我國房地產價格影響因素的實證分析

高艷云 王影麗

一、研究背景

改革開放以來，中國全方位的走向世界，國內房地產市場也邁向市場國際化進程，處在更為廣闊的政治、經濟環境之中。隨著房地產行業的激烈競爭，我國房地產行業出現了嚴重的成長問題。這些問題的存在不僅降低居民生活的幸福感，也給國民經濟發展帶來了重大的安全隱患。因此研究房地產價格的影響因素，以此來促進房地產行業的健康穩定發展成為迫切的需求。

二、數據來源

由于新的住房政策是從1998年開始實施的，因此本文數據選取時間為1998年-2015年共18年的歷史數據。

三、實證分析

（1）指標設定

影響房地產價格的因素非種類很多。有來自房地產企業本身的因素，來自消費者的因素也有來自國家的宏觀因素。本文選擇住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）（Y）為被解釋變量，年末總人口（萬人）（X1）、商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）（X2）、居民消費價格指數（上年=100）（X3）、房地產住宅投資（億元）（X4），全國住宅地價指數（X5）、城鎮居民人均可支配收入（元）（X6）作為自變量建立分析模型。

（2）建模及模型檢驗

1.平穩性檢驗

為了防止回歸模型的偽回歸現象，有必要對數據的平穩性進行檢驗。接下來以住宅商品房平均銷售價格為例，檢驗時間序列數據的平穩性。平方根檢驗結果如表1所示。

所得ADF檢驗統計量對應p值為0.0018，在99%的顯著性水平下拒絕原假設，認為一階差分后的時間序列是平穩的。

運用此種方法，分別對X1，X2，X3，X4，X5，X6這六個時間序列原始數據進行平穩性檢驗，發現原始數據都不平穩，用一階差分的方法對這六個變量做處理后均為平穩序列，結果表明，一階差分后序列平穩。

2.多元回歸模型的構建

根據一階差分后的平穩時間序列用最小二乘法 建立多元線性回歸模型。

方程的擬合優度為0.71，F檢驗統計量所對應的p值為0.02，在顯著性水平為95%的情況下認為方程是顯著的。且常數項、X3、X5檢驗統計量所對應的p值均小于0.05，因此在95%的顯著性水平下拒絕原假設，得出方程是顯著的結論。分析自變量系數的正負號發現，X3前的系數為負數，根據經濟學原理判斷，X3為居民消費價格指數，應該和住宅商品房價格同向變化，所以模型輸出結果不符合經濟意義，據此懷疑方程出現了多重共線性。利用SPSS計算各個變量之間相關系數發現各個解釋變量之間的相關系數較高，其中X6和X5之間的相關系數達到了0.99，幾乎接近1，所以我們可以確定自變量之間的多重共線性的存在。處理多重共線性的方式主要有逐步回歸法以及主成分分析法等。在這里選用逐步回歸法。

了顯著性檢驗。根據全國住宅地價指數與住宅商品房平均銷售價格建立二元線性回歸方程，結果如表4所示：

檢驗結果中兩個經濟變量都通過顯著性檢驗，方程的擬合優度也較高，且每個自變量的符號符合經濟學意義，因此符合建立方程的條件。

根據檢驗結果建立方程為：

3.自相關性檢驗

為了判斷自相關性的類型，直觀的看出殘差序列的相關情況，應使用偏自相關系數來判斷相關性，結果如圖1所示。

當n期陰影部分的面積超過虛線時，表明存在n階自相關性，其中虛線表示正負0.5。由上圖可以看出，沒有任何一期的直方塊超過0.5，因此模型不存在自相關性。

4.異方差檢驗

如果函數選擇錯誤類型，那么分析中異方差性就不可避免的出現，會使預測誤差方差的增加，為了避免異方差的影響，所以對異方差檢驗。由于在異方差性不太明顯時，圖示檢驗法無法判斷異方差的存在，因此我們直接選擇更為精確的檢驗方法——懷特（White）檢驗法。檢驗結果如表5所示：

表5 異方差檢驗結果表

F統計量 0.958043 F統計量對應的P值 0.4074

此中F值為輔助回歸方程的F統計量，F統計量對應的P值為0.407，取顯著性水平0.05，因為.4074>0.05，所以接受原假設即回歸方程不存在異方差性。

5.模型的經濟意義解釋

根據檢驗可確定建立的方程為：

居民消費價格指數和全國住宅用地價格指數對商品房銷售價格有正向影響且顯著。在居民消費價格指數不變的情況下，全國住宅地價指數每變動增加一個單位，住宅商品房銷售價格每平方米增加21.19105個單位，在全國住宅地價指數不變的情況下，居民消費價格指數每增加一個單位，住宅商品房銷售價格每平方米增加51.82141個單位。而其他因素對住宅房地產銷售價格的影響不顯著。

四、結論

實證分析表明，影響商品房銷售價格最重要的因素是居民消費價格指數和全國居民用地價格指數。從經濟的角度看，消費者物價指數的上漲意味著房價的上漲，商品房的建設成本會增加，開發商為了獲得同樣甚至更高的利潤，將提高住宅的價格。這便是居民消費價格指數影響住宅商品房價格的經濟學原理。綜上所述，住宅商品房銷售價格的因素主要是居民消費價格指數和全國住宅地價指數。

參考文獻

[1]趙衛亞.計量經濟學[M].上海：上海財經大學出版社，2014.

作者簡介：

高艷云（1975年）女，教授，博士，青島大學，266071，經濟統計分析

王影麗（1994-08—）女，碩士，青島大學，266071，宏觀經濟分析