新形勢下房地產開發成本控制中存在的問題及對策

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢下房地產開發已成為關系國計民生的主要產業。在開發過程中，成本支出包括土地受讓費、陳舊房屋拆遷、城市基礎相關設施配套、代建工程費等，這些項目必然形成費用支出。當前新形勢下，政府在總體上對房地產市場的宏觀調控措施已經全面啟動推行，新形勢下房地產開發商之間的競爭尤其顯得更加激烈，土地轉讓成本的不斷提升、人工費用與建筑材料成本的持續上漲，無疑加大了房地產開發商的開發成本和開發風險。所以，為提高房地產企業在房地產開發市場中的競爭能力，最大限度的減控項目開發風險，對開發項目實施有效成本控制已成為房地產開發企業不容忽視的環節之一。本文系統地分析了新形勢下房地產開發成本控制中存在的實際問題，并提出與之相適應的對策。

1 新形勢下房地產開發企業成本控制中存在的主要問題

1.1 開發成本預結算及產中監督控制環節不盡完善。在實施房地產開發項目運行中，通常情況下進行的項目開始至結束的時間都比較長，期間所消耗的資金也比較巨大，此種情況下，房地產企業自身應該有一套比較系統的成本預算、結算以及施工期間的監督控制體系，目的是對房地產開發項目的具體收支情況進行掌握。但實際的情況是，房地產開發企業總是把幾個甚至十幾個項目齊頭并進，房地產開發的財務預決算部門和經營管理部門僅僅掌握某一年度的開發盈虧情況，將全部開發項目所投入資金的情況統一進行掌握。而對于具體項目的開發收付盈虧僅存于大概的層面，并且項目開發賬目記載不清。新形勢下房地產開發企業的成本主要反映在項目的賬目里，大宗投入項目有據可查，而項目的管理費用、財務費用、銷售費用等支出情況，卻難以見到具體的分攤賬目，還有的進行分攤的時間不是按部就班，應項目環節而動，因此所帶來的問題就顯而易見。

1.2 合同及項目管理疏漏，使工程合同的執行進度難以及時跟蹤。大量的合同簽訂是房地產開發企業司空見慣的現象，但是涉及合同的具體條款卻顯得比較復雜，因此，有關收付款項方面的計算與審核難度都比較大，尤其是在項目規模大、工期長的情況下，合同涉及的內容十分復雜。不僅如此，在具體的合同執行過程中，還會發生各種臨時變更合同的情形，而合同修改涉及內容很多，就會令房地產開發企業對合同的執行進度難以實施準確及時的管理，而因管理疏漏引致不可預見因素的出現使得控制成本加大。房地產開發企業不可避免的會受到很多不可預測因素(包括自然環境因素)的影響，如不可預見的自然災害、與預先的勘察報告有明顯差異的地質條件等，諸多人為難以控制的因素，都會使房地產開發項目在實際開發運行過程的成本有一定增加。

1.3 會計核算方式落后。新形勢下房地產開發企業的會計核算涉及到設計、施工、銷售等多個環節，因此對于房地產開發企業的會計核算來說，無疑是一個比較復雜的系統。目前條件下，很多房地產開發企業仍舊采用效率低下的傳統人工會計核算方式。其弊端是一方面尚未脫離復雜范疇，另一方面對資金的支出沒有嚴格的監控、管理手段。不僅如此，有些房地產開發企業的會計從業人員存在基本業務素質低等問題，對于新形勢下相繼新上市的會計電算化軟件不熟悉，凡此種種，已經在一定程度上阻礙了房地產開發產業的高效運行。

2 新形勢下加強房地產開發成本控制的對策

2.1 積極做好成本控制的預結算和中期監督。對于成本控制工作應該給予高度重視是房地產經營企業的關鍵所在。與此同時，由于房地產開發本身就是一個運行周期很長的生產性、消耗性的過程，因此，房地產開發企業的領導必須糾正成本控制過程中憑經驗操作的陳舊做法。在工程實施過程中，對于事先預定好的成本控制目標值必須予以遵循，在此基礎上，將不同時期的實際消費數值予以準確無誤地收集匯總，并在每一階段將匯集的實際數值與目標值進行對比分析，然后將分析結果應用到下一階段的成本控制編制計劃中。

2.2 將合同管理的具體內容納入控制項目開發成本之中。在房地產項目開發實施運行中，合同的管理具有至關重要的作用，房地產開發合同所規定的是甲乙雙方具體承擔的責任義務，所以，房地產開發商必須對開發工程成本與合同的密切關系給予足夠的重視。合同中對于協議條款的具體適用范圍及相關效力要有所涵蓋。在合同具體執行過程中，房地產開發企業要嚴格遵循合同中涉及的完工時期、工程進度安排，并且將工程進度的成本支出進行詳細的記錄。不僅如此，管理比較先進的房地產開發企業還應有一套明確清晰的合同付款臺賬，使合同內不同階段的各類支出筆筆有宗、件件有據，力爭實現對合同的全程管理，避免某些細節上出現問題，以利于掌握項目資金收付的全部計劃。

2.3 成本控制和電算信息化密切結合。實踐證明，在房地產開發過程中，成本控制會計電算化業務急需進入企業運行環節，這也是房地產開發企業實行成本控制必須予以重視的環節。目前ERP成本管理系統已經廣泛應用于房地產開發企業，在ERP成本管理系統運用過程中，需按房地產開發項目的成本標準對支出實施嚴格的調控，ERP成本管理系統能及時對超過成本標準的消耗實施跟蹤，并及時提醒企業決策方糾正偏差，使項目投資成本及時得到控制；ERP成本管理系統還有利于企業決策方對實施項目定期進行分析、考核，在此基礎上，研究和發現進一步降低成本的有效途徑與環節，以更大限度的實施成本控制，提升房地產開發企業的經濟效益。