并可能會重塑房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式乃至產(chǎn)權(quán)劃分方式。

報告認(rèn)為，緊跟社會變遷的步伐、精準(zhǔn)捕捉消費者實際需求是未來房地產(chǎn)從業(yè)者需要完成的重要課題。在這一過程中，未來房地產(chǎn)業(yè)的價值重心可能將從“磚塊與水泥”的實體買賣，轉(zhuǎn)向提供具有創(chuàng)新性的優(yōu)良服務(wù)。

仍具高歌前行的底氣

過去一年，全球政治與經(jīng)濟(jì)形勢充滿了不確定性。這一情況很可能會延續(xù)至2019年整年，甚至更長時間。投資者們對全球金融市場波動和經(jīng)濟(jì)前景疲軟的預(yù)期，會讓未來金融市場走勢充滿挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計，2018 年，全球收益性商業(yè)地產(chǎn)收購總額達(dá)9837億美元，同比增幅為3%左右。

盡管如此，普華永道的分析師們認(rèn)為，在未來一段時間，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資者眼中最具吸引力的資產(chǎn)類型。不動產(chǎn)資本分析公司（Real Capital Analytics）的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全球收益性商業(yè)地產(chǎn)收購總額達(dá)9837億美元，同比增幅為3%左右。這一數(shù)字在歷史上排名第三位，僅次于2007年和2015年。

可是，全球各區(qū)域的市場表現(xiàn)在不同因素作用下，可能會有所差異。

在北美，2018年的房產(chǎn)投資總額同比勁增19個百分點，給全球房地產(chǎn)市場注入了一劑“強心針”。

亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場盡管普遍經(jīng)歷了利率上升、信貸渠道收緊以及商用和住宅地產(chǎn)價格高企引發(fā)的購買力疲軟等一系列挑戰(zhàn)，但過去一年的市場基本面依然強勁，2018年的總交易額達(dá)1591億美元，僅比上年的峰值低2%。

而歐洲房地產(chǎn)市場，在英國脫歐等原因的作用下卻大幅走低，交易額同比下降10%。

在調(diào)查采訪了全球主要投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人后，報告提出，盡管在諸多原因的催動下，全球一部分投資人正在尋求減持資產(chǎn)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域依舊是巨額資金的首選歸宿之一。

可以預(yù)見，未來一段時期內(nèi)，金融市場的其他指標(biāo)或許會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但主要地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)仍具高歌前行的底氣。

顛覆房地產(chǎn)經(jīng)營模式

在調(diào)研過程中，普華永道的分析師們發(fā)現(xiàn)，“過時”“淘汰”成為全球房產(chǎn)所有人的共同擔(dān)憂。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)雖有投資屬性，但房屋畢竟是消耗品，隨著時間推移而發(fā)生折損也是必然現(xiàn)象。如今更重要的是，在技術(shù)創(chuàng)新、人口結(jié)構(gòu)變化趨勢等的驅(qū)動下，人們使用房屋的模式已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

美國紐約一處待售的房產(chǎn)。

移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場的消費者們擁有了更廣闊的視野和更多的選擇比較空間。同時，未來千禧一代將成為市場主力軍，他們所倡導(dǎo)的共享經(jīng)濟(jì)、“在家辦公”等理念，都有可能在新技術(shù)的支持下變?yōu)楝F(xiàn)實，從而顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，乃至產(chǎn)權(quán)劃分方式。

對此，報告里特別引用了一位投行經(jīng)理的觀點：“人們都不知道5年后他們的工作會變成什么樣，更不用說10年、15年后了，那他們?yōu)槭裁催€要簽訂長期租賃合同呢？”

普華永道的分析師們認(rèn)為，辦公領(lǐng)域可能將成為率先點燃房地產(chǎn)業(yè)變革的那把“火”。以WeWork等為代表的這些專門從事小微團(tuán)隊辦公室租賃業(yè)務(wù)的公司，讓靈活辦公、聯(lián)合辦公的理念風(fēng)靡全球。根據(jù)全球知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）的預(yù)測，到2030年，類似的辦公空間將占到商業(yè)辦公房產(chǎn)市場的30%。而如今這一數(shù)字只有5%。

產(chǎn)業(yè)價值重心轉(zhuǎn)移

不僅是商業(yè)地產(chǎn)，住宅模式的變化也可能會在潛移默化中影響全球房地產(chǎn)市場的未來走向。

以亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場為例。隨著通勤人口向大中城市不斷集中，主要市場住房成本持續(xù)上升，開發(fā)商不斷縮小單套住宅面積。由此，在某些城市地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了共享公寓。這些共享公寓通常包括一個酒店房間大小的生活區(qū)，與廚房、起居室、娛樂休息區(qū)等其他功能房間相連。

目前，共享公寓的租戶一般是年輕人群體，他們對住宅的要求已經(jīng)與父輩大不相同。他們不僅會考慮成本問題，還十分注重生活的便利性、安全性和時尚性。

此外，其他多種多樣的房產(chǎn)模式也在全球遍地開花。

歐洲盛行的“25小時酒店”正在模糊辦公、住宅和娛樂場所的界限。

在印度，“云廚房”項目讓多個餐館通過共享廚房設(shè)施、放棄堂食模式，平攤傳統(tǒng)餐飲模式下高企的房屋租金成本壓力。同時，這個項目還致力于收購經(jīng)營不善的地塊，讓閑置的購物中心和停車場等在改造為廚房后得以重新煥發(fā)生機(jī)。

無論是聯(lián)合辦公還是共享公寓，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一個關(guān)鍵的問題是：這些會成為未來主流住房或辦公的模板，抑或只是年輕人一時興起追逐的“實驗性”潮流？這一問題的答案，將決定未來全球房地產(chǎn)市場的形態(tài)與走向。

畢竟，共享生活空間一般由酒店等改造而來，改造成本并非小數(shù)字。而聯(lián)合辦公的可持續(xù)性也面臨著諸多挑戰(zhàn)。比如，很多采取聯(lián)合辦公的企業(yè)都是科技浪潮下成長起來的初創(chuàng)型公司，財務(wù)狀況并不明朗，資金鏈也不穩(wěn)固，能否在低迷的市場環(huán)境中存活下來還是個問題。這些都給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了未知風(fēng)險。

不過，報告認(rèn)為，可以肯定的是：未來房地產(chǎn)業(yè)的價值重心會從“磚塊與水泥”的實體買賣，轉(zhuǎn)向提供具有創(chuàng)新性的優(yōu)良服務(wù)，而房地產(chǎn)市場的消費者也將漸漸從“租戶”或“房屋使用者”轉(zhuǎn)為“服務(wù)購買者”。

無論如何，房地產(chǎn)業(yè)想一直“吸金”，就要改變觀察社會變遷和人們生活變革的角度，真正從消費者的實際需求出發(fā)，與時俱進(jìn)。