試論CCRC模式對我國養老地產的啟示

高婧雅 袁晨杰 李林飛 王勇 馮玉

我國當前的老齡化嚴重，養老已經成為了社會的一個重要問題，一個有效方法為發展養老地產產業。基于對CCRC模式特點的研究和分析，本文指出了該模式對我國養老地產行業今后發展方面的啟示，并在此基礎上提出CCRC模式的應用方法，提高我國社會的養老質量。

一、引言

CCRC模式起源于美國，本質上為建成一個養老社區，并根據老人的實際情況，選用最合理的方法照顧老人。這種模式在使用中，將老人分為三種，其一為自理型老人，這種老人能夠生活自理，對看護的要求不高；其二為介助型老人，這種老人的自理能力較差，需要看護人員照料其日常生活；其三為介護型老人，這類老人無自理能力，需要看護人員24h照料。

二、、CCRC模式的特點

CCRC模式能夠根據老人的實際情況落實看護工作，為老人提供最佳照顧方案，這種養老模式建成的養老社區實際上為一種綜合性社區，這一養老模式的特點如下：

（一）規劃布局緊湊

CCRC模式在應用中，建筑群的選址位置通常為距離市區50～100km的區域中，這種區域通常土地價格較低，可以建成多棟建筑。為節約空間，建筑通常將較為密集，建筑為多層結構，在不同的樓層中配置不同類型的老人，并根據老人的情況設置看護人員，讓老人能夠接受最佳的照顧形式。在不同的建筑中，會廣泛栽種綠色植物、設置公園等，為老人提供最佳的生活和活動環境，讓老人心情愉悅。

（二）居住要求多樣

由于不同老人的生理機能不同，所以對居住環境也提出了不同要求，為了能夠提高對老人的看護質量，在CCRC模式中，一方面可以以建筑中的樓層為單位，完成針對老人的分組工作，讓老人能夠接受最佳照顧方案。另一方面可以將社區中的不同建筑配置為不同的用途，例如某低層建筑建成符合老年人生理和心理要求的健身房，另一建筑為老年人的生活區，通過這種方式能夠提升建筑的應用效率。而對于高價社區來說，一些社區還會建設高爾夫球場、電影院等娛樂設施。

（三）經營模式固定

CCRC模式的經營方式為租賃式收費，在社區運行中，讓老人享受房屋租賃權和服務享受權，收取的費用由兩部分構成，其一為入門費，這一費用較高，換算成人民幣為20～100萬元，房屋面積越小入門費用越低。其二為房屋服務費用，不同身體情況的老人費用不同，身體健康能自理的老人，收費標準通常為3000元/月，介助型老人的收費標準為4000元/月，介護型老人的收費標準為5000元/月。另外很多養老地產還提供額外護理服務，在老人獲取這類服務時，需要支付額外的護理費用。

（四）管理質量較高

在CCRC模式中，看護人員的數量很多，同時能夠提供全天候的社區安保工作，在這兩方面的共同作用下，提高了社區的管理質量。

針對看護質量，養老社區按照老人的身體機能建成了最佳的管理制度，介助型老人和介護型老人生活區域的看護人員數量極多，為老人提供高效的看護服務，防止老人在養老社區中出現意外。另外在這類養老社區中，通常還設置了醫護人員，這類人員能夠提供高質量的疾病診斷、疾病治療服務。

安保質量提高包括兩個方面，一方面為專業安防人員，發揮的作用為處理突發事件，例如不法分子侵入等問題。另一方面為看護人員，這類人員的管理對象為室外活動中的老人，防止在運動中受傷。此外在很多社區周邊設置報警裝置，防止不法分子進入養老社區。

三、CCRC模式對我國養老地產的啟示

（一）順應老齡人口數量變化規律

我國當前已經老齡化社會，老齡化人口數量逐年攀升，我國當前的養老機構基本為養老院和福利院，從這類機構的建設和運行數量上來看，還存在很大缺口，不能滿足當前和今后的養老需求。

CCRC模式由政府方面開辟專用土地，完成養老社區建設，由于老年人的交際圈逐漸縮小，并且對出行、娛樂等方面的需求降低，所以政府方面劃撥的土地可以遠離市區。在社區建設中，建成中高層建筑，并在一定程度上提高養老社區中建筑的密集度，實現對土地資源的高效利用。

在CCRC模式的具體應用中，政府部門首先需要完成管理區域當前和未來的老齡人口數量研究工作，在此基礎上分析養老院和福利院的缺口。其次為做好管轄區域周邊環境調查和土地資源審查工作，將遠離市區的土地劃撥為養老社區的建設區，在該過程中需要考慮土地區域能夠容納老人的數量，確定土地劃撥區域面積。最后為落實社區的合理設計工作，考慮社區周邊環境、內部環境、容納人口上限等多個因素，為服務提供提供硬件基礎。

（二）差異化養老體系制定

老年人的年齡構成跨度較大，不同年齡段的老年人身體素質有很大不同，為提高對老年人的看護質量，需要建成差異化養老體系。

在CCRC養老模式的應用中，將老年人分為自理型老人、介助型老人和介護型老人，不同老年人的看護方法、看護時長有所不同，這為我國的養老地產設計和建設過程提供了理論依據，我國可借鑒這一思想，合理配置養老機構中的看護人員數量，在提高服務質量的同時降低社區的運行成本。

在這種模式的應用中，老人辦理入住時需要檢查老人的身體機能，按照建成的管理體系為老人分配居住區域，老人通過對各房間的參觀，確定最終的居住房間。考慮到不同身體機能的老年人行動效率不同，可以按照老人的集中區域完成樓層分配工作，介護型老年人的居住樓層需要較低，當老人生病、發生意外時，醫護人員能夠第一時間趕往現場。介助型老人居住在建筑中層，自理型老人居住在建筑高層，根據不同類型的老人數量，確定低層、中層和高層的樓層范圍。

（三）建成中高端養老體系

我國當前的老人社區面向社會所有人員，為一種普適性社區，未能建成中高端養老系統。CCRC本質上為一種中高端養老社區，為我國的中高端養老社區建設指明了方向。

CCRC模式對我國中高端養老體系的啟示為，首先提高這類養老社區的建設和服務質量，根據投入的人力物力適當提升養老社區的收費標準。其次為在社區中構建適合老人生活娛樂的區域，包括電影院、健身房等，讓老人能夠更好地開展休閑活動。最后為提供多項配套服務，包括定期體檢、疾病診療等。

（四）促進養老產業可持續發展

我國當前的養老產業過于依賴養老院和福利院，對養老產業的重視程度不高，甚至會導致整個養老產業產生斷層，無法應對老齡化社會帶來的嚴峻挑戰。

CCRC模式給我國養老產業帶來的啟示為，首先重視中高端養老市場的潛力，通過建成質量很高的養老社區，能夠更好吸引這類資產較多的老年人加入社區。其次為樹立品牌，當整個產業出現品牌效應時，相關企業能夠獲取更高收益，應用這些收益償還債務、投建新的養老社區，實現資金鏈的良性發展。最后為項目融資，我國當前的CCRC模式應用效果較差，但是市場本身有很高的發展前景，所以這一項目養老模式能夠更好地融資，隨著產業的進一步發展，融資效率提高，建成產業的可持續發展體系。

四、結論

綜上所述，CCRC養老模式的特點為，建成密集、高管理質量、環境優雅和收費較高的養老社區，我國當前對這一養老模式的應用效果較差。這一模式對我國的啟示為，順應老齡人口變化規律建設養老社區、制定差異化老年人看護制度、建成中高端養老體系和推動養老產業可持續發展。（作者單位：南京審計大學金審學院仙林校區）

南京審計大學金審學院2018級大學生創新創業訓練計劃“基于運用“CCRC養老模式”的房地產公司營銷戰略研究”課題批準號JS201813994004Y。