房地產工程成本造價全過程控制與管理分析

【摘要】房地產工程項目的建設周期長、投資大、協作部門多。建設單位對工程項目進行全過程的造價控制與管理，把工程造價控制在科學合理的范圍之內，根據項目的進展情況隨時糾正發生的偏差，以保證投資目標實現的同時，取得較好的投資效益和社會效益。

【關鍵詞】房地產工程;成本;造價;全過程

工程造價即為在施工建設期間，管理人員對工程各個階段資金使用情況進行管理，結合實際的情況、需求等做出科學決策，對工程建設活動進行全面監管，評估工程建設的整體效果。工程造價控制貫穿于項目建設過程的投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、決算階段，各階段的控制管理既相互關聯又各自獨立，只有根據各階段的特點采取相應的管理措施，才能有效的把工程造價控制在合理的造價范圍內，并取得良好經濟效果。

1、決策階段成本造價控制與管理措施

決策階段是房地產工程項目造價控制的龍頭階段，投入的費用少，一般占建設工程總費用的1%左右，卻是工程造價控制最具影響的階段。同時，因為這階段僅有項目建議書、可行性研究報告等概括性文件，沒有施工圖紙、工程預算書、施工方案等實質性文件，因此也是全過程造價控制中最不易實施和操作的階段。因此要注意以下幾點：一是，準確、詳實收集基礎資料。收集掌握足夠的、準確的、可靠的信息，如主要建材價格、設備價格、工程地質情況，以及已建成類似工程或周邊建筑工程資料等，為項目決策提供參考性依據，確保項目決策具有科學性和準確性。二是，著眼可持續發展，合理確定建設規模和標準。合理確定建設規模和標準是控制工程造價的關鍵，工程建設既要滿足當前需要，又要考慮未來發展的需要，同時還需要考慮國家的國情和建設單位的財務承受能力，總之確定建設規模和標準應堅持適用、經濟、安全、樸實的原則。三是，多方案比選、論證，擇優確定或優化建設方案。建設方案的確定應在符合國家和地方規劃基礎上，從我國目前的經濟發展水平出發，根據建設規模、等級、使用功能要求等進行合理確定，簡而言之，既要“經濟合理”，又要“先進適用”，從多個方案中優選出最佳方案或萃取多個方案中的優點進行再次組合，達到控制工程造價的目的。

2、設計階段成本造價控制與管理措施

房地產工程造價管理中，設計階段的造價是其核心內容。在項目工程立項以后，設計工作需要考慮經濟等因素。在保證項目工程功能的基礎上，合理降低工程造價，保證項目工程的設計質量。第一，要對設計單位及設計方案進行評價和優選，應該根據工程項目的使用要求，再聽取各參建單位意見，并保證各參建單位充分參與建筑項目的同時，確定工程設計的具體要求，要保證項目的質量、造價以及范圍能夠與實際情況相符，避免在實施項目的過程中出現較大的變更問題，使項目造價變更現象能夠從源頭得到規避。在此過程中，可以針對工程設計展開招標活動，通過相關專家的有效組織，深入分析設計方案的經濟性和技術性，通過評審之后，選出最優的設計方案，同時要對勘察設計合同加以簽訂，并做好實施監督工作，在實施期間，要組織設計單位對工程設計進行優化，使設計階段中的工程造價能夠得到有效的控制;第二，要對限額設計加以落實，想要做好造價管理，限額設計是基礎，主要是根據投資估算以及設計方案在確保使用功能的同時，對概算及初步設計進行控制，并以此來實現施工圖預算及設計的控制，除此之外，工程項目涉及的專業也要在滿足功能需求的基礎上，根據投資額分配進行控制設計，確保在概算、估算以及預算的多層次控制當中，將竣工結算控制在限額以內。

3、招投標階段成本造價控制與管理措施

利用招投標的方式，能夠在競爭模式下實現施工單位的優選，達到控制房地產工程造價的目的，能夠有效避免造價超預算問題的出現，第一，要認真編制招標文件，尤其是招標文件中專用合同條款，仔細斟酌合理確定最高投標限價。確定最高投標限價時首先要完成施工圖的會審工作，確保設計當中的問題能夠被及時的發現和解決，做好招標工程量清單，以便合理確定最高投標限價，避免在后期施工中出現問題，影響工程質量，或造成設計變更加大工程投入;第二，要進行合理的定標，在評標過程中，要避免盲目選擇低報價，不合理的報價會對工程的順利實施以及造價、質量的控制造成不利影響，應該對施工隊伍的質量保證措施以及市場信譽加以考慮，在合理報價的施工單位中進行優選。

4、施工階段成本造價控制與管理措施

房地產工程施工階段的資金投入相對較大，而且在該階段當中受到各種因素的影響，想要落實造價管理工作具有很大的難度，所以，在施工期間，要求建設單位對資金使用計劃進行科學的編制，確保工程計量和結算處理的及時性，對于工程中的索賠及變更風險應該做好預防及處理工作，使工程造價能夠得到有效的控制，同時，要求施工單位將成本計劃及相關管控工作做好，對工程的安全成本、工期成本、資金成本以及質量成本等要素進行綜合的考慮，建設單位要對施工單位提出的預算以外費用進行嚴格的控制，包括工程內容變更、額外用工以及現場簽證等，如果沒有特殊情況要盡可能的避免設計變更，若必須要進行變更，需要做好造價及工程量的增減分析，在設計單位同意的情況下，對設備及材料管理進行強化，以此來保證工程造價的有效控制。

5、竣工階段成本造價控制與管理措施

在房地產工程竣工階段，應當根據合同的要求，開展項目的質量檢驗工作，開展工程款的結算。在實際的工作中，需要認真核對結算方式，計算依據等內容，根據竣工設計圖，設計變更以及現場簽證等開展工程驗收工作。在工程造價計算的過程中，需要做好相應的審計監督工作，保證工程造價的真實與準確。工程結算完成后，建設單位的工程項目總造價和總投資估算對比就一目了然了。要總結好節支部分的管理經驗及超支部分合理性，是否可避免不合理超支，建設單位要總結經驗教訓，在今后的工程項目建設中加以改進。

結語：

房地產工程項目的造價管理是全方位、全過程的，可以說是牽一發而動全身。作為建設單位的項目管理人員特別是造價管理人員，想要做好建設項目的造價管理工作，更要從決策、設計、招投標、施工、竣工階段進行全面的管控。科學合理的造價控制，才能節約建設單位的投資成本，提高建設單位的經濟效益。

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作者簡介：

黃敏，南寧燦琮置業有限公司，廣西南寧。