作業(yè)成本法在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目應(yīng)用的可行性分析
——以慶陽(yáng)市安置住宅為例

孫建平

（蘭州理工大學(xué)，蘭州730000）

1 引言

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。在當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)公司提供的住宅項(xiàng)目日益同質(zhì)化的情況下，如何在同一地點(diǎn)的項(xiàng)目中脫穎而出，成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)關(guān)注點(diǎn)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本重點(diǎn)放在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)際成本上，往往忽略了成本的事前控制。實(shí)際中，建設(shè)項(xiàng)目成本有60%～80%在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目投入建設(shè)，降低成本的可能性很低，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本估算必須在設(shè)計(jì)階段就要做好成本控制管理。

房地產(chǎn)行業(yè)在慶陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本的邊際效用。目前慶陽(yáng)市人口數(shù)量呈上升趨勢(shì)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地開(kāi)發(fā)成本占有相當(dāng)大的比重，甚至超過(guò)50%，因此，能夠合理、準(zhǔn)確地估算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策起到至關(guān)重要的作用。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中作業(yè)成本法的實(shí)際應(yīng)用

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的建筑產(chǎn)品所消耗的所有的實(shí)際金額，人們稱其為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。如果要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行前進(jìn)行成本的估算，首先要確定這些開(kāi)發(fā)成本的分配和歸集，這就是成本估算的對(duì)象。

以下步驟是在確定成本動(dòng)因和建成項(xiàng)目成本庫(kù)之后需要進(jìn)行的具體操作：①通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些實(shí)際操作順序準(zhǔn)確地區(qū)分各種作業(yè)，然后得出同質(zhì)工序的作業(yè)。②通過(guò)研究房地產(chǎn)各種各樣的費(fèi)用所產(chǎn)生的原因，再根據(jù)實(shí)際的開(kāi)發(fā)情況，從而研究得出所有的成本的動(dòng)因。③通過(guò)上述第二步驟得出成本動(dòng)因的類別，記錄各種作業(yè)的成本動(dòng)因的各種資料，如名字和得到的途徑，繪出作業(yè)成本庫(kù)表格以及成本動(dòng)因的分析表格。

基于上述的理論研究，得出作業(yè)成本估算模型：假設(shè)I 表示的是n 種所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品或者企業(yè)成本對(duì)象，J 表示的是與作業(yè)具有聯(lián)系的m 種成本動(dòng)因。Qij 和Rij 分別表示產(chǎn)品i 和全部產(chǎn)品j 所占據(jù)的數(shù)據(jù)的比例，則可以得出下列方程式：Rij=Qij/ΣQij（0≤Rij≤1，且ΣRij=1）

又設(shè)Cj（j=1，2，3，…，m），則可以得出方程式：Ei=ΣRijCj

根據(jù)上述的計(jì)算方程式，將所擁有的資源的消耗金額的量根據(jù)不同的成本動(dòng)因按照標(biāo)準(zhǔn)的方程式合理地分配到所有的產(chǎn)品當(dāng)中，用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，通過(guò)計(jì)算得出以下產(chǎn)品的成本分配的實(shí)際清單，如表1 所示。

表1 產(chǎn)品的成本分配的實(shí)際清單

可以發(fā)現(xiàn)，通過(guò)使用作業(yè)成本法將產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本分配，和以往的成本估算相比較，顯然前者方法更為合理有效。

如果在作業(yè)成本庫(kù)中，要把某項(xiàng)產(chǎn)品拆分再進(jìn)行總和，以此計(jì)算開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的實(shí)際成本，再根據(jù)這個(gè)成本了解相應(yīng)的作業(yè)，可以得出產(chǎn)品成本的作業(yè)追索清單，如表2 所示：

表2 產(chǎn)品成本的作業(yè)追索清單

完成上述步驟，產(chǎn)品的各項(xiàng)成本將會(huì)非常清晰，相應(yīng)的作業(yè)消耗數(shù)清晰明了，如需查詢相應(yīng)的資源費(fèi)用耗用量，可以根據(jù)不同的清單進(jìn)行直接查詢，再次實(shí)現(xiàn)了與傳統(tǒng)成本估算方法的兼容。產(chǎn)品消耗作業(yè)動(dòng)因量的查詢中，與以往的成本估算的單一動(dòng)因相比較，可以去開(kāi)發(fā)部門(mén)的財(cái)務(wù)詳情中查詢，雖較為繁雜，但在當(dāng)下的數(shù)字化時(shí)代，就顯得更為簡(jiǎn)便。

歸納了產(chǎn)品成本的下一步就是進(jìn)行產(chǎn)品消耗作業(yè)的逆向追蹤，這一步驟是在原有成本估算基礎(chǔ)上的創(chuàng)新，在其中加入了一個(gè)參數(shù)k，這個(gè)參數(shù)在此過(guò)程中分開(kāi)了產(chǎn)品成本分配與成本庫(kù)資源消耗歸集，從而使得下一步的開(kāi)展更為簡(jiǎn)潔。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在作業(yè)成本法下的成本控制

3.1 設(shè)計(jì)為先的成本控制理念

設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資的最主要階段，也是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資控制的一個(gè)極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在這個(gè)階段控制好投資是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的關(guān)鍵，也是建設(shè)項(xiàng)目最為有效的節(jié)省階段。

3.2 價(jià)值工程法與作業(yè)成本法融合下的項(xiàng)目成本控制

價(jià)值工程，又稱為價(jià)值分析[1]。根據(jù)選材、中標(biāo)單位以及產(chǎn)品所使用的作業(yè)資源，可以直接知道產(chǎn)品成本的所有作業(yè)的組成部分。每一部分的改變基于作業(yè)成本法會(huì)算出不同的消耗資源的數(shù)量。要高效控制成本，就應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的應(yīng)用價(jià)值與作業(yè)成本法相結(jié)合。通過(guò)實(shí)地調(diào)研慶陽(yáng)市的安置住宅樓，可以發(fā)現(xiàn)其首要目的是符合多數(shù)人的使用安全和合適使用，在此條件下再實(shí)現(xiàn)整體的美化和降低搬遷的困難程度。所以在整體的功能設(shè)計(jì)時(shí)，需要對(duì)實(shí)際的功能進(jìn)行詳細(xì)的拆分了解，拆分成四步：實(shí)用、安全、美觀、其他，根據(jù)這四個(gè)部分進(jìn)行審核。更深入地對(duì)四個(gè)部分分解更為詳細(xì)，可以更方便地評(píng)價(jià)整個(gè)樓房的設(shè)計(jì)，得出相應(yīng)的功能評(píng)分及重要性系數(shù)。得出重要性系數(shù)之后，根據(jù)所面臨的不同問(wèn)題提出不同的設(shè)計(jì)方案，不同的設(shè)計(jì)方案必須要有不同的成本估算。在此理論基礎(chǔ)上，用計(jì)算的方法得出不同的方案的成本系數(shù)進(jìn)行比較。在安置住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，曾經(jīng)有過(guò)兩個(gè)較為有效可實(shí)行的方案，通過(guò)比較和研究相似時(shí)期的相似地區(qū)的一些數(shù)據(jù)，對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)行估算，得出成本系數(shù)。方案A 特征：混合結(jié)構(gòu)，層高3m，240 內(nèi)外磚墻，全框架結(jié)構(gòu)，半地下室儲(chǔ)存間，外裝修一般，內(nèi)裝修好，室外陽(yáng)臺(tái)，成本系數(shù)為0.509；方案B 特征：混合結(jié)構(gòu)，層高3m，240 內(nèi)外磚墻，預(yù)制柱基礎(chǔ)，半地下室儲(chǔ)存間，外裝修一般，內(nèi)裝修好，室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，成本系數(shù)為0.491。

完成上述的步驟可以得出成本系數(shù)，企業(yè)的技術(shù)人員會(huì)對(duì)所有的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)比，對(duì)所得到的分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算：與前面的重要性系數(shù)的乘積即為相應(yīng)方案的總分。再進(jìn)行下一步的計(jì)算，得出一個(gè)數(shù)值——價(jià)值系數(shù)，價(jià)值系數(shù)高的方案將是最后的選擇。兩個(gè)方案功能滿足程度評(píng)分及價(jià)值系數(shù)比較，如表3 所示。

由數(shù)據(jù)分析得出，在兩個(gè)方案的比較中，A 方案的功能明顯增多時(shí)，成本只會(huì)小幅度增長(zhǎng)。但是兩個(gè)方案都是在相同的地區(qū)做出的一個(gè)以往的成本估算，可能會(huì)有所偏差，接下來(lái)進(jìn)行作業(yè)模擬，通過(guò)作業(yè)成本法對(duì)開(kāi)發(fā)成本再次進(jìn)行估算，得出了新的成本系數(shù)。根據(jù)上述分析又得出B 方案為最佳方案。方案A 的成本系數(shù)為0.568，方案B 的成本系數(shù)為0.432。方案全能的滿足程度評(píng)分和相應(yīng)的價(jià)值系數(shù)如表4 所示。

根據(jù)以上分析，將作業(yè)成本法融入房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要是能夠準(zhǔn)確地建立成本庫(kù)，在建立成本庫(kù)的同時(shí)要分析相應(yīng)的成本動(dòng)因，這為下一步成本的歸集和分配打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確地計(jì)算每一個(gè)單位的產(chǎn)品所需的開(kāi)發(fā)成本是多少[2]。

如果明確地知道了產(chǎn)品成本為什么產(chǎn)生，但是并不能據(jù)此用作業(yè)成本法來(lái)判斷其合理性。做好充分的思想準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)成本的把控，使用價(jià)值工程法對(duì)作業(yè)價(jià)值進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，然后可以實(shí)現(xiàn)減弱或消除無(wú)用的作業(yè)，完成以上步驟即可更有效地完成成本的控制[3]。用價(jià)值工程來(lái)分辨作業(yè)的有無(wú)，前提是產(chǎn)品的成本構(gòu)成明確了，但是做到這一步驟的前提是要實(shí)現(xiàn)成本的精準(zhǔn)計(jì)算，如果達(dá)不到精準(zhǔn)的計(jì)算，在很多方面將會(huì)受到影響，例如，建筑材料的選取等，所以需要做好提前設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備。想要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲得良好的成效，除了有效節(jié)省成本、合理進(jìn)行設(shè)計(jì)、做好思想準(zhǔn)備外，還需要把作業(yè)成本法和價(jià)值工程完美結(jié)合，才能最為有效地減少或消除那些低效或無(wú)效的作業(yè)，以最終實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。

表3

表4

4 作業(yè)成本法應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)需要注意的問(wèn)題

實(shí)施效果問(wèn)題：因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)的特殊性，較難與當(dāng)今進(jìn)步的科技相結(jié)合，也不具備有太多的科學(xué)性質(zhì)，所以在費(fèi)用與許多先進(jìn)的制造項(xiàng)目也無(wú)法相比，引入作業(yè)成本法之后的成效，與其他行業(yè)比起來(lái)也沒(méi)有如此顯著，在短期看來(lái)，可能會(huì)存在很多疑惑；而若從長(zhǎng)期看來(lái)，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行

業(yè)會(huì)逐漸利用高科技產(chǎn)品，使用作業(yè)成本法的效果也會(huì)越來(lái)越受到重視；縱觀全局，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)行業(yè)中的成本效果和前面所提到的一些方面都可以帶來(lái)很多好處[4]。

準(zhǔn)確追溯與分配問(wèn)題：動(dòng)因準(zhǔn)確的追溯和成本的合理分配是作業(yè)成本法核算的兩個(gè)關(guān)鍵部分。房地產(chǎn)行業(yè)中存在著許多的間接成本，這些間接成本因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)為了公平把其分入了無(wú)關(guān)聯(lián)的部分，這在作業(yè)成本法引入房產(chǎn)行業(yè)后，是一個(gè)非常值得深究和探討的問(wèn)題。

成本效益問(wèn)題：將作業(yè)成本法引入房產(chǎn)行業(yè)時(shí)，需要注意的是要切實(shí)考慮成本效益原則去計(jì)算金額再引入作業(yè)成本法核算體系。

5 結(jié)論

綜上所述，將作業(yè)成本法應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本估算和控制中，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有方面。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行了有效分析，指出合理使用作業(yè)成本法，建立更為有用的作業(yè)成本池，從中選取相應(yīng)的成本動(dòng)因，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行精細(xì)計(jì)算，從而進(jìn)行更加有效的分配。同時(shí)，想達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，就更應(yīng)該有效地提高作業(yè)成本法和價(jià)值工程法的完美結(jié)合，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本估算水平，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更為有利的位置。