地產(chǎn)股分化進(jìn)行時 利好重點布局一二線城市的地產(chǎn)股

房楊凱

“房住不炒”幾個字沒有出現(xiàn)在今年的《政府工作報告》中，有觀點據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控“松綁了”。但住建部已經(jīng)表態(tài)，“房住不炒”的定位沒有變。

筆者認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場主基調(diào)依舊是平穩(wěn)發(fā)展，“一城一策”將是趨勢。未來政策預(yù)計通過一二線“一城一策”和三大城市圈發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性放松、提振需求，由此對沖三四線的棚改縮減引起的需求減弱。故市場未來關(guān)注的重點，將會放在圍繞一二線城市布局的地產(chǎn)公司。

一二線城市地產(chǎn)市場極具成長空間

筆者在此從兩個方面來闡述在一二線城市布局的地產(chǎn)公司面臨的形勢：一方面是從房價的決定機制出發(fā);另一方面是從政策與居民杠桿率空間出發(fā)。

我們先看房價的決定機制。第一個決定因素是當(dāng)?shù)氐腉DP增長水平。一座城市的人均GDP水平，決定了這座城市的房價與需求。所以人均GDP增速較快、經(jīng)濟發(fā)展動力十足的城市，未來的地價和房價必然是“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”。

第二個決定因素是人口增長情況。一個地方的住宅與人是直接聯(lián)系的，如果一個地方的人口沒有增長，房價長期看將不容樂觀。比如東北每年有近百萬人流出，這就決定了東北的房價不會很理想，同理一些三線、四線城市也是如此。再如北京、上海、深圳，這些城市的房價一直很堅挺，因為這些城市每年人口凈流入五六十萬。

第三個決定因素是人口增長的結(jié)構(gòu)。最典型的是硅谷，硅谷里大多是科技人才，受過非常好的教育。這些人中還有不少是創(chuàng)業(yè)者。這種人口增長對需求的刺激非常大。過去幾年，許多二線城市發(fā)動搶人大戰(zhàn)，引進(jìn)高新技術(shù)人才，這將決定城市日后的經(jīng)濟興旺程度。

我們再看政策與居民杠桿率未來的空間。政策寬松需要居民有加杠桿的空間配合，才能形成新一輪的住房購買力。

首先我們來看美國、日本和韓國的做法。它們在經(jīng)濟增長中樞下行時的種種應(yīng)對措施，最終導(dǎo)致居民杠桿率提升。這源于企業(yè)融資需求下降，金融機構(gòu)風(fēng)險偏好下降，兩方面下降使得只能從居民杠桿率處著手。中國與上述國家不同的是，中國各種政策大幅限制居民加杠桿能力，導(dǎo)致居民杠桿率與上述國家同期比，依舊空間巨大，當(dāng)邊際政策變化時，則會帶來彈性。過去幾年，中低收入人群成為加杠桿主力，邊際放開后其他群體有望接力，同時中低收入群體中還未加杠桿的群體也有加杠桿的彈性。因此，總體杠桿依舊有彈性。

再者就是商業(yè)銀行本身有持續(xù)配置按揭的意愿和能力，這也將成為帶動居民杠桿率提升的一大助推器。本輪三四線繁榮就是由加杠桿催生，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，三四線城市2016年、2017年有息負(fù)債杠桿率分別為66%和74%。那么，可以預(yù)見三四線城市在去庫存目標(biāo)完成后，難以繼續(xù)成為穩(wěn)經(jīng)濟和銀行資產(chǎn)配置以及信用創(chuàng)造的主要載體。而一二線城市將成為變化的主體，接力未來經(jīng)濟增長和銀行資產(chǎn)配置、信用創(chuàng)造的主要載體。

部分房企早已“重倉”核心城市

能否把握城市生命周期，進(jìn)而享受城市成長紅利，決定了未來幾年房企的發(fā)展?jié)摿?。上文中我們從兩個方面對為何要選在一二線城市布局的房企進(jìn)行了論證，可以看出中國的城市化發(fā)展進(jìn)程固然有其特色，但內(nèi)在仍順應(yīng)著經(jīng)濟學(xué)中的客觀規(guī)律。我們順著上述標(biāo)準(zhǔn)，篩選出符合的城市，分別為北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津為代表的一線或新一線城市，以及重慶、成都、武漢、西安、鄭州等36個二線省會或城市群中心城市。這批城市未來的發(fā)展不僅滿足上述我們談到的三個決定性因素，也有相當(dāng)?shù)恼咧С至Χ取?/p>

基于以上邏輯，我們進(jìn)一步選出土儲大頭在上述城市，且歷史經(jīng)營較為優(yōu)異的地產(chǎn)公司，分別是中海外（占比90%以上）、陽光城（占比80%以上）、旭輝控股集團（占比80%以上）、招商蛇口（占比70%以上）、萬科A（占比70%以上）、融創(chuàng)中國（占比70%以上）和保利地產(chǎn)（占比70%以上）。

以上公司不僅土儲分布符合我們的條件，且過去10年的ROE平均都在15%以上，體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營上的優(yōu)勢。2019年房企將大概率面對一個下行周期中的房地產(chǎn)市場，只有同時滿足城市布局好、內(nèi)部經(jīng)營優(yōu)良的企業(yè)，才將有望獲得穿越周期的成長。