粵港澳大灣區高質量經濟發展下金融支持對房地產價格影響的現狀分析

杜可兒 謝杰娜 蘇柳婷 柯樂怡 林友妹 曾曉杭

粵港澳大灣區建設已提升至國家戰略局面，而且十九大指出我國已進入“經濟高質量發展階段”，但在大灣區經濟快速發展的進程中，房地產行業在不合理的金融支持下存在著不可忽視的矛盾與問題。本文通過研究粵港澳大灣區經濟增長、金融支持和房地產價格的現狀，分析這三者之間的關系，從而有針對性地合理的房價定價提出發展建議，由此為其他地區提供一個參考，也促使粵港澳大灣區的經濟得了高質量發展

一、灣區11個城市經濟增長指標

我國經濟發展仍處于重要戰略機遇期，長期向好的趨勢不會改變，這表明粵港澳大灣區的建設和發展處于“正當時”，灣區的11個城市要緊緊捉住這個時期促進經濟的高質量發展。

通過收集灣區的九個大陸城市2008-2017年的GDP數據，從圖可以看出，這十年的GDP發展水平總體呈現出三種趨勢：首先，廣州和深圳的GDP總量表現出高速增長的狀態；第二，佛山和東莞的GDP總量也在上漲，但是其上漲的速度較慢，2017年時經濟總量還沒有超過10000000億元；最后，中山、惠州、江門和肇慶呈現出了另一種趨勢，這四個城市的GDP的增長速度最慢，其上升狀況最平緩，到2017年時GDP還沒有超過5000000億元。總體來看，粵區9個大陸城市的經濟發展呈現出上漲的狀況，但各地區的發展還是呈現出很大的不平衡。各地區應該捉住這個發展機遇，大力發展各地科技，金融等，從而拉動各城市的發展。

再之，從其他數據的整理可以得出：香港和澳門2008-2017年GDP總體呈現出上漲的趨勢。香港的GDP呈現出較平緩的增長狀態，澳門在2009年-2014年呈現出快速增長的狀態，2014-2015年這一年間出現回降，之后開始上漲。香港和澳門作為粵港澳大灣區中經濟金融發展較好的地區，應該繼續保持穩增長的狀態，利用一切優勢條件推動開放、創新和發展，完善經濟結構和優化高校的資源配置，促進經濟的高質量發展，推動粵港澳大灣區經濟的高質量發展。

二、粵港澳大灣區房地產現狀

粵港澳大灣區正不斷向世界級大灣區發展，國際地位日益提高，但是在發展過程中，房地產業發展存在著不容忽視的矛盾和問題： 粵港澳大灣區房地產供求結構及其地區房價存在不平衡的現象；房地產價格與社會經濟水平不符，且剛性需求過大，民間資本投機成為熱潮，房價居高不下；部分地區的土地出讓和房地產開發規模過大，社會資金大量盲目流入房地產行業，超越了經濟發展和市場需求的承受能力，形成了投資過熱和資本結構不合理的現象；房地產市場運行機制和管理機制尚不健全，易滋生房地產泡沫，房地產金融市場存著風險。金融業不斷發展，房價持續上升，將導致大灣區內的房價產生經濟泡沫等問題。

以房價的高低水平來分類，大灣區城市房價可以分為三個級別：香港和澳門為第一級別，均價超過10萬；廣州和深圳為第二級別，均價超過3萬（其中深圳超過5萬）。其他城市為第三級別。可以看出粵港澳大灣區的房價存在著級別的失衡，各個地區的經濟金融發展程度不同，導致房地產價格的差異較大。其中，香港的房地產價格是最高的，但其上漲的區間和幅度較小；深圳的房價也處于較高的水平，且上漲的速度較快；而廣州的房價則處于一個較穩定的狀態，價格比香港、深圳低。

從人口和收入增長狀態的現狀來看，大灣區的住房需求量很大。廣州、深圳的人口流入仍然呈現出快速增長狀態，且人口流量大，推動了廣東省內城市向粵港澳大灣區靠近。隨著交通等基礎設施的完善，促進了人口在各個城市的流動，也推動了對房地產的需求。其次，粵港澳大灣區有可能成為全球經濟和發展最快的地區，其經濟的高質量發展將促進居民收入的增長，從而促進房地產價格的快速增長，而過度的房價增長會導致房地產泡沫的產生。

三、粵港澳大灣區金融支持現狀

本文通過選取了2008年-2017年粵港澳大灣區11個城市相關的金融規模、金融效率、金融結構的數據來進行分析。

（一）粵港澳大灣區各市金融規模趨勢

從2008年以來，粵港澳大灣區11個城市平均金融規模為0.1718，香港的金融規模水平相對較高為0.7478，而澳門的金融規模則呈現出負數為-0.0262。從2009年開始便緩慢地下降，到2011年粵港澳大灣區11個城市總體的金融規模為0.0231，回落到這十年來的最小點。但隨著便進入緩慢上升的歷程，到2016年平均金融規模甚至達到了0.4021，但又開始出現了回落的趨勢。雖然各市平均金融規模波動頻繁，但總體上呈現出擴大的趨勢，意味著國內貸款中，固定資產投資所占的比重總體上是擴大的。

（二）粵港澳大灣區各市金融效率趨勢

2008年-2017年粵港澳大灣區各市金融機構的平均金融效率呈現出逐年下降的趨勢，一定程度上說明了居民的儲蓄余額逐年減少，居民更愿意將資金投資到其他方面，而將其放在銀行進行儲蓄存款的欲望下降。而非金融機構的平均金融效率波動起伏較大，從2008年-2019年各市平均金融效率增長趨勢中我們得出總體上的金融效率在2016年達到最大值為4.9330184，隨后又出現了回落的趨勢，這與國家在2016年對房地產市場的嚴格監控有著密切的聯系。

（三）粵港澳大灣區各市金融結構趨勢

2008年-2013年，地方財政支出在固定資產投資完成額所占的比重比較穩定。從2014年起，金融結構呈現出快速增長的趨勢，2015年的金融結構達到了0.524，到2017年甚至達到了0.88817。說明了地方財政對固定資產投資的力度加大，在一定程度上促進了固定資產的發展。

四、結論與建議

通過收集粵港澳大灣區11個城市2008～2017年的金融規模、金融效率、金融結構和房地產價格的相關數據，根據多元線性回歸模型分析，可以得出了金融規模與金融結構對房地產價格的影響是正相關的，金融效率對房地產價格的影響是負相關的結論。其中金融規模每上升1個單位，房地產價格相對增加2.516個單位；金融結構每增加1個單位，房地產價格相對增加2.061個單位；金融效率每增加1個單位，房地產價格相對降低4.163個單位。再根據各個城市擬合優度的不同，對其進行分類整理，從而有針對性地提出發展建議：首先，合理的運用房貸利率調控房價，從而減輕房地產泡沫化的問題；其次，規范房地產投入資金規模，避免房地產泡沫的產生；再之，加大房地產信息披露力度，提高房地產市場的透明度，擴展投資者與消費者的金融方面的知識；最后金融支持的力度不同，對于房地產行業所產生的影響也是不同的。（作者單位：廣東外語外貿大學南國商學院）