按份共有人優先購買權的法律救濟

帕提古麗 肉孜

摘 要：在《中華人民共和國物權法》第一百零一條的基礎上，承認按份共有人優先購買權為形成權，按份共有人優先購買權體現在《物權法》中，是民法的組成部分之一。隨著《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下稱《物權法解釋（一）》的出臺，對優先購買權的行使期間、適用范圍、同等條件等作出具體規定。解決了其在立法以及司法中出現的一些爭議情況，然而仍存在著一些不足之處。從該條來看，一方面，只有按份共有人“轉讓”其共有份額時，其他共有人才能主張行使優先購買權。另一方面，其他共有人只有在“同等條件下”才享有優先購買權，此同等條件下主要是指價格條件，對無償交換關系而言，當事人之間無法判斷條件的優劣，無法使用優先購買權。

關鍵詞：按份共有人;優先購買權;法律救濟;完善建議

優先購買權，是指特定人按照法律的規定或者合同中的約定，當標的物出賣于第三人的時候，享有的在同等的條件下優先于第三人購買的權利。優先購買權不僅適用于共有關系，也可以依照法律適用于其他法律關系。按份共有人的優先購買權是優先購買權中的一種。在2007年頒布的《中華人民共和國物權法》中以及之后的《物權法司法解釋（一）》對按份共有人優先購買權的一系列問題進行了規定。從某種意義上來講，《物權法》關于按份共有人優先購買權的規定比《民法通則》中規定的更加清晰，但是還是避免不了仍存在著的一些值得思考的問題，最明顯的就是缺失了關于權利損害救濟方面的問題，本文擬就此問題進行一些分析和探討。

一、按份共有人優先購買權的行使常態

1.優先購買權行使的條件

按份共有人優先購買權主要適用于有償轉讓的情形中。優先購買權的合理的行使包括以下幾個方面的條件：首先，主體適合資格。按份共有人必須是向共有人以外的人轉讓的該份額，而不是共有人之間相互轉讓共有的份額，且行使優先購買權的人應當是其他按份共有人。這就是說，如果按份共有人之間轉讓份額，原則上是不能行使優先購買權，除非共有人之間有特別的約定。因此在這，應當適用《物權法司法解釋（一）》第13條的規定。此條文所規定的內容是“按份共有人之間另有約定的除外”，這就是說，在共有人之間也可產生優先購買權。因為優先購買權制度設立的目的就是要盡可能地減少共有人的人數，簡化和穩定共有關系，在共有份額內部轉讓的情形，并沒有增加共有人的人數，也不會影響原有的共有人的關系，因此，不必設置優先購買權。其次，遵守同等條件。共有人的優先購買權必須在“同等條件”下行使，否則對保障轉讓人的利益不利。這里同等條件是對優先購買權人行使先買權的限制，同等條件的確定是一個復雜的問題。同等條件確定的兩項原則分別是：第一，彼此間要公平交易。第二，不損害轉讓人的合法利益。這里優先購買權并不意味著其他共有人有權以低價獲得共有份額按照這樣一種標準確定其他條件，只要優先購買權人所提出的其他條件體現了公平交易的精神，沒有損害轉讓人的任何利益，即應當認定符合優先購買權的行使條件。作出這種限制尊重了作為出賣人的所有人的所有權。同等條件中最為基本，也是最為核心的內容是首要的目的是獲取等價的經濟利益，也就是主價格;第三，在期限等方面符合法律、司法解釋的規定。凡是符合上述條件的，即屬于優先購買權的正當行使。在判斷共有人是否是在“同等條件”下行使優先購買權時，還應當考慮價款的支付期限。

2.優先購買權形成以后具有約束力

共有人優先購買權形成以后，各共有人都要受該約定的約束。有優先購買權人在這特定的期限內可以向出賣人主張優先購買權，也可以放棄優先購買權。如若期限經過沒有使用優先購買權，則自然看做其放棄了優先購買權這個權利。權利人放棄優先購買權，既可以采取書面的形式，又可以通過自己的行為來表明權利的放棄。從法律的效果看，在其他按份共有人中如果允許轉讓人主張優先購買權，行使合同解除權，就會使該權利的條款成為具文，因此這個權利將在實際上不再存在了。

二、按份共有人優先購買權救濟制度存在的缺陷

1.優先購買權行使的實現程序缺失

在我國立法中，缺失對按份共有人行使該權利的方式的具體規定，更無其他相關法律解釋予以釋明，這在實踐中極易引起相關的糾紛，更使得權利的實現落入窠白。同時一項權利的實現方式與權利的性質依賴性更為緊密，我國法律對其行使方式未有任何界定，是權利性質不明的直接后果，在實踐中更加深了人們對按份共有人優先購買權法律性質模糊現狀的認知。在行使方式的具體內容構成上，我國法律規定主要在轉讓人的通知義務及通知時間、權利人的行使期限以及具體實現方式三個方而存在著具體規定的法律缺失。爭議問題在于，是否有必要在法律規定中確認轉讓人的通知義務、通知的時限如何界定;權利人在獲得轉讓人真實有效的通知后，行使期限應如何界定;權利人具體實現優先購買權的結構怎樣構成。

2.權利沖突的解決方式缺失

關于多個權利人同時向轉讓人主張行使優先購買權時的沖突解決辦法，我國立法同樣未有條文予以規定。考察各國民法典，在比較法上有以下幾種模式：其一，《法國民法典》模式。該法典第815―14條第4款規定，當多名權利人同時欲行使優先購買權時，按各自的份額比例共同取得轉讓財產。法國法上的處理辦法欲追求實質的平等，使多名權利人可得同時行使權利。其二，《德國民法典》模式。該法典第472條規定，當發生多名權利人欲同時行使先買權時，應共同作為整體行使權利。德國法上的解決辦法試圖以意思自治的形式在多名權利人之間分配權利份額，實質上會帶來較高的協商成本和較長的權利行使時間。此外，關于按份共有人優先購買權與承租人優先購買權之間的沖突，我國亦未有明確法律指導，使得二者之間是否能夠發生權利沖突及如何解決在司法實踐中均存在著較大爭議。

3.權利損害的救濟辦法缺失

按照權利被侵害的一般情形，結合按份共有人優先購買權的特殊性，實踐中，權利被侵害的情形主要存在以下兩種情況。其一，轉讓人不履行通知義務;其二，轉讓人履行了通知義務，但卻和第三人合意妨礙權利行使。而對此兩種情況，我國相關法律均未有任何關注，使得按份共有人優先購買權的最終保障無法可依、無章可循。實踐中，轉讓人不履行通知義務或和第三人合意阻礙權利人行使權利的情形更是屢見不鮮，便只能按照一般的民事規定予以保護，而對此種侵害優先購買權行為的特殊性及其特定的法律后果及責任，一般民事規定則是難以顧及，司法實踐中更難以達成一致的處理意見。一項權利的完滿存在，必然不能缺失最后一道保障，對其權利損害的救濟辦法亟待在立法中做出規定。

三、按份共有人優先購買權法律救濟制度的完善建議

第一，按份共有人在轉讓財產份額時，有履行通知其他按份共有人的義務。如果應轉讓財產份額的按份共有人沒有通知其他按份共有人，而其他按份共有人沒能及時行使權利的意圖，沒有造成任何損害結果的話，就不會產生優先購買權關于如何救濟的問題。如果其他按份共有人有行使該權利的意圖，因沒有接到通知而給這些按份共有人造成了財產或者是時間等方面上的損失，就可能會構成對其他按份共有人優先購買權的侵害，當事人可以要求轉讓財產份額的按份共有人承擔損害賠償責任。按份共有人的財產份額具有所有權的效力，在按份共有人死亡時，其此財產份額可以作為遺產為繼承人所繼承。如果沒有繼承人來繼承，該財產份額應作為無人繼承的遺產來處理。

第二，不管出賣人在履行了或沒履行通知義務的情況下，如果其他按份共有人在該權利行使的期限內主張優先購買權，那么就應當按照優先購買權，這里優先購買權又稱為‘先買權，形成權的性質，那就視為其他按份共有人與出賣人之間的買賣合同關系已形成。買賣合同關系形成之后，其他按份共有人可以按照成立并生效的買賣合同進行并完成物權變動。

按份共有人優先購買權制度是一項與人們的生產、生活密切相關的制度，在社會和經濟高速發展的今天，市場競爭也變得更加激烈。按份共有人優先購買權制度在穩定經濟秩序、社會秩序中起到了積極的作用。雖然我國相繼出臺的法律中明確承認和保護使其不斷發展和完善，但在立法和司法解釋中的相關條文都顯得較為粗淺。對于此種情況，要重視法律建設，更好的滿足社會發展的需要。

參考文獻

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