基于因子分析法的萬通地產財務績效評價

武俊瑾

摘 要：近些年，我國房地產市場經歷了由低迷到興盛的巨變，而房地產行業的發展對于我國經濟的整體發展起著至關重要的作用，所以對其績效評價就顯得十分必要。本文以萬通地產股份有限公司為研究對象，選取了分別衡量盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力的其中9個財務指標，基于因子分析法來反映該公司的業績水平，對公司自2003 年至 2017 年近15年財務績效進行評價，從而對公司的綜合業績進行評價，發現存在的問題并給出合理的應對措施。通過提出相關的對策進一步提升公司的績效水平，從而實現公司的持續健康發展。

關鍵詞：因子分析；財務指標；績效評價

一、引言

在我國現階段，房地產公司已經成為國民經濟的支柱企業，并且這些公司越來越重視自身的業績水平。所謂績效評價，可以理解為一種以財務指標為判斷依據的結合公司實際情況對公司各項能力做出衡量的評價方法。通過因子分析法構建模型對萬通地產連續15年的財務績效進行評價，發現萬通地產整體業績水平的變化趨勢，分析其中存在的問題并給出合理的建議，不僅對于萬通地產的長久發展有積極意義，還對其他房地產公司有借鑒作用。所以深度研究房地產公司的業績水平，有利于促進我國房地產行業發展，進而推動整個國家的經濟進步。

二、財務績效評價方法———因子分析法

（1）因子分析法的原理

因子分析法是一種簡化數據處理進行問題分析的方法，它通過降維的方式從相互關聯的多個變量提取出少數的能代表所有變量的主成分，從而描述表達幾乎包含全部數據的那些信息，然后通過對幾個主成分的得分及綜合得分對整體進行評價。而這幾個具有代表性的指標是借助于數學模型計算得出的，避免了人為決定因子所占比重的弊病，排除了人為干擾，使得結果更具有客觀參考價值。

（2）因子分析的基本步驟

首先對數據進行標準化處理，也即無量綱化處理。為了能夠消除各個指標間量綱和數量級的影響。其次進行KMO和Bartlett的球形檢驗，一是為了反映Bartlett檢驗樣本數據是否顯著，二是為了反映KMO檢驗測度樣本的適度值。如果測定值在0.5以上就能夠接受，而且越接近于1越好；若小于0.5則說明該樣本不適合用來做因子分析。然后提取公因子。根據特征值的大小，當某個成分的特征值大于1，或者幾個成分的累計方差貢獻率超過80%，就可以選取這幾個成分為主因子。最后計算因子得分和綜合得分。先根據主因子得分和各自的方差貢獻率算出各期的綜合得分函數，再根據綜合得分函數分別計算公司不同年份的綜合績效得分。

三、萬通地產股份有限公司業績評價過程

（1）原始變量和盈利指標的選取和標準化處理

本文對萬通地產股份有限公司從2003年至2017年15年間所有財務指標進行挑選和整理，同時依據財務分析的相關理論，本文選取了總資產利潤率、流動比率、資產負債率、凈利潤增長率等9個財務指標，并對其進行了標準化處理。

（2）原始變量KMO和Bartlett的球形檢驗

如表1所示，由檢驗結果可知，KMO度量值為0.544大于0.5，所以選取的萬通地產公司的樣本數據適合做主成分分析。并且相伴概率值為0.000，小于5%，表明樣本數據指標之間存在相關性，因此，樣本數據適合做因子分析，所以接下來的步驟是初步可行的。

由表2可知，在對萬通地產進行因子分析中，我們發現三個主因子特征根都大于1，并且前三個因子的方差累計貢獻率達到了88.579%，因此，說明三個公因子所包含的信息能夠很好的解釋和說明問題，因子分析也是有效的，因此可以確定為本次分析的主因子。從碎石圖中也可以發現第一、第二和第三個因具有較大的特征值，從第四個因子開始，其特征值就逐漸減小并低于1，這表示其它因子對解釋原有變量并不具有重要的影響，綜上，我們只需提取前三個因子。

（4）計算因子得分和綜合得分

根據因子載荷矩陣表可以發現，在反映了企業的盈利能力的總資產利潤率、資產報酬率兩個指標上，第一主因子F1擁有較大的載荷，故將其定義為盈利能力因子。

在衡量企業的償債能力的流動比率和速動比率兩個財務指標上，第二個主因子F2的載荷較大，可將其定義為償債能力因子。

總資產增長率和凈資產增長率主要用來衡量企業的成長能力，第三個主因子F3在這兩個財務指標上體現出較大的載荷，將其定義為成長能力因子。

從表3可以看出，萬通地產的盈利能力較低，一直處于負得分，但在近三年有所提高。償債能力自2015年到2017年有所好轉。發展能力在近三年不太穩定。萬通地產的綜合得分波動幅度也較大，說明萬通地產的財務業績也有待提高。

進一步對萬通地產股份有限公司的凈利潤增長率進行分析，根據新浪財經官網數據，萬通地產在房地產行業的前100強家上市公司中排名第27位，可見萬通地產在發展能力方面并不占優勢；凈資產收益率在房地產行業中排名第108位，處于劣勢地位，表明了萬通地產的盈利能力較差。這也進一步證實了萬通地產的因子分析績效評估結果的合理性。

四、萬通地產股份有限公司財務績效評價

首先根據主因子得分及綜合得分我們可以看出綜合得分趨勢，萬通地產股份有限公司財務績效水平在2003年至2008年間，除了2006年有小波動外，基本保持轉好的態勢，年均漲幅大概在50%左右，并且在2007年至2008年間有較大幅度提升，年均增幅達到了86%。但是公司業績在2009年之后開始走下坡路，低谷期跌破了最高值的50%，直到2012年才逐漸回升，可是仍舊不穩定。然后分析主因子得分，分值為負值并不代表這個能力是負的，而是說明公司的這種能力比較薄弱，從主成分1可以看出，萬通地產的盈利能力在2006年之前每年都有小幅增長，增長率保持不超過50%，但在2007—2008年實現了566%的大幅增長，2008年之后波動比較劇烈，受金融危機影響程度較大，盈利水平沒有恢復到最大值，且近四年盈利能力都比較低。從主成分2得分的變化可以了解到萬通地產的償債能力基本保持波動的態勢，在2007—2010年實現了280%的大幅增長之后又迅速回落到之前的水平，總體償債能力波動較大，在2015年-2016年間實現了由負轉正的局面，就近幾年發展態勢看來，總體償債能力還不錯。從主成分3得分的變化能夠看出萬通地產的成長能力在經歷了2007年至2008年98%的大幅度下降之后，一直無法得到提升，自2011年起連續5年成長能力都不樂觀，對近四年的發展態勢來看，成長能力也沒有得到有效的提高，反而有下降的趨勢。

通過結合現實情況分析，其原因可能有如下幾點：第一，市場上房地產公司不計其數，每個公司都在想盡辦法提高本公司的業績，競爭激烈，而且建材及人工成本的增加，使得利潤的增長空間不足，會影響萬通地產的營業收入增長率的增加，從而阻礙發展能力的提高。第二，近幾年各大城市相繼出現限購令，一部分有需求但不符合條件的潛在購房者無法實現房屋的成交，也在一定程度上限制了萬通地產的發展。

五、提高萬通地產股份有限公司財務績效的建議

（1）提高總資產利潤率

由于房地產行業公司在日常運營中需要投入大量的資金，然而這部分資金中很大一部分都是源于銀行貸款，首先萬通地產應該對以后的樓盤和戶型進行合理的設計，了解目標群體不同需求，從而為他們提供更周到的服務。除此之外，還要對銷售人員設立相應的提成機制，從而激勵銷售人員提高銷量，為公司創造收益。另一方面通過降低成本、減少費用支出和合理的稅收籌劃。萬通地產作應該在采購環節和施工環節降低成本，制定規范的采購流程和嚴格的采購制度，對各個環節都做出明確的規定；對于房屋銷售過程中的廣告費、公關費、推廣費等支出要進行合理規劃，提前對樓盤的宣傳活動進行支出預算，在不影響宣傳效果的前提下實現成本費用最低；還要進行合理的稅收籌劃，對于房地產開發費用中的利息進行規劃。

（2）優化內部財務績效結構

企業財務績效內部發展的不平衡性在一定程度上體現了企業在某些方面存在不足，如果不及時發現并克服的話，可能就會成為制約企業健康穩定發展的阻礙。萬通地產在發展過程中需要重點關注企業的盈利能力和發展能力，盈利能力決定著企業能否戰勝眾多的競爭對手，發展能力決定著企業能否在市場經濟中持續穩定發展。萬通地產應該均衡發展企業的各個方面，不要忽視一些對績效影響不顯著的因素，這樣才能對市場上更大的風險應對自如，從而促使企業能夠穩定的持續發展。

參考文獻

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