華人在加拿大購(gòu)房的五大基本問題

夏欣怡

作為加拿大房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人，筆者發(fā)現(xiàn)，初入加拿大的華人對(duì)很多購(gòu)房相關(guān)的基礎(chǔ)問題并不了解，在此進(jìn)行統(tǒng)一解答。

問題一，華人主流的購(gòu)房城市有哪些

根據(jù)加拿大2016年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：加拿大全國(guó)總?cè)丝跒?446萬(wàn)人，其中華裔數(shù)量為1769195人，占全國(guó)總?cè)丝诘?.1%，排在所有族裔的第7位。前6位分別是加拿大裔、英國(guó)裔、蘇格蘭裔、法國(guó)裔、愛爾蘭裔和德國(guó)裔，即華裔是加拿大除了歐洲裔的最大族裔。

華裔在加拿大的人口主要集中在城市，尤其是溫哥華的列治文城區(qū)，幾乎是華人的世界。在這里，你不會(huì)有身處異國(guó)他鄉(xiāng)的陌生感。下表列出了加拿大主要城市的華人數(shù)量，以供參考。

筆者推薦的購(gòu)房城市是溫哥華及其周邊地區(qū)，理由如下：溫哥華冬季溫暖的溫帶海洋性氣候，最冷的1月平均氣溫為3℃，是全加冬季最溫暖的城市。而溫哥華的7月，平均氣溫也僅有17℃。溫哥華的年降水量約為1300毫米，和中國(guó)上海差不多。因此，溫哥華是加拿大適合華人居住的城市之一。如果一定要說(shuō)溫哥華的缺點(diǎn)是什么，那就是房?jī)r(jià)略高。如果想去氣候類似的地方，溫哥華周邊房?jī)r(jià)更低的納奈莫、維多利亞、鄧肯等城市也是可以選擇的對(duì)象。

問題二，在加拿大買房能移民嗎

表 加拿大主要城市的華人數(shù)量

初入加拿大的華人幾乎都會(huì)問這個(gè)問題，在加拿大買房能移民嗎？答案當(dāng)然是否定的。加拿大的移民項(xiàng)目主要包括：投資移民、自雇移民、魁北克經(jīng)驗(yàn)類移民（留學(xué)移民PEQ）、技術(shù)移民、家庭類移民、省提名移民、難民和人道主義移民等。華人移民加拿大的主要方法通常有3種：投資移民、經(jīng)驗(yàn)類移民、省提名移民。

對(duì)于沒有加拿大身份的海外買家，雖然在加拿大購(gòu)房也屬于一種投資行為，但并不符合加拿大的投資移民政策。

問題三，中國(guó)人在加拿大買房有什么限制

加拿大是一個(gè)移民國(guó)家，一代移民占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤秊?1.9%。因此，加拿大的法律原則上對(duì)海外人士購(gòu)房持鼓勵(lì)態(tài)度。根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府《公民法》，非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產(chǎn)。中國(guó)人購(gòu)置、擁有和出售房地產(chǎn)所需要遵守的規(guī)定與條件，與加拿大居民或公民相同。

當(dāng)然，由于加拿大是聯(lián)邦制國(guó)家，所以法律也賦予了各省一些相對(duì)獨(dú)立的權(quán)力，對(duì)非公民與非永久居民或由其控制的公司和社團(tuán)，購(gòu)置土地及房產(chǎn)進(jìn)行限制。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，影響最大的莫過于兩個(gè)稅種：海外買家稅、房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅。

海外買家稅

由于飽受房?jī)r(jià)日益高漲的困擾，從2016年8月2日開始，加拿大溫哥華地區(qū)的海外購(gòu)房者在買房時(shí)被正式征收15%的房產(chǎn)交易稅。2017年4月21日，加拿大包括多倫多在內(nèi)的安省大金馬蹄地區(qū)，同樣開始實(shí)施15%的海外買家稅。2018年2月21日起，溫哥華的海外買家稅再次得到深化和擴(kuò)大，這些變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是提高海外買家稅比例，從原有的15%到現(xiàn)行的20%;二是擴(kuò)大海外買家稅實(shí)施區(qū)域，從原先的只有大溫地區(qū)征收，擴(kuò)大到5個(gè)大區(qū)，其中包括大溫哥華地區(qū)、大納奈莫地區(qū)、大維多利亞地區(qū)、菲莎河谷地區(qū)、歐墾娜根河谷地區(qū)。

房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅

為了打擊海外資金的投機(jī)行為，使普通民眾以較合理的價(jià)格獲得可供居住的房屋，2018年年底，溫哥華的核心區(qū)域又開始實(shí)施房地產(chǎn)投資和空置稅，這個(gè)稅種按年度繳納，應(yīng)稅區(qū)域?yàn)椋捍鬁馗缛A、大維多利亞、納奈莫市和蘭斯維爾地區(qū)、阿伯斯福德市、米遜地區(qū)、基洛納市和西基洛納市。對(duì)于海外買家和衛(wèi)星家庭，其應(yīng)稅比例為房產(chǎn)征收評(píng)估水平的2%。

問題四，買賣房屋是否需本人親赴加拿大

如果購(gòu)房人需要向加拿大銀行申請(qǐng)貸款，那么本人一定要親赴加拿大。貸款文件需要與銀行工作人員當(dāng)面簽署。此外，貸款時(shí)需要的銀行賬戶也需要本人親自來(lái)加拿大開設(shè)。由于加拿大支持電子簽名，所以買房時(shí)所需要簽訂的購(gòu)房合同能夠以網(wǎng)絡(luò)或傳真的形式進(jìn)行遠(yuǎn)程簽名。驗(yàn)房是一個(gè)可選項(xiàng)，如果選擇驗(yàn)房，也可以由驗(yàn)房師遠(yuǎn)程進(jìn)行，驗(yàn)房報(bào)告同樣可以用網(wǎng)絡(luò)或傳真形式發(fā)送到購(gòu)房者手中。此外，律師過戶相關(guān)文件的簽署，可以在異地簽署。因此，購(gòu)房合同、驗(yàn)房、律師過戶3個(gè)買房的重要環(huán)節(jié)，買家不必親自到加拿大。但如果需要貸款，本人必須親至。

問題五，在加拿大買房的首付比例是多少

對(duì)于非移民的海外買家，銀行往往要求買家支付至少35%的首付款。同時(shí)，銀行會(huì)額外要求預(yù)存5%的申請(qǐng)準(zhǔn)備金（這筆錢款在批貸結(jié)束后可挪作他用）。

如果非移民想購(gòu)買的房產(chǎn)位于大溫哥華以中心的BC省地區(qū)，或以多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū)，需要額外準(zhǔn)備總房款15%或20%的資金作為海外買家稅準(zhǔn)備金，在交易完成房產(chǎn)過戶時(shí)向加拿大稅務(wù)部門繳納。需特別注意的是：海外買家稅不允許貸款。

雖然貸款銀行和首付款存款銀行可以是不同的銀行，但購(gòu)房首付款最好放在加拿大的銀行賬戶上。如果錢款仍在中國(guó)，則需要比較復(fù)雜的手續(xù)才能批貸，比如中國(guó)的存款證明，上面通常要求有借款人姓名、金額和日期。