新城控股 三年大躍進

謝澤鋒

從20名開外，到行業Top 10，新城控股（601155.SH）只用了三年時間。

根據易居克而瑞數據顯示，2018年房地產銷售額排行榜中，并不被大眾熟知的新城控股一躍成為中國第八大房企。排在他前面的僅有“恒碧萬融”以及保利、綠地和中海。

和許家印的大場面、孫宏斌的大手筆以及楊國強的高周轉不同，新城老板王振華秉持著“誠實做人、踏實做事”的風格，始終保持著低調，很少出現在媒體面前。

沉穩低調的性格，似乎和房地產行業格格不入，但是新城控股的發展速度卻像坐了火箭一般躥升。

常州首富的收割機

從千億上升到兩千億，新城只用了一年。

2018年，新城控股銷售金額達到2204.3億元。要知道2017年，新城控股才首次挺進千億大關，該年度銷售金額為1264.72億元。

如此之快的速度，不禁讓人驚嘆。其實從2015年開始，新城業績就已開始每年翻番。2015年銷售只有319億，2016年達到了650億，2017年達到1265億。

在王振華看來，新城控股之所以如此快速地跳躍式增長，主要在于抓住了市場變化和行業分化的關鍵點。

按照“上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張”的“1+3”戰略，新城在全國迅速布局;并以“住宅+商業”雙輪驅動戰略，將吾悅廣場在全國逐步落地。

和碧桂園一樣，王振華對于三四線城市仍然有信心。

盡管奉行著“駱駝精神和奮斗者文化”，但在“沒有規模就沒有話語權”的地產行業，王老板深知速度的重要性。

回看中國房企近十年的格局，曾經的王者已經淪為追趕者，而曾經的追趕者已經成為領頭羊。5年前的地產百強榜，目前僅僅只有53家還在百強名單里;14年前的百強榜，僅有19家房企還留在2017年榜單中。

5年時間，“近一半”百強出局;14年來，81%百強被“淘汰”。

資金和土地是地產企業起飛的助推劑。新城旗下擁有港股母公司新城發展（01030.HK）和A股新城控股兩家資本平臺，這在國內房企中也較為少見。

公司采用了美元債、公司債、ABS、ABN等多種方式實現融資，2017年新城控股整體平均融資成本為5.32%，低于行業平均值。

2018上半年，新城控股已發行總額度13億美元的美元債，該年6月，總額47億的私募債發行也已獲交易所審批通過。

2018上半年，新城控股拿地金額279億元，新增土儲82幅，總建面2074萬平，貨值達245.1億元。

和碧桂園一樣，王振華對于三四線城市仍然有信心。據悉，目前新城在一二三四線城市的布局比例是“1441”，即一線城市占10%、二三線城市各占40%、四線城市占10%。不過，其三四線的布局主要是集中在長三角、珠三角、環渤海等地區經濟發達的三四線城市以及中西部地區都市圈內的三四線城市。

根據公司最新業績預報顯示，2018年預計凈利潤90億-105億元，增長幅度為49%-74%。公司股價2019年至今漲幅接近77%，目前公司總市值為946億。

從盈利能力來看，新城控股居然還要優于行業標桿萬科A，2018年前三季度新城控股毛利率為38.58%，萬科A為34.76%，而凈利率方面，新城控股（16.65%）依然優于萬科（12.38%）。

開著這臺財富收割機，常州首富王振華的身家也是直線飆升，他以230億財富位居2018胡潤富豪榜第133名。

商業地產的機遇

“住宅+商業”兩條腿走路，和恒大、碧桂園等以住宅為主不同，新城控股銷售額中，商業地產（公寓、小商鋪）占據三分之一強。

截至2019年1月10日，新城控股集團在全國80個大中城市共布局96座吾悅廣場，其中已開業吾悅廣場達42座，2018全年實現租金及管理費收入21.16億元，而這一板塊在2017年僅有10.2億元，一年時間內實現翻倍。

而在選擇商業綜合體的投資機遇時，王振華也會堅守幾條底線：首先會看商業綜合體中到底有多少可銷售的面積，能不能覆蓋持有商業所需的現金流，這是首先考慮的指標;第二，租金收入，10年的平均年回報率能否達到10%以上，其中三四線城市項目要達到12%，一二線城市項目達到10%以上。

新城控股銷售額中，商業地產占據三分之一強。

秉持“有隋懷、不復制、具規模”，王老板開著這臺吾悅牌拖拉機，在廣袤的祖國大地開疆拓土。

在萬達偏愛輕資產模式的時候，“吾悅廣場”卻傾向于重資產模式，王振華認為，自持物業可以帶來穩定的現金流，增強抵御市場風險;二是可以享受未來資產升值的收益。重資產的核心在于運營效率，通過運營效率提升品質和附加值。

但問題是，側重重資產模式，導致其商業綜合體擴張速度稍慢。

重資產項目，一部分用于出售，比如商鋪和公寓，一部分則選擇持有出租。輕資產模式則主要是品牌和管理的輸出。

據財報顯示，新城控股旗下的青浦吾悅廣場、諸暨吾悅廣場、青島吾悅廣場、成都武侯吾悅廣場及渭南吾悅廣場為公司商業輕資產項目，2018年租金收入為3.46億元。

目前新城控股在三四線城市的商業綜合體項目，體量大概為50萬平方米，可售面積大概在30多到40萬方，持有商業面積大概在10萬方左右。

在圈內掀起多元化經營的風潮時，新城控股期望延伸至上下游產業鏈，包括金融、影院、兒童教育與娛

樂等業務板塊。如“多奇妙兒童樂園”，發展兒童體驗式消費業態;打造“星翼空間”為年輕的創業型公司提供創業孵化基地;攜手IMAX建設“星軼影院”。

為了激勵員工，新城控股也開始復制碧桂園的三共政策：“共創、共擔、共享”計劃以及類似萬科的“新城合伙人”跟投制度，實現項目管理團隊績效與項目經營業績掛鉤。