新經濟形勢下的房地產成本管理分析

【摘要】近些年來，房地產行業的發展呈現出風險與利潤的并存狀態。尤其是在當下我國經濟發展轉型過程中，房地產行業的發展面臨著企業管理急需轉型的局面，成本管理作為房地產開發過程中的重要環節，作為房地產開發企業中的關鍵部門，如果缺乏完善的成本管理體系或成本管理存在漏洞及偏頗，將極大影響企業發展。本文以此為出發點，圍繞新經濟形勢下的房地產成本管理展開探討，從管理意義、現階段存在的問題及有效的管控策略三個方面進行具體闡述。

【關鍵詞】新經濟形勢;房地產;成本管理

造成房地產行業快速發展的主要誘因，就是高風險背后高利潤的回報。加之，在我國整體的房地產市場中，很多企業實際上并不具備強有力的企業管控能力，僅僅基于利潤因素，盲目開發項目工程，最終導致企業運營艱難，項目開發遭遇困境。因此，成本管理作為房地產行業發展的一個重要條件之一，無論是基于對企業自身的保護，還是對于企業未來的發展都意義重大。

1、企業成本管理的意義分析

對于房地產行業而言，企業成本管理的意義主要從以下幾個方面體現，首先是基于股東權益的保護方面，其次是基于成本的分析改進層面，最后是基于企業核心競爭力提升方面。

1.1股東權益

對于企業而言，股東的投資無疑是企業發展的重要源動力，也是企業擴大的主要資金鏈條，而股東投資本身的目的是為了獲取更大的利益。因此，對于股東而言，自身的經濟權益保障極為重要。只有保障了股東權益，股東才會擴大投資，不斷提高企業可使用資金，提升企業價值并實現良性循環[1]。而基于企業成本管理理念，能夠幫助企業在運營過程中，有效地控制和降低的各方面成本，并基于企業整體的發展，在開發過程中對于一些不必要的開支上做成本的管理，確保資金的有效運用，更進一步提高股東權益。

1.2成本分析改進

成本是產生利潤的基礎，對于成本進行分析并制定有效的改進措施是實現利潤最大化的必要條件，而實現成本的有效分析，需要在成本管理過程中以成本控制作為基礎，對于企業現有的成本管理過程進行評估和判斷，根據現有成本管理過程中發現的問題，找出能夠提高利潤，降低成本的關鍵因素，進而完成對于成本的基本分析。從而實現成本管理的PDCA循環，不斷積累成本管理經驗，幫助企業打下堅實的基礎，促進企業在后期有快速發展空間。

1.3競爭力

對于當下的房地產市場競爭而言，企業與企業之間主要是通過核心競爭力的比拼來獲取市場資源，逐步做大做強。而所謂核心競爭力，最重要的要素之一就是企業自身的運營與管理狀況。只有建立在這一基礎上，企業才能夠在不同的市場環境和政策中，實現有效的轉變，并積極應對不斷變化的外部環境。無論是基于短期還是長期發展都能夠獲取到一定的利益。借助成本管控，企業能夠對于自身的運營與管理有基礎了解，從而實現持續改進和提高成本方面的運營水平，通過自身運營水平與市場整體水平的對比，尋找房地產未來的發展趨勢，逐漸實現自身的合理調整，緊跟市場發展節奏。

2、現階段成本管理過程中的問題分析

現階段在房地產行業中，就成本管理方面而言，主要存在以下幾個方面的共

性問題。首先是權責利三者之間的界限不明晰，其次是質量與利潤的不平衡發展，再次是關于工程目標與成本之間的不均衡，最后是管控過程中對于人員管理的缺失。

2.1權責利界限模糊

在一個基礎的項目開發過程中，通常需要將權利、責任、利益的界限進行清楚的劃分，才能夠保證項目開發過程中，三者之間建立起高效與良性的互動和支出，最終確保項目的高效率和高質量完成。然而，在實際的房地產行業當中，最突出的共性問題就是關于成本管理的權利責任模糊不清，房地產企業過度的追求利益和規模，追求營銷效果和市場表現，忽視了對成本責任的分攤，導致公司內部各部門都在考慮增加成本來達到既定的目標，成本管理責任集中由單一部門承擔，成本管理的目標主要關注在建筑安裝工程支出上。最終導致成本管理失效，影響到企業自身的運轉與發展。除此之外，很多企業雖然形成了基礎的成本管理體系，但是在成本管理體系中，卻沒有有效地融入問責制度，導致項目出現成本管理問題后，各個部門及人員之間“踢皮球”，問題無法得到落實和有效解決，也無法實現相同問題在以后項目中的改進，嚴重影響成本管理效果，同時應影響到項目總體的目標實現。

2.2忽視質量成本

成本管理不僅僅是對于利潤的管理，還包括對于項目工程的質量管理，很多房地產企業只重視利益而忽視了對于質量的基礎管理，目光短淺，只期望從項目中獲取短期利益，而忽視企業發展需要長期利益不斷的支撐，才能夠在市場競爭中生存。因此，在實際的市場氛圍中，經常會出現一些房地產企業所負責的項目由于質量、資金等問題，造成停工、查處、返工等現象，完工日期一拖再拖，造成了非常嚴重的經濟影響，同時也產生比較惡劣的社會影響。還有部分企業，錯誤認知了利益成本與質量成本的關系，認為兩者之間存在對立關系。而實際工作中，項目質量是成本投入的前提，而質量成本的保障，是后續長期經濟利益的核心，兩者是相互依存的關系，只重視其一或錯誤地看待兩者之間的關系，都是當下企業成本管理中存在的共性問題之一。

2.3忽視工期成本

本文所指的工期成本，主要是以單個項目工程為主，以項目工程的工期目標為主，在整個目標范圍內所產生的費用都可以看作是工期成本的組成部分。工期成本是確保項目有序進行，并保障項目質量的關鍵。然而，當下很多房地產企業都忽視了工期成本，越過工期成本直接進行質量成本和人員的管理，導致工程進度缺乏成本上的有效管控，很容易出現揠苗助長的情況。除此之外，對于工期成本的忽視，還容易致使延期交房引起的違約金、工程延期導致的企業資金成本的大幅提高，甚至因工期延誤導致的部分社會影響，繼而出現高成本低效益的情況，并不利于企業的長期發展。

2.4員工的管理

還有一個共性問題表現在對于企業員工的基礎管理上，很多企業雖然比較重視對于成本、資金、企業核心競爭力的把控，但是卻忽視了對于企業內部員工的基礎管理。實際上，對于員工的管理和把控，也是成本管理中的一個重要內容。對于企業而言，員工首先只有各司其職，才能夠發揮出最大的作用，然后在各司其職的基礎上，具有一定的團隊合作意識，才能夠較好的進行成本管理核算。以單一項目為例，設計部門主要負責關于設計的內容，而施工部門則是建立在設計部門已設計完成的相關內容上，制定并開展相關的工期內容[3]。在職責內容上，兩者之間是相對獨立的，但是在實際操作過程中，基于一些現實基礎和因素，可能存在一定的設計問題或現實施工問題，需要兩個部門進行協商完善，以達到更加合理的設計和建設結果。這個過程，實際上就是借助團隊合作概念，實現對于成本預算的基本控制，即成本管理的一部分。

3、改善問題的有效策略分析

基于上文中提到了關于當前制度管理存在的共性問題，在策略分析上，也從四個方面入手，即從制度管理、招投標過程、工期成本控制以及人員素質四個方面來進行策略分析。

3.1制度管理

制度管理的策略又分為三個部分，首先，制度管理必須是合規合法的，即要依法完善制度管理體系[4]。如在進行單個項目工程的開展前，首先要進行詳細合法的合同文本的制定與簽署。在這個階段，應當著重強調合同文本中的各項條款，尤其是關于不同環節中一些比較復雜內容的具體表達，避免對方運用“語言游戲”，通過合同漏洞獲取不合理利益。對于工期、成本等，要進行有范圍的明確規范，從根本上杜絕一些哄抬成本，延誤工期的情況出現，避免最終影響到項目質量與企業發展。其次是基于合法的基礎上，實現制度管理的建立，建立的內容包括在上文中提到的，關于權責利的明確劃分與規范，確保責任與獎勵懲罰制度能夠與個人對號，逐一落實，有章可循。在建立后，最后需要確保制度能夠落實到位，尤其是關于落實過程中審計工作的進行，如在進行一些相關材料的采購時，通常是由企業的采購部門獨立完成，但是市場中不同質量的材料價位差距較大，因此很容易出現“額外成本”，在此過程中，企業要加強審計工作，避免或降低這些“額外成本”的出現，并對預購材料的質量進行合理的審查。在工程前期，做好質量監管工作，從源頭打下基礎，為后期項目質量、管理工作的開展都奠定良好的基礎。

3.2招投標上

招投標工作是項目能夠有序開展的一個關鍵環節，基于招投標工作的管理，也要從三個方面進行，首先是關于招標管理流程及體系規范化，在保證招標管理流程合法合規的前提下，盡最大限度的保證招標采購流程和體系符合公司的利益，建立起標準的招標文件范本、標準的招標評選辦法、標準的合同文本，并確保各項內容之間協同配合，高效嚴密無漏洞。其次是要建立對供應商的考察和篩選機制，明確供應商的入門標準，建立嚴格的審核機制，確保供應商的質量。對入圍的供應商進行實地的考察，部分供應商為了利益，可能會存在擴大或虛假文件材料的提供的現象。通過對同類型供應商的考察，除了對潛在供應商的深入了解外，也能實現對供應商的有效比對，擇優選擇[5]。最后就是關于中標的相關問題。企業必然是追求經濟效益與社會效益，因此往往會選擇低價。但是在選擇的過程中，要考慮到關于質量成本的相關問題，進行基礎估算，在確保質量或同等質量的情況下，再進行低價選擇，能夠有效控制項目質量的同時，實現項目成本的管理與控制。

3.3工期成本

基于工期成本的管控也要從三個方面入手，首先是進行合理的工期規劃，規劃過程中，除了合理的安排不同階段下任務目標外，還要考慮到工期對整體項目目標實現的影響，如延期交付的違約、工期延長的資金成本、延期交房的社會品牌影響等。其次，要對于整個施工過程進行監控，尤其是基于紀律和質量兩個方面，要進行嚴抓嚴打，避免個別人偷懶，應付差事，導致工程存在質量問題和安全隱患。同時還需嚴格把控，對于材料、時間產生的浪費，確保責任落實到個人，出現問題就通過責任劃分，進行獎懲處理。最后是進行有效施工管理，要求施工過程中，無論是人力物力，還是成本材料都應當確保其發揮最大作用，物盡其用，合理有效，且有計劃、有順序的完成。

3.4人員素質

人員素質的提升實際上是企業內部應當高度重視并獨立完成與強化的內容，尤其是對于不同崗位而言，定期、定時、定點的開展企業文化和技術職能的培訓，當下經濟新形勢，市場競爭激烈，企業員工作為企業競爭力的一部分，不進則退。只有員工不斷進步，才能夠確保企業不斷進步。除此之外，企業應當對于內部員工進行篩選，不看重員工資歷，而看重員工能力，能者多勞，按勞分配，充分調動員工的工作積極性，才能確保企業內部具有強大的學習力和凝聚力，共同推動企業的發展。

結語：

綜上所述，房地產企業絕對不是一個圍繞短期利益發展的企業，整體的行業發展前景十分寬闊，尤其是基于新經濟形勢下，發展存在更多的多樣性。如何不斷提高自身的核心競爭力，實現有效的成本管控，最大程度優化企業管理，實現高效發展是關鍵。作為推動企業在激烈市場競爭環境中發展的動力，成本管理的運用，能夠為企業獲取更多的市場經濟效益和社會效益，重要性可見一斑，對其的探述也將圍繞其發展持續進行。

參考文獻：

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[3]邵菁菁.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理分析[J].居舍，2018（05）：23-23.

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[5]劉麗.淺析房地產成本目標管理研究[J].福建建材，2013（02）：112-113.

[6]楊燦燦.對房地產成本管理的探討[J].江蘇商報·建筑界，2013（23）：20-20.

作者簡介：

張紅賓，男，1984年2月3日，河南新鄉人，鄭州大學本科學歷，中級經濟師職稱，國家注冊一級建造師，注冊造價工程師。主要從事工程建設領域和房地產開發領域的造價和成本管理工作，招標采購體系化管理工作。研究方向：工程建設和房地產成本及合約管理方向。