二線地產股投資機會猶存

林偉萍

在市場回暖大背景下，受“一城一策”、限購松綁、按揭利率下行等因素影響，在新城控股、市北高新等二線地產股帶動下，截至4月11日，地產板塊累計上漲37.23%，位居申萬28個行業板塊第9名。

在黃偉國看來，今年以來二線地產股的爆發主要受益于地產市場環境的改善以及個股業績高彈性的增長。在他看來，年內二線地產龍頭股機會猶存，投資者可重點關注未來3年業績彈性較高，在大灣區、京津冀、長三角以及成渝地區等城市群土地儲備豐富的地產個股的投資機會，但需謹慎短期個股漲幅過高帶來的估值風險。

業績彈性大帶動二線地產股發力上漲

《紅周刊》：從您在地產股的布局來看，您似乎比較青睞二線地產股，以今年以來表現來看，二線地產股漲幅明顯優于一線地產股，您認為二線地產公司發力的原因是什么？

黃偉國：相較于一線房企，二線房企因可比銷售額相對較小，增速會更快，業績彈性也會更大。從剛披露的房企年報也可以看出，二線地產龍頭華夏幸福、新城控股2018年銷售面積同比增速分別為57.56%、95.21%;而一線地產龍頭恒大集團、萬科的同期銷售面積同比增速為4.2%、12.3%。銷售金額同比增速方面，華夏幸福、新城控股、恒大集團、萬科分別為7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。

另外，市場優勝劣汰，每一輪市場調整，都會有新的龍頭誕生，碧桂園、恒大、融創都是從二三線房企躋身一線龍頭的代表，這主要與房企此前的布局和發展策略有關。例如，考慮到融資環境緊縮，某公司在2018年布局放慢，其銷售等各方面的數據增速勢必會下降。

此外，隨著去年三季度以來市場流動性轉向寬松，二線地產的融資環境大為改善。評級機構在給地產企業評級時，會對企業的杠桿、現金流等財務數據綜合考量，從這個角度看，并非一線地產商的融資就一定會比二線地產商更有優勢。

例如，去年現金流緊張的地產龍頭中國恒大，2018年10月份發行的美元債利率最高達到13.75%。但反觀如今被列為二線地產的金地集團，融資年化利息僅有3%～4%。去年8月下旬，金地集團公告稱，2018年第三期中期票據發行利率為4.8%，今年3月1日，公司公告稱，2019年第一期270天超短期融資券融資利率為3.2%。金地集團可以低價獲得融資主要在于其現金流預期比較好，土地儲備、貨值等財務指標比較好。

年內地產板塊仍存個股投資機會

《紅周刊》：截至4月11日收盤，地產板塊年內上漲37.23%，漲幅居前。對于房地產板塊2019年行情走勢，您如何看？

黃偉國：目前房地產板塊整體估值十一二倍，處于相對偏低的位置。我們認為，二線地產股年內仍存在不錯的個股投資機會，部分牛股股價已經創出歷史新高，但對于短期漲幅過大的個股還需注意回調風險，當然個股是否值得投資，最終還得看業績能否有超預期的釋放。

雖然目前房地產已進入“白銀時代”，但房地產市場的空間仍然存在。目前中國城鎮化率約為58%，發達國家城鎮化率為70%多，至少還存在12%的差距，即使每年城鎮化率提升1%的占比，房地產也還有12年的市場發展空間。

短期來看，在“房住不炒”政策基調下，目前一二線調控已基本到位，三四線已過調控高峰，市場預期已逐步回歸理性。預計2019年政策將由控轉穩，“一城一策”成為大趨勢。而從最新市場數據來看，政策方面，多地限購政策出現松動，3月份主流房企銷售數據好于市場預期，如萬科銷售574億元（+13%）、中南建設141億元（+38%）、金地163億元（+21%）、榮盛74億元（+20%）。同時，今年以來，開發商一線城市拿地熱情高漲，土地成交均價大幅上漲，反映出開發商對后市的信心。

《紅周刊》：您剛提到，在地產個股選擇上，業績彈性是您關注的重要指標，除此之外，您認為投資者還應從哪些方面著手進行地產股的研究？

黃偉國：我們主要關注現金流、銷售情況、土地儲備、貨值、土地儲備主要區域等指標。例如，通過跟蹤房企的銷售數據，可以測算出房企未來潛在的可釋放利潤空間，這部分數據可以用公司的季報或者年報數據來驗證。

現金流方面，我們主要關注房價走向、財務數據中的資產負債率、經營性現金流等指標。因為房企本身屬于高杠桿的行業，部分公司如果太過冒進，或者未來房價大幅下跌，對杠桿率較高的房企風險還是較大。

土地儲備方面，一是看公司土地儲備的數量;二是看土儲所在位置。就我們而言，比較看好大灣區、京津冀、長三角以及《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中重點強調的成渝地區等大的經濟區。地產業內人士常說，房企投資短期看金融、中期看土地、長期看人口。因為大的經濟區形成的城市群對人口吸引力非常大，在人口老齡化日益加劇的背景下，城市群在人口方面是有優勢的。

舉例來說，在2017年房價上漲的時候，以陽光城為代表的在一二三線城市郊區大力布局的房企優勢明顯，但2018年下半年房價下滑，其優勢減弱，此時新城控股等除了地產還有商業等其他業務的房企優勢可能會更明顯。

《紅周刊》：從年報數據來看，2018年TOP10房企獲得了26.9%的市場份額，TOP100獲取了66.7%的市場份額。市場集中度的提升，是否一線地產龍頭股更為受益？

黃偉國：個人認為，不僅一線全國地產龍頭，區域地產龍頭公司也將受益，區域地產龍頭在當地融資、拿地等方面的優勢會更為明顯。2018年市場集中度的提升，主要是因為融資成本的提升，小企業拿不到貸款，又無法發債，對于當前市場上動輒超100億的項目，只能和大房企聯合拿地，或者把項目賣給大房企。

此外，地產龍頭都有自己較深的護城河。例如，在相似地塊的房子，泰禾集團、華僑城的房子賣得可能就會比其他中小房企的房子要貴很多，其實在建設成本上，各家房企相差并不大，但華僑城、泰禾的房子在小區規劃、小區環境設計等方面比較有優勢，最終房子售價就可以高出很多。

《紅周刊》：面對日漸逼近的行業“天花板”，不少地產企業選擇發展養老地產、文旅產業、商業廣場甚至機器人等產業，您如何看待房企的轉型問題？

黃偉國：通常來看，轉型對任何一家公司發展的挑戰都非常大，畢竟企業經過多年經營，已經形成了一套系統的思維和做事方式。細分來看，如果房企轉型到此前未出現的新領域，則還存在突破的可能。就投資機會而言，個人相對看好房企在地產產業鏈上下游做延伸的布局，例如養老地產、旅游、長租公寓等。

（文中個股僅做舉例，不做買入或賣出推薦）