嘉興中產(chǎn)階級(jí)旅居類(lèi)地產(chǎn)需求情況調(diào)查

吳佳琦

關(guān)鍵詞：旅居;旅游休閑;中產(chǎn)階級(jí)

本文為嘉興學(xué)院大學(xué)生研究訓(xùn)練（SRT）計(jì)劃重點(diǎn)課題：“社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)對(duì)旅游休閑類(lèi)房地產(chǎn)需求調(diào)查研究”課題成果

中圖分類(lèi)號(hào)：F59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年3月17日

世界旅游組織研究表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到5，000美元時(shí)，就步入成熟的度假旅游經(jīng)濟(jì)。2015年，中國(guó)人均GDP接近8，000美元，中國(guó)旅居產(chǎn)品進(jìn)入爆發(fā)期或者黃金時(shí)代。特別是隨著我國(guó)老齡人口的逐年增加，中產(chǎn)階級(jí)群體擴(kuò)大，旅游休閑、養(yǎng)老居住地產(chǎn)日益受到人們的關(guān)注。旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)與一般居住地產(chǎn)在客戶群體、環(huán)境資源、投資置業(yè)目的、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套服務(wù)設(shè)施方面都有所不同。因此，通過(guò)調(diào)查分析掌握消費(fèi)者對(duì)旅游休閑、養(yǎng)老地產(chǎn)的需求特征，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)旅居項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)，代理機(jī)構(gòu)旅游休閑、養(yǎng)老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，市場(chǎng)的拓展，以及項(xiàng)目產(chǎn)品后期管理運(yùn)作，提升中產(chǎn)階級(jí)投資旅居產(chǎn)品吸引力均有十分重要意義。

為此，本研究以社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)群體對(duì)旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)需求特征為對(duì)象，并通過(guò)對(duì)嘉興高校教師這一具有代表性中產(chǎn)階級(jí)職業(yè)群體調(diào)查，揭示其對(duì)旅居類(lèi)別墅、洋房、公寓需求，包括對(duì)旅居類(lèi)價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)方式、旅居形式、后期運(yùn)維等需求，以便更好地促進(jìn)旅居類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，推進(jìn)旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及旅居類(lèi)地產(chǎn)發(fā)展

（一）旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2012年以來(lái)，無(wú)論是云南林海，還是海南椰島;無(wú)論是渤海灣，還是珠三角;無(wú)論是東部沿海，還是西部?jī)?nèi)陸;無(wú)論是南國(guó)溫泉，還是北部長(zhǎng)白山區(qū)，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、恒大、保利、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、富力、敏捷等一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目正如潮涌之勢(shì)爭(zhēng)相亮相，旅游地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新“藍(lán)海”。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民生活水平的大幅提高，休閑時(shí)間的增加，旅游地產(chǎn)在中國(guó)的消費(fèi)需求市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大。中國(guó)已經(jīng)全面步入旅游休閑經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，對(duì)于擁有龐大的中產(chǎn)階級(jí)群體的中國(guó)社會(huì)，外出旅游休閑已經(jīng)是中產(chǎn)階級(jí)日常生活的重要組成部分，在“綠水青山就是金山銀山”、“清新空氣、逃離霧霾”、“以房養(yǎng)老、延遲退休”等理念推動(dòng)下，越來(lái)越多的社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)將目光投向了旅游、休閑、度假、養(yǎng)老房產(chǎn)，“旅游休閑+養(yǎng)老居住+投資增值”三個(gè)領(lǐng)域跨界融合，促成了中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始大力購(gòu)買(mǎi)或投資旅游休閑、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，一時(shí)間，旅游地產(chǎn)進(jìn)入投資黃金期，“望得見(jiàn)山、看得見(jiàn)水、記得住鄉(xiāng)愁”的“上山下鄉(xiāng)”旅居項(xiàng)目成為中產(chǎn)階級(jí)關(guān)注對(duì)象及很多地產(chǎn)企業(yè)拓展的新方向。

伴隨旅居類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)和集“旅游休閑+養(yǎng)老居住+投資增值”一體的新時(shí)尚生活方式出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了諸如海南這樣一批高品質(zhì)的度假旅居勝地，吸引國(guó)內(nèi)外人士紛紛購(gòu)房投資、旅居養(yǎng)老，促進(jìn)了海南旅居型地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。特別是“旅居養(yǎng)老”成為當(dāng)代老年人實(shí)現(xiàn)避暑、避寒、避霾的氣候旅游和養(yǎng)心、養(yǎng)生、養(yǎng)老的健康旅游，度假、體閑、體驗(yàn)的品質(zhì)生活旅游，作為健康旅游時(shí)代的一個(gè)新概念，“旅居養(yǎng)老”追求旅游目的、旅游行為、旅游效果的健康、環(huán)保和舒適，已成為一種時(shí)尚的生活方式。相比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式更能滿足健康活力型老年人的多元化養(yǎng)老需求，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（二）旅居類(lèi)地產(chǎn)發(fā)展。旅居概念的產(chǎn)生主要來(lái)源于近幾十年興起旅游地產(chǎn)熱，旅游房地產(chǎn)最早起源于歐洲國(guó)家，20世紀(jì)90年代在海南最早以分時(shí)度假形式出現(xiàn)在我國(guó)，廣義旅游房地產(chǎn)包括景區(qū)、度假區(qū)、酒店等所有房地產(chǎn)旅游形式。狹義的旅游地產(chǎn)單指住宅公寓或酒店類(lèi)。旅居類(lèi)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)住宅及傳統(tǒng)旅游設(shè)施，是集旅游、居住、度假一體地產(chǎn)類(lèi)型，旅居是旅游發(fā)展中比較高的一個(gè)層級(jí)。目前，主要類(lèi)型有各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等地產(chǎn)，以及由此延伸出來(lái)的旅居類(lèi)地產(chǎn)托管，為擁有產(chǎn)權(quán)的人提供增值服務(wù)，提升度假公寓的物業(yè)價(jià)值，提供溫馨的家居環(huán)境，酒店般的服務(wù)，為旅居者提供旅居服務(wù)交換平臺(tái)等。并在一些旅游勝地逐漸形成了完整產(chǎn)業(yè)鏈及旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)，這主要是指依托周邊豐富的自然人文資源，開(kāi)發(fā)以休閑度假、旅游旅居、養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)為主要載體，并帶動(dòng)文化教育和其他社會(huì)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群，形成多層次、多樣化的旅游服務(wù)業(yè)，推動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新升級(jí)，實(shí)現(xiàn)旅游從低級(jí)的景區(qū)模式向高級(jí)的休閑度假養(yǎng)老模式發(fā)展。

旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)旅居者群體持續(xù)快速增長(zhǎng)及旅居方式多樣化，旅居地產(chǎn)業(yè)態(tài)豐富多彩。目前，旅居方式有鄉(xiāng)村田園式旅居、度假酒店公寓旅居、換住式旅居、文化藝術(shù)型旅居、醫(yī)療康體式旅居等。

1、換住式旅居。旅居者在異地投資旅居物業(yè)，在旅居各地?fù)Q住，或以購(gòu)置異地旅居物業(yè)后，加入相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)旅居房的共享共有、以房養(yǎng)游，一城買(mǎi)房、免費(fèi)在各地旅游地居住，各地均有家的模式，旅居者可以在一個(gè)地方住一段時(shí)間，然后轉(zhuǎn)到另一個(gè)地方，通過(guò)改變地方來(lái)改變心情，既能玩樂(lè)又能廣交朋友，還能增長(zhǎng)旅途的見(jiàn)聞，真正實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老、以房換住旅游，豐富和改變旅游、生活、娛樂(lè)方式，提高生活質(zhì)量。這類(lèi)旅居比較適合于中老年人，相對(duì)富裕的社會(huì)中產(chǎn)階層的旅游休閑。

2、鄉(xiāng)村田園式旅居。旅居者選擇在自然環(huán)境好、鄉(xiāng)村旅游資源豐富的地區(qū)，以鄉(xiāng)村綠色田園景觀、農(nóng)耕娛樂(lè)體驗(yàn)、特色鄉(xiāng)村風(fēng)情、體閑度假為目的，購(gòu)置或租賃旅居房。旅居者住在農(nóng)民家里，吃農(nóng)家飯，體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活。進(jìn)行采摘、觀光、體驗(yàn)農(nóng)耕、游玩、度假、享受鄉(xiāng)土情趣，體驗(yàn)茶館、酒莊、漁場(chǎng)、田園、林村的田園生活，而旅居地需要對(duì)鄉(xiāng)村旅游資源的開(kāi)發(fā)及完善生活接待設(shè)施的旅居房吸引旅居者。這類(lèi)旅居比較適合于有鐘情于田園生活、享受體驗(yàn)樂(lè)趣、有返璞歸真情結(jié)的健康的中產(chǎn)階層。

3、度假酒店公寓式旅居。旅居者選擇旅游在公寓房、山水別墅、溫泉養(yǎng)生設(shè)施、山水營(yíng)地等，購(gòu)置或租賃度假酒店公寓。旅游在優(yōu)質(zhì)的山、湖、濱海、溫泉等生態(tài)資源，讓旅居者遠(yuǎn)離城市的喧囂，為旅居者提供獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境，而度假體閑酒店公寓集體閑、康體、養(yǎng)生、度假等多種功能于一體，以及完善酒店式服務(wù)，形成高品質(zhì)度假休閑生活，滿足了較高收入階層度假需求。這種方式其消費(fèi)支出比較高，適合于富裕的中高收入群體。

4、候鳥(niǎo)式旅居。候鳥(niǎo)式旅居是我國(guó)發(fā)展最早的旅居模式。這種方式較多出現(xiàn)在老年人群體養(yǎng)老，老年人可以根據(jù)季節(jié)變化選擇不同的養(yǎng)老場(chǎng)所。冬天，老人去溫暖的南方地區(qū)，夏天去涼爽的北方地區(qū)。冬季南方城市具有獨(dú)特的地理位置和舒適的氣候條件，到南方過(guò)冬逐漸受到北方老年群體的追捧。以海南島為主的冬季療養(yǎng)基地逐漸發(fā)展起來(lái)。夏季避暑旅居養(yǎng)老。夏季北方濱海城市以其毗鄰大海、空氣清新、溫度適宜，受到了一批老年群體的歡迎。從而滿足了對(duì)氣候要求強(qiáng)烈，有閑階層，特別是老年人群體的旅居需求，從而實(shí)現(xiàn)了豐富老年人的生活，提高養(yǎng)老生活質(zhì)量的目的。

其他模式，如文化藝術(shù)式旅居，是指老年人對(duì)文化和精神需求有特殊偏好，利用古鎮(zhèn)、民俗、音樂(lè)藝術(shù)、宗教等作為老年旅居生活的內(nèi)容。療養(yǎng)式旅居，以適合老年人的鍛煉活動(dòng)為基本特征，結(jié)合中醫(yī)養(yǎng)生、西醫(yī)護(hù)理、健康美食等手段的旅居模式;社區(qū)式旅居，通過(guò)構(gòu)建包括老年住宅區(qū)、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、酒店和醫(yī)院等多種業(yè)態(tài)，將“養(yǎng)老住宅銷(xiāo)售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合商業(yè)租賃”相結(jié)合，形成一個(gè)功能齊全的產(chǎn)業(yè)鏈，從而為老年群體提供多樣性的養(yǎng)老服務(wù)等。

總之，旅居類(lèi)地產(chǎn)和旅居生活方式作為新出現(xiàn)的事物，其內(nèi)涵、形式、模式等都處于不斷探索和完善之中，上述模式也存在交錯(cuò)融合現(xiàn)象，并處于不斷發(fā)展、完善過(guò)程之中。

二、嘉興旅居類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查分析

（一）嘉興旅居類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)分析。持續(xù)的樓市調(diào)控限購(gòu)限貸政策、人口老齡化的加劇，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí)讓旅游休閑、度假養(yǎng)老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后又一個(gè)投資熱土，開(kāi)發(fā)商紛紛尋找出路，跨界、整合、突破，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也成為嘉興許多房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。同時(shí)，隨著越來(lái)越多的活力老齡人口的旅游消費(fèi)、養(yǎng)生度假需求擴(kuò)張，對(duì)養(yǎng)老資源的數(shù)量和質(zhì)量有了更高的要求，一些新型養(yǎng)老度假產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。近幾年，嘉興在本地開(kāi)發(fā)了較多旅游休閑養(yǎng)老項(xiàng)目，如浙江大樹(shù)置業(yè)開(kāi)發(fā)的大樹(shù)絲路彩虹城，是為老人搭建一個(gè)護(hù)理、醫(yī)療、餐飲平臺(tái)，提供全方位、高水準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老示范和標(biāo)桿項(xiàng)目;世合·理想大地是一個(gè)集綠色農(nóng)業(yè)、文化教育、健康銀發(fā)和田園小鎮(zhèn)一體的田園小鎮(zhèn)，讓久居都市的人們感受到回歸鄉(xiāng)村田園的生活情趣。

獲“2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)10強(qiáng)”的榮盛房地產(chǎn)發(fā)展公司，依托旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，積極向度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療等相關(guān)健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域拓展，以榮盛康旅為主要承載者，致力于在旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)上打通地產(chǎn)與健康瓶頸。榮盛大健康產(chǎn)業(yè)涵蓋“游、養(yǎng)、醫(yī)、藥”四大門(mén)類(lèi)，專注于“旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老”四大產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，形成了“北京、黃山、海南、上海、華中、西南”及海外市場(chǎng)“6+N”旅居地產(chǎn)布局，為深化康旅度假體驗(yàn)，榮盛發(fā)展整合聯(lián)動(dòng)公司內(nèi)部物業(yè)、酒店、旅游、金融等資源，推出的“盛行天下”計(jì)劃，為客戶提供出行前、出行中、出行后的全程服務(wù)，以“你說(shuō)走就走，我負(fù)責(zé)所有”的創(chuàng)新式度假生活方式為客戶實(shí)現(xiàn)“一處置業(yè)、四季度假、旅居天下”的夢(mèng)想旅居生活。“冬住海南，夏居北戴河，靜隱大黃山，養(yǎng)生神農(nóng)架”的“候鳥(niǎo)式”人生夢(mèng)想在榮盛觸手可及。

同時(shí)，嘉興房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛介入旅游區(qū)及旅游城市的相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如榮盛發(fā)展在黃山旅游區(qū)開(kāi)發(fā)了“榮盛浦溪水鎮(zhèn)”等多個(gè)旅居地產(chǎn)項(xiàng)目，嘉興恒言行房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司代理了面向中高收入群體的“安徽績(jī)溪好第坊”公寓別墅類(lèi)旅居項(xiàng)目。從目前來(lái)看，旅居類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的發(fā)展前景，但如何真正滿足旅居群體市場(chǎng)需求，完善項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、項(xiàng)目互聯(lián)互通，后期運(yùn)維和服務(wù)，這是開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商面臨的難題。

（二）社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)旅居類(lèi)地產(chǎn)需求調(diào)查

1、調(diào)查背景。基于校企合作開(kāi)展了針對(duì)嘉興高校部分教師和職員進(jìn)行旅居房需求問(wèn)卷調(diào)查，以其分析當(dāng)前中產(chǎn)階級(jí)旅游地產(chǎn)投資需求、旅游休閑、度假、養(yǎng)老消費(fèi)需求，從而準(zhǔn)確把握旅居地產(chǎn)需求方向、發(fā)展趨勢(shì)，需求動(dòng)力與難點(diǎn)，以尋找加快推進(jìn)旅居地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)拓展。

調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)涉及兩個(gè)方面：一是接受調(diào)查的基本特征，包括性別、年齡、收入狀況、出行意愿等基本情況;二是高校教師對(duì)旅居房投資及消費(fèi)需求。調(diào)查共發(fā)放250份，收回問(wèn)卷236份，問(wèn)卷有效率為94.4%，樣本選擇嘉興兩所高校在職教職工，重點(diǎn)是對(duì)參與企業(yè)項(xiàng)目推廣活動(dòng)群體。

2、調(diào)查總結(jié)分析。樣本特征分析：參與調(diào)查的樣本中，女性人數(shù)略多于女性，由此可見(jiàn)女性更愿意外出休閑旅游;35～45歲年齡比例達(dá)62%，反映這一年齡段正是高校教學(xué)科研骨干，收入較高且有良好收入增長(zhǎng)預(yù)期，有較強(qiáng)的投資和消費(fèi)需求;以教師為主，每年外出旅游至少在2次以上;調(diào)查對(duì)象的家庭平均收入有72%的，超過(guò)嘉興市城市居民人均可支配收入30%以上，符合中產(chǎn)階級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)決定調(diào)查對(duì)象有進(jìn)行投資和消費(fèi)活動(dòng)的可行性;他們對(duì)外出休閑旅游有較為強(qiáng)烈的意愿，且他們的出游動(dòng)機(jī)主要集中于休閑娛樂(lè)、療養(yǎng)保健、探親訪友、觀光旅游等。其中以休閑娛樂(lè)占35%，療養(yǎng)保健占34%;認(rèn)為在旅游地進(jìn)行休閑活動(dòng)的停留時(shí)間不等，停留7天以上的多為自主需求的出行，且人數(shù)達(dá)到36%，由上分析可知，調(diào)查對(duì)象擁有較好的休閑時(shí)間（以暑期為主）、良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且旅游休閑意愿強(qiáng)烈，愿意在外停留較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行休閑旅游活動(dòng)，這為開(kāi)發(fā)旅居產(chǎn)品提供了可能。

產(chǎn)品需求分析：（1）調(diào)查對(duì)象對(duì)房地產(chǎn)投資意愿及投資品種調(diào)查，有45%的人會(huì)在近2年投資房地產(chǎn)，其中，投資旅居類(lèi)房地產(chǎn)占34.6%，說(shuō)明中產(chǎn)階級(jí)對(duì)地產(chǎn)及旅居房有較大的意愿：（2）對(duì)未來(lái)用于旅游消費(fèi)支出比例調(diào)查，約有57.3%的人表示會(huì)有較大增長(zhǎng)，對(duì)旅游方式，有51.2%選擇旅游休閑結(jié)合一起;（3）投資旅游物業(yè)目的，以投資增值為主，其次分別是兼顧旅游、改善生活、修養(yǎng)重心、退休后作為養(yǎng)老地，反映現(xiàn)階段購(gòu)置旅居房主要仍是投資目的;（4）對(duì)旅居休閑養(yǎng)老產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)，有67%關(guān)注旅居房出租收益、其次是運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)其功能要求，休閑娛樂(lè)、文化活動(dòng)、醫(yī)療保健、服務(wù)人員對(duì)生活照料等功能。由此可見(jiàn)，旅居養(yǎng)老產(chǎn)品在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注重其功能的多樣性。如醫(yī)護(hù)人員的配備、周?chē)t(yī)療點(diǎn)的通達(dá)性、休閑娛樂(lè)設(shè)施的全面性、周?chē)皡^(qū)的鄰近度、環(huán)境舒適度、購(gòu)物條件便捷度等;（5）對(duì)周?chē)皡^(qū)的類(lèi)型也會(huì)決定調(diào)查對(duì)象是否來(lái)此旅居養(yǎng)老，大多數(shù)人會(huì)選擇自然景區(qū)、文史類(lèi)景點(diǎn)、鄉(xiāng)村田園等地區(qū)進(jìn)行旅居休閑活動(dòng);（6）對(duì)投資旅居房最擔(dān)心問(wèn)題，主要有投入高和難打理;（7）對(duì)旅居房交有當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)管理公司打理收益要求，認(rèn)為年收益率在5%以上;（8）投資旅居房選擇影響因素，最重要是價(jià)格;其次是距離旅游景點(diǎn)遠(yuǎn)近、景點(diǎn)知名度、周邊配套、運(yùn)行平臺(tái)、服務(wù)與維修系統(tǒng)等。

由此分析可看出，中產(chǎn)階層現(xiàn)階段對(duì)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品保持比較包容的態(tài)度。只要旅居養(yǎng)老產(chǎn)品內(nèi)部功能能夠滿足旅游的日常生活、旅游、養(yǎng)老等各方面需求，且投資成本、收費(fèi)水平、距離等因素在可接受的程度以內(nèi)，就較為容易被中產(chǎn)階層接受，但阻礙其投資與消費(fèi)最主要原因是投入大、難打理。需要有效地解決這些問(wèn)題，才能促使中產(chǎn)階層投資和消費(fèi)。

三、旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)和旅居服務(wù)發(fā)展面臨的問(wèn)題及建議

（一）旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題及困境。旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)雖然有著極大發(fā)展?jié)摿涂臻g，但其發(fā)展中還存在不少隱憂和問(wèn)題。

1、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)定位不合理。旅游地產(chǎn)主要針對(duì)旅游客戶還是地產(chǎn)客戶？旅游地產(chǎn)當(dāng)然以旅游為主，但目前的旅游地產(chǎn)大多還是以房地產(chǎn)為主，圈地蓋樓后一心想著賣(mài)房回籠資金。旅游地產(chǎn)，沖著休閑度假來(lái)的客戶，更多是為了享受旅游服務(wù)，地產(chǎn)只是載體，將配套的旅游產(chǎn)品做好才是旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期吸引客戶的關(guān)鍵。

2、有些旅居項(xiàng)目重住宅建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度，輕項(xiàng)目配套。很多旅居項(xiàng)目過(guò)度開(kāi)發(fā)、重概念輕配套，使項(xiàng)目醫(yī)療、設(shè)備、技術(shù)水平、服務(wù)態(tài)度不配套，使購(gòu)房者買(mǎi)了房買(mǎi)了煩惱，出行不方便，買(mǎi)菜不方便，購(gòu)物不方便，看病不方便，維修不方便。總之，什么都不方便，守著房子后悔，影響人們的購(gòu)房和居住熱情。

3、投入大難打理、投入高。為了度假而購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)的客戶一次性投入很多錢(qián)，每年來(lái)最多也就一兩個(gè)月時(shí)間，一年中大部分時(shí)間是閑置，還要交全年的物業(yè)費(fèi)，浪費(fèi)也比較多。其次是難打理。由于大部分時(shí)間閑置沒(méi)打理，對(duì)于房屋的損壞比較嚴(yán)重，每年來(lái)度假還要先花時(shí)間打理，而且靠近海邊的房子腐蝕程度會(huì)更快等。

4、旅游地政風(fēng)行風(fēng)仍不盡如人意。很多旅游地當(dāng)?shù)卣芾砼c人們期望的勤政廉明政府還相差很遠(yuǎn)，索拿卡要、辦事推諉之風(fēng)依然相當(dāng)盛行，要想徹底解決問(wèn)題還需花很大力氣。

（二）促進(jìn)旅居類(lèi)地產(chǎn)業(yè)和旅居服務(wù)發(fā)展的建議

1、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)對(duì)旅居地產(chǎn)業(yè)及旅居服務(wù)管理。一是政府牽頭，制定旅居地產(chǎn)業(yè)及旅居服務(wù)管理發(fā)展的相關(guān)政策。加快醫(yī)療制度改革，促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和異地醫(yī)保結(jié)算，為旅居養(yǎng)老者異地就醫(yī)提供便利;制定稅費(fèi)減免政策，對(duì)于按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)旅居類(lèi)住宅和參與建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)給予稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼等政策扶持;為滿足條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立綠色通道，提供專項(xiàng)貸款，降低貸款利率，對(duì)旅居養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在供地方式上提供政策支持，降低開(kāi)發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)旅居服務(wù)管理，完善相關(guān)制度與政策，建立公開(kāi)透明行業(yè)規(guī)則，加大了對(duì)“庸散懶貪”風(fēng)氣的整治，提高政府行政辦事效率。三是大力提升公務(wù)人員能力素質(zhì)和服務(wù)水平，提高政府職能部門(mén)辦事效率，以適應(yīng)越來(lái)越多“旅居人群”的愿景要求。從財(cái)力上保障，制度上落實(shí)，抓好社會(huì)治安綜合治理，力求打造一個(gè)平安、穩(wěn)定、和諧的旅游旅居環(huán)境。

2、構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代旅居房產(chǎn)互聯(lián)互通模式。適宜養(yǎng)老需求和休閑度假的配套設(shè)施和服務(wù)、旅居房產(chǎn)投資者異地置業(yè)房客分離，資產(chǎn)的增值和保值問(wèn)題作為旅居的標(biāo)配依然存在這樣或那樣的問(wèn)題，有待服務(wù)商、開(kāi)發(fā)商攜手解決。為此，借助于互聯(lián)網(wǎng)打造智能化的旅居房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建集旅居置業(yè)、旅居資管和旅居服務(wù)三位一體的綜合服務(wù)體系，旅游休閑養(yǎng)老房產(chǎn)投資人互聯(lián)互通服務(wù)通道，打造旅居生活新入口，持續(xù)追求為旅居客戶提供一站式、無(wú)憂化旅居服務(wù)。

3、完善旅居類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)。一是應(yīng)注重旅居型房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量，積極培植與之相適應(yīng)的文化生活綜合配套元素，以期形成旅居型房地產(chǎn)的良好口碑，進(jìn)而吸引更多的“旅居人群”置業(yè);二是針對(duì)旅居養(yǎng)老型項(xiàng)目，加快引進(jìn)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)和高水平醫(yī)療技術(shù)人才，從最根本處解除“旅居人群”最關(guān)切的現(xiàn)實(shí)之憂。如醫(yī)療和救護(hù)機(jī)構(gòu)，尤其是針對(duì)老年常見(jiàn)病癥的急救設(shè)備等。旅居養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可選擇與醫(yī)院、高校或科研院所進(jìn)行合作，為老人提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，定期為老人檢查身體等措施。打造設(shè)施一流、技術(shù)一流、服務(wù)一流的康養(yǎng)醫(yī)護(hù)中心;三是完善軟性的配套服務(wù)，考慮到旅居的季節(jié)性，房屋在雨季的通風(fēng)保養(yǎng)、來(lái)前的入住保潔，都是購(gòu)房者長(zhǎng)期以來(lái)的痛點(diǎn)。此外，業(yè)主班車(chē)、訂票服務(wù)也位于購(gòu)房者愿意付費(fèi)享有的服務(wù)前列。

4、推進(jìn)旅居養(yǎng)老資源深度整合。一是開(kāi)發(fā)旅居養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品。將諸如園林、濕地、溫泉、生態(tài)農(nóng)業(yè)等資源進(jìn)行整合，針對(duì)不同需求的旅居養(yǎng)老者推出溫泉養(yǎng)生游、農(nóng)家生態(tài)游、古城文化游等主題產(chǎn)品，同時(shí)將特色民宿、揚(yáng)州美食、非物質(zhì)文化融合其中;二是擴(kuò)大旅居養(yǎng)老宣傳促銷(xiāo)。構(gòu)建公共服務(wù)平臺(tái)，充分發(fā)揮電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì);同時(shí)以網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)方為龍頭，聯(lián)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、旅游景區(qū)、旅游交通、賓館客棧及其他旅游服務(wù)企業(yè)，集產(chǎn)品服務(wù)、銷(xiāo)售、宣傳、包裝為一體，形成旅居養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)合體。

5、加大對(duì)中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)潛力進(jìn)行激發(fā)，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。旅居的發(fā)展必然對(duì)生活環(huán)境和質(zhì)量提出諸多要求，一個(gè)地區(qū)的旅居養(yǎng)老發(fā)展，即旅居養(yǎng)老的適宜性和持續(xù)性與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，但同樣離不開(kāi)區(qū)域公共設(shè)施的建設(shè)，尤其是休閑娛樂(lè)設(shè)施、科教文化設(shè)施和基礎(chǔ)交通設(shè)施。因此，要提升旅居發(fā)展水平，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)勢(shì)在必得。同時(shí)，加大對(duì)中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)潛力進(jìn)行激發(fā)，通過(guò)旅居項(xiàng)目推廣、設(shè)計(jì)，增加旅居者停留時(shí)間，帶動(dòng)吃、玩、游、購(gòu)等各類(lèi)需求，提高項(xiàng)目所在地住宿、餐飲、娛樂(lè)和運(yùn)動(dòng)等度假配套設(shè)施和基本生活設(shè)施配套及完善水平，這對(duì)旅居地的建設(shè)至關(guān)重要，配套設(shè)施越完善，旅居者消費(fèi)額越大，從而為一個(gè)旅居項(xiàng)目或者當(dāng)?shù)貛?lái)更多的收入。

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