湟中縣房地產領域影響社會穩定的主要問題及對策研究

韓芳

摘要：隨著湟中縣房地產業快速發展，矛盾糾紛也時有發生，集中表現在征地拆遷問題、項目管理問題、物業管理問題、勞務糾紛問題上。本文根據當地實際情況，就此提出了統籌謀劃、加強監督、健全制度、化解糾紛四條建議。

近幾年，湟中縣房地產業快速發展，縣域內城鎮面貌日新月異。然而，房地產開發領域矛盾糾紛也時有發生，特別是近幾年因征地拆遷、物業管理不善等引發的矛盾糾紛和群體性事件不斷出現，不僅嚴重損害了老百姓的切身利益，也在某種程度上阻礙了經濟發展，嚴重影響到社會和諧穩定。

一、湟中縣房地產領域存在的主要社會問題

目前，湟中縣房地產領域信訪問題較為普遍，房地產管理部門處置此類信訪問題難度大、任務重，存在群體性時間和極端行為的風險，主要問題有以下幾方面：

（一）征地拆遷問題。征地拆遷是一項涉及面廣、政策性強、關系拆遷居民切身利益、容易引發社會矛盾的工作。征地拆遷過程中易受房屋征遷戶漫天要價、安置要求過高等因素影響，嚴重影響工作進度。

（二）項目管理問題。因房地產開發及建設項目企業在開發建設過程中，因前期手續資質不全、未辦理施工許可證以及存在安全質量隱患等問題導致施工中斷或者滯后，影響房屋正常交付，從而導致購房者對開發商產生不滿。或者由于房地產開發商與購房者對房屋面積、出售價格等產生異議，從而導致群眾產生對開發商進行信訪舉報等行為。

（三）物業管理問題。湟中縣物業管理問題主要包括以下幾個方面：一是因開發商在小區項目規劃設計不合理、工程質量低劣、配套設施不完善等遺留問題，業主入住發現上述問題后對開發商產生不滿情緒。二是物業服務不到位，服務意識不強，物業管理在一定程度上造成了物業管理糾紛不斷。三是部分小區業主為了自身利益利用公共用地亂搭亂建，侵占大部分業主利益，影響別的業主正常生活，業主網上投訴舉報較多。四是由于部分業主委員會成員有熱情，但是處理問題較主觀，程序不到位，沒充分征求大部分業主意愿就決定處理方式，造成業主對業委會有意見和誤解。

（四）勞務糾紛問題。當前導致拖欠農民工工資問題的原因主要有：一是房地產建設領域市場秩序不規范。工程項目違法分包、層層轉包、掛靠承包、墊資施工和拖欠工程款等問題仍大量存在，無用工主體資格的“包工頭”帶隊伍參加施工的現象比較普遍，導致建設單位與農民工之間形成了很長的“債務鏈”，工資支付的責任主體難以落實。二是建設領域用工管理和工資支付行為不規范。施工企業普遍采取平時只給農民工發基本生活費，工程竣工后或春節前結清工資等做法，將農民工工資與工程款捆綁在一起，一旦工程款不到位極易導致欠薪。三是缺乏正規的勞務合同和工資證明。施工企業疏于管理，勞動合同簽訂率較低，部分建筑企業未與勞動者簽訂勞動合同，無正規工資表，在發生勞動爭議的時候，沒有相應的工資證明與用人單位存在勞動關系，致使勞動者自身的合法權益得不到保護。四是企業和勞動者的勞動法制意識和觀念仍然十分淡薄，企業和管理人員對勞動法的內容了解較少，職工對勞動法的內容了解也很少，不知道法律賦予的權利與義務，導致解決農民工工資存在一定的難度。

三、對策及建議

（一）統籌謀劃，征地拆遷要科學。一是從科學、長遠的角度謀劃建設用地儲備工作，堅持凈地出讓，避免項目建設土地急用急征，緩解征、用土地壓力，防止因征地進度影響建設進度的次生矛盾糾紛。二是結合以前征地工作存在的問題和好的經驗做法認真做好土地征用的前期準備工作，包括風險評估、土地報批、群眾摸底、拆遷安置、宣傳發動等工作，應在正式開展征地拆遷之前做好謀劃和統籌安排。三是要堅決依法打擊非法買賣土地，治理土地交易市場價格混亂現象，在土地交易市場沒有完全放開的情況下，做到土地只能通過政府統一征用和交易，達到補償標準一致的原則和目的，避免因補償標準不一致而產生的矛盾糾紛。

（二）加強監督，項目管理要規范。一是全面加強對房地產業的監督管理。房地產管理企業務必高度重視從初期的規劃許可、到施工許可證的辦理，再到房地產施工、竣工的檢查、驗收及房屋銷售等工作的全程監督。二是規范推進房地產工程招投標工作。通過備案管理、過程監督等手段，房地產工程項目杜絕違法分包、層層轉包、掛靠承包、墊資施工和拖欠工程款等問題，保障項目資金鏈的完整性和可持續性。三是加強對房產交易過程的監督。房地產管理部門要加大對房地產交易過程的監督和控制，監督開發商和購房者如實填寫購房合同，明確房屋面積、出售價格等因素，避免后續出現因面積、價格不明產生的異議與糾紛。

（三）健全制度，物業管理要加強。一是要全面了解物業管理的現狀、存在的問題、業主的期望和了解發達地區的先進經驗，成立業委會并組織業務定期溝通交流物業問題，找到科學的管理辦法，提升管理水平，最終才能達到管好物業小區的目的。二是明確任務分工。只有通過明確的責任分工，不斷完善管理措施，才能有效的將物業管理工作落到實處。三是嚴把物業配套公共設施建設關口。建議在項目前期規劃和規劃驗收時邀請物業管理部門一起規劃和驗收并簽字認可，確保物業配套公共設施建設保質保量的完成，預防后發矛盾糾紛。四是要加強監督檢查和業務培訓。房地產管理部門要強化對物業企業的監督管理力度，通過日常檢查查找存在的問題并及時加以整改，確保將苗頭性、傾向性物業矛盾糾紛及時化解。

（四）標本兼治，勞務糾紛要化解。一是加強綜合執法檢查和專項督查。重點排查農民工工資支付情況及農民工住宿條件、飲食衛生狀況。積極發揮職能作用，在發放建筑工程施工許可證之前，把施工企業繳存農民工工資保證金作為首要前置條件，要求施工企業在開工前必須按照工程造價2%的標準，將農民工工資保證金預存至人社部門指定的賬戶，否則不予發放建筑工程施工許可證。二是強化法律法規宣傳。結合安全生產月活動，向房地產業廣大施工人員廣泛宣傳《勞動法》《工資支付暫行規定》《最低工資規定》等勞動保障法律、法規和有關政策，提高項目單位和勞動者特別是廣大農民工的法律意識。三是規范建筑市場行為，對施工企業發生拖欠農民工工資問題的，要堅決予以懲處，一律打入“黑名單”，招標辦等部門暫停或取消其參加招投標活動資格。加強從源頭上規范企業勞動用工和工資支付行為，及時督促所有用人單位必須與農民工簽訂勞動合同。四是進一步完善農民工工資投訴受理機制。通過宣傳冊、橫幅、展板及授課等形式加大力度宣傳和引導農民工利用正常途徑維權申訴，一旦出現勞務糾紛可依法投訴、上訪，依法維權。五是跨部門協調合作保障。房地產業主管單位要加強與勞動就業、法院等部門間的協調合作，以便施工企業一旦發生勞動用工結算分歧時，通過司法程序予以快速裁決和處理，預防和減少勞資糾紛，維護勞務市場秩序。（作者單位：青海民族大學政治與公共管理學院）