孩子名下房，父母能動嗎？

為避免過戶麻煩，或規避生意風險，一些父母會把房產證登記在未成年子女名下。但是，如果父母想售賣此類房產，可就不是想象的那么方便了。

買房給孩子，離婚了誰也別想擅自買賣

2018年夏，因各自忙生意感情減淡，楚強和田冉決定協議離婚，6歲的兒子由父親楚強撫養。

辦理離婚手續前，一個問題擺在兩人面前。3年前，他們全款購買了一套位于市中心的學區房，登記在了兒子名下。如今這套房價值不菲，不撫養孩子的一方是不是就等于放棄了那套房產？

為此，經過商議，兩人在離婚協議上約定：兒子名下的房產是夫妻共同財產購買，楚強只是代為持有，離婚后此套房產歸田冉所有，楚強和兒子協助辦理過戶手續。

離婚后，兩個月過去了，楚強沒有提過戶房產的事情，田冉去提醒他，誰知，楚強卻變卦了：“這套房產是兒子名下的，之前的約定是無效的。”

2018年11月，田冉將楚強告到法院，要求過戶房產。她沒有想到，法院駁回了她的請求。

/說法/

●為什么這項離婚約定無效呢？

父母出資給未成年子女購買房子，屬于對未成年子女的贈與。房子一旦登記在孩子名下，就是孩子的財產，沒有“代為持有”這種說法，所以父母離婚時也不能分割孩子的房產。

●若離婚后楚強擅自賣掉孩子房產，田冉能阻止嗎?

離婚后，孩子名下的房產由獲得撫養權的一方代管。依照法律，如果是為了孩子的利益，監護人可以代為賣房。倘若另一方覺得賣房有損孩子的利益，可以告到法院，要求確認賣房合同無效。

在另一方提出反對的情況下，法院會審查這一房產交易是否屬于善意取得。即購買房產的一方，是否以合理價格購買，是否存在與撫養權人惡意串通、損害孩子權益的情況，房子是否已經過戶等。

如果查明雙方惡意串通，以不合理低價轉讓房產，損害未成年人權益，那么應認定賣房合同無效。否則視為善意取得，合同有效，交易成立。

即使法院出于保護不知情購房者的角度，認定合同有效、交易成立，另一方依然可以要求把賣房所得轉到孩子名下，兩人一起監督房款的花費。

●若沒有離婚，父母一方擅自賣掉孩子房產呢？

雖然父母都是監護人，但是沒有任何一條法律規定，賣孩子房產，需要兩個監護人一起簽字，于是現實中就會出現一個監護人擅自賣房的情況。

遇到這種情形，另一方也可以告到法院要求認定賣房合同無效。如果法院認為合同有效，還可以要求賣房的監護人把賣房所得轉到孩子名下。

父母賣孩子房救急，先簽保證書吧

謝子明經營外貿公司多年，經歷了幾次起伏。這幾年，他用12歲女兒的名義購置了3處房產，他的出發點是：萬一生意遇到困境，能賣房籌錢。

2019年2月，謝子明想擴大經營范圍，可資金不夠，權衡再三，決定賣女兒名下的房產。可是，到房管局咨詢后他才知道，他必須簽訂一份“未成年人利益保證書”，保證賣房所得款項用于改善孩子教育、學習、生活等條件，不損害孩子的合法權益。

另外，他還得提供相應證明。比如，為改善孩子居住環境而賣房，則要提供以孩子名義新購房產的資料；為孩子的醫療而賣房，則要提供診斷證明、費用清單等。并且，保證書要經過公證，需要提供身份證、結婚證、戶口簿、房產證、未成年人出生證明和處分房產的正當理由等各項證明材料。

如果用女兒的房產抵押貸款呢？謝子明想到了另一個辦法。房管局解釋說，也需要簽署保證書，保證貸款用于孩子的教育、醫療、生活等方面。

/說法/

●房管局的要求合理嗎？

房管局的要求是有法律依據的。根據《房屋登記辦法》，想要出售、抵押未成年人房屋，應當提供處分房產行為是為未成年人利益的書面保證。而且《民法總則》也規定，監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。

●具體執行起來是怎樣的呢？

各地在執行時，有寬有嚴。有些地方要求街道辦事處出具證明，來保證父母賣孩子房產是為了孩子的利益，街道辦事處要嚴格審核賣房用途。

有些地方更傾向于便利房產交易，因此較為寬松，父母賣房時在不動產登記中心填寫一份表格即可。可撥打該地房管局咨詢熱線詢問。

但這些只能在形式上保護孩子的利益。父母如果真的為了自己利益而賣房，房管局“攔不住”。

●如何真正保護未成年人利益？

真正有用的保護，依然是監護人相互監督，比如一方擅自賣房，另一方替子女維權。

父母要保留為子女利益而賣房的相應憑證。具體怎么做才算是為了子女利益呢？一是為了孩子的教育、健康、日常生活；二是出售舊房購買新房；三是替未成年人支付其侵權賠償款。如果能證明出于這些目的賣房，那么行為合法。否則，一旦有其他監護人提出異議，法院會依法處理，做出要求賣房者返還房款等判決。

為孩子買房躲債？別打這個主意了

4年前，馬麗敏所住城市的房價快速上漲，經商多年的她于是和丈夫商量，陸陸續續買了9套房，且都放在15歲兒子的名下。“萬一以后出現債務糾紛，這些房產是兒子的不能動，能保住不少資金呢。”馬麗敏打起了小算盤。

2017年初，馬麗敏向生意伙伴毛輝借款800萬元，到了約定還款期卻沒有還款，還一拖再拖。2018年6月，毛輝急了，將馬麗敏告到法院，提出，馬麗敏兒子名下的房產是家庭財產，既然馬麗敏沒錢還債，那就賣房還債吧。

法院判決確認這9套房產屬于馬麗敏家庭共同財產，應拍賣償還債務。馬麗敏不服，以兒子名義上訴，被法院駁回。法院作出執行裁定：查封，拍賣，變賣登記這9套房屋。

/說法/

●為什么在這個案例里，孩子名下房是家庭共同財產呢？

法院在判決中闡明，馬麗敏的兒子獲得9套房產時系未成年人，而且不具有獨立取得經濟收入的能力，9套房也明顯超出孩子的基本生活需要。

如果馬麗敏堅持這9套房產為兒子個人所有，那么她必須向法院證明，房子是孩子的個人勞動所得，或者是受獎勵、贈與、報酬、收益等合法來源取得，否則應當視這9套房為家庭共同財產。

●這種情況下，如何保障未成年人利益呢？

法院會綜合考慮未成年人是否有獨立經濟來源。如果房子是孩子接受其他人的贈與，或者通過自己的收入買的，那么不會被用來還債。否則孩子名下的房產會被執行。