投資性房地產計量模式轉變趨勢探析

劉旭原 王順和

[摘要]由于改革開放的不斷深入，我國市場經濟有了較快的發展，市場經濟的不斷完善也使房地產市場進入了一個繁榮期。2006年，財政部頒布了新會計準則體系，規定了投資性房地產在會計核算上采用成本計量模式和公允價值計量模式。自準則實施以來，我國大多數企業選擇成本計量模式對投資性房地產進行計量。2014年，財政部頒布《企業會計準則第39號——公允價值計量》：一方面，體現了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢；另一方面，也體現了我國部分企業對投資性房地產由成本計量模式轉變為公允價值計量模式的趨勢。文章分析了投資性房地產計量模式轉變的原因，提出了公允價值計量模式存在的問題，為進一步完善計量模式提出了建議。

[關鍵詞]投資性房地產；成本計量；公允價值計量；模式轉變

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911029

1投資性房地產計量模式現狀

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。2006年財政部頒布《企業會計準則第3號——投資性房地產》（CAS3）中規定了我國投資性房地產在會計核算上采用成本和公允價值兩種計量模式。自準則實施以來，我國多數企業采用成本計量模式對投資性房地產進行計量。在成本計量模式中，企業擁有的投資性房地產的現價由取得時的歷史成本而定，不會隨著市場的波動而變化。在公允價值計量模式中，買賣雙方接受在公平交易條件和自愿的情況下所確定的價格。與成本模式計量相比，公允價值計量模式不僅考慮了市場的實時變化，也考慮了未來影響。會計準則中規定，一家企業只能使用一種投資性房地產計量方法，只有公司財務發生重大變動等特殊情況時才能依據會計準則進行計量模式的變更。

隨著經濟的快速發展，繁榮的房地產行業促使房地產價格不斷攀升，絕大多數房地產的現行價格已遠遠超過其歷史成本。采用歷史成本計量模式的房地產價值難以反映房地產的現行價值和準確的財務信息，也不利于投資者做出正確的決策。2014年，財政部頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》來規范公允價值計量，對計量方式、估值技術等多個方面進行了明確規定，不僅體現了我國會計準則與國際會計準則趨同，同時也體現了投資性房地產公允價值計量模式是大勢所趨。在新會計準則發布后的四年時間里，越來越多的企業對投資性房地產由成本計量模式轉變為公允價值計量模式。

2由成本計量模式轉向公允價值計量模式的原因

21會計準則的推動

隨著會計準則的頒布與實施，對投資性房地產兩種計量模式都做出了明確的規定與要求。所有企業均可采用成本模式計量投資性房地產，只有滿足一定條件后，才可采用公允價值計量模式。當前多數企業把投資性房地產作為增值收益或尋求收益的一種手段，本質上不同于固定資產和無形資產等。近幾年，由于國外掀起了公允價值計量模式的熱潮，導致公允價值計量模式在國內受到了越來越多的關注。隨著新會計準則的實行，我國房地產行業出現了向公寓價值計量模式轉變的導向，同時也進一步體現了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢。

22提高財務信息質量

由于我國房地產行業的繁榮發展，當前市場的現行價格已和歷史成本不符。因此，采用成本模式計量難以反映其當前價值。而在公允價值計量模式中，考慮了當前市場環境以及未來影響，體現了公允價值與市場波動的密切相關性。因此，采用公允價值計量模式，可以提高企業財務信息的準確性與及時性，有利于企業管理者和投資人及時了解企業的真實財務狀況和經營業績。

23改善融資環境

房地產企業在不斷發展壯大的過程中會有強烈的資金需求，而當自身持有的資金無法滿足時便需要進行融資。一般情況下，外部融資的方式主要有發行股票、債券、銀行貸款等，由于發行股票程序繁瑣、方式復雜、花費較高等原因，多數企業更傾向于銀行貸款來獲得資金支持。然而銀行會對申請貸款企業進行嚴格審核，企業財務報表必須達到一定的標準才能貸款，尤其會注重財務報表中的資產負債率，資產負債率越高的企業，受到的限制越多，獲得貸款的難度也越大。因此，一些企業會變更投資性房地產計量模式，轉變為公允價值計量模式，因為當前我國市場環境下，房地產公允價值通常高于其歷史成本。經過計量模式的轉變后，企業會提高資產總值，從而降低資產負債率，獲得銀行貸款，改善融資困難的窘境。

24提高經營業績

在成本計量模式下，需要對投資性房地產計提折舊和減值準備，進行攤銷等處理。然而在公允價值計量模式下，不需要對投資性房地產計提折舊和減值準備，進行攤銷等會計處理。只需在資產負債表日時將投資性房地產的公允價值與賬面價值之間進行調整，并把差額計入當期損益即可。由于我國當前市場環境下投資性房地產的市場價格遠高于其歷史成本，因此通過由成本模式計量轉變為公允價值模式計量可以明顯增加企業當期的利潤，同時在財務報告中提高了經營業績。

25如實反映資產現行價值

在成本模式計量下，在以取得投資性房地產的歷史成本確認其入賬價值，之后進行計提折舊和攤銷，對于存在減值跡象的需要在期末進行減值測試，并計提減值準備，若在后期發現資產價值有所恢復或提升也不得再轉回。在公允價值計量模式下，投資性房地產的現行價值會隨市場波動而變化，在資產負債表日的市場價值會如實將資產現行價值反映在企業的資產負債表上?；趯嵸|重于形式的原則，只有采用公允價值計量模式才能如實反映資產的現行價值，這有利于利益相關者做出正確決策。

26提供了盈余管理空間

盈余管理是企業管理層在法律法規和會計準則允許的范圍內，通過會計估計，利用會計政策等手段對會計收益信息進行調控，從而在短期內實現利益最大化的一種行為。當房地產市場不景氣或企業經營狀況較差時，利用會計政策轉變投資性房地產計量模式，由成本計量模式轉變為公允價值計量模式，可以在短期內迅速提高業績，美化財務報表，扭虧為盈。由于當前市場發展的不完善與監管制度的不規范，導致了通過變更投資性房地產計量模式而提供了盈余管理空間。

27管理層偏好

企業經營業績的好壞與管理層的收入和晉升密切相關，有時管理層也會是利益相關者。因此，對于管理層來說，提高企業經營業績，實現利潤最大化是首要任務。但是在成本模式計量下，投資性房地產的賬面價值只會因折舊而不斷減少。然而，在公允價值計量模式下，結合我國當前投資性房地產公允價值遠高于其歷史成本的狀況，通過轉變計量模式可以迅速實現利潤的提高和業績的改善，從而有助于管理者實現某些目的。

3轉變計量模式產生的影響

31對財務報表的影響

公允價值計量模式是在每期的資產負債表日確定公允價值，調整投資性房地產的賬面價值。由于我國房地產市場存在較強波動性，對于擁有較多投資性房地產的企業會影響其利潤表中當期會計利潤的數額。當前市場環境下，多數投資性房地產現行的公允價值會高于其歷史成本，在轉變為公允價值計量模式后，企業會出現資產總額增加的狀況，從而影響了財務報表中的資產負債表。資產總額的增加直接影響了資產負債率的降低，有助于企業降低財務風險，拓寬融資渠道。

32對經營狀況的影響

由于當前我國資本市場中具有ST制度，部分ST企業為早日摘帽會選擇利用轉變投資性房地產計量模式的手段，由于當前多數投資性房地產公允價值高于歷史成本這一因素，從而大幅度提高了利潤指標，短期內迅速改善經營狀況，實現扭虧為盈，成功摘掉ST“帽子”，保住上市資格。

4 完善投資性房地產公允價值計量模式的建議

41完善相關的會計準則

隨著新會計準則的頒布和實施，與國際會計準則相比，我國會計準則中對投資性房地產公允價值的應用仍缺乏詳細的規定，可操作性較差，如在房價發生波動時如何判斷為正常波動還是非暫時性的上漲或者下降呢？由于準則中缺乏對投資性房地產公允價值具體的披露、審計規定細則，從而增加了企業對投資性房地產后續計量的難度。另外，由于對投資性房地產公允價值取得方法不一，導致了現值技術運用的主觀判斷性較大，可靠性較低，增加了公允價值在實際操作中的難度。因此，為了進一步使投資性房地產公允價值計量得到廣泛使用，務必完善相關的會計準則，與國際會計準則接軌。

42加強公允價值監管，避免利潤操縱

公允價值計量模式的應用使企業相關的投資性房地產賬面價值得到了提高，這有利于企業的經營和聲譽。但與此同時，這也給那些想趁機虛增利潤、美化財務報表的企業可乘之機。加上目前我國資本市場制度仍不健全，不能及時發現和處理利用公允價值進行利潤操縱的企業。因此，必須加強我國市場經濟下公允價值的監管，提高監管力度，對那些進行利潤操縱和違反會計準則的企業必須嚴懲。

43提升會計人員的專業素養

很多企業對投資性房地產不采用公允價值計量模式是因為在公允價值評估方面人才匱乏，評估成本高。在我國市場環境下，想要實現公允價值的運用，必須提高相關人員專業素養，會計人員不僅需要必備的知識水平，還需要具有準確的職業判斷能力。因此，需要對估值人員進行關于公允價值處理方法和程序的培訓，帶動評估機構的興起。同時，鼓勵企業培養高水平的評估人員，并成立專有的估值團隊。

5結論

新會計準則的實施，使我國企業對投資性房地產呈現出由成本模式計量轉變為公允價值模式計量的趨勢。但由于我國當前新興市場經濟不健全，對公允價值應用的規定還不完善。因此，合理使用公允價值計量模式需要相關的政府部門進行正確引導，進一步完善相關會計準則，營造健康的市場環境，為公允價值體系在我國的廣泛運用提供強有力的支持。

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