淺析商品房住宅小區人防地下車位所有權歸屬

【摘要】本文針對商品房住宅小區人防地下車位轉讓和使用管理混亂的現狀，淺析了商品房住宅小區人防地下車位的所有權和使用權歸屬，提出來了解決矛盾糾紛的有效途徑。

【關鍵詞】商品房；人防車位；所有權

隨著城鎮居民生活質量的日趨提高，城鎮居民小車擁有量不斷增加，伴隨城市地價的不斷攀升和國防建設的現實需要，促使城市房地產項目開發規劃日趨科學、合理，新建商品房住宅小區基本上都實行了人車分流，商品房住宅小區人防地下車位建設已經成為房地產開發項目常態配建設施。轉讓和使用商品房住宅小區人防地下車位已經成為城鎮居民日常生活不可或缺的一部分，導致日常矛盾和糾紛不斷，業主和房地產開發商及小區物業等各方均期待運用法律來解決商品房住宅小區人防地下車位所有權歸屬問題。

1、現行法律沒有明確界定商品房住宅小區人防地下車位所有權歸屬

《人民防空法》和《人民防空工程建設管理規定》僅僅確定人民防空工程平時由投資者使用管理，戰時由人民防空主管部門統一安排使用。在未用法律條文確認人防工程所有權歸屬的前提下，僅以平時和戰時為時間界限賦予了投資者和人民防空主管部門對人民防空工程在不同時限的使用管理權，模糊、淡化了人民防空工程所有權概念。最高人民法院也沒有做出關于人民防空工程所有權歸屬的相關權威解釋。法律規定的空白，導致商品房住宅小區人防地下車位轉讓和使用糾紛的處理和車位業主權益的保障處于無法可依狀態。群眾亟待出臺商品房住宅小區人防地下車位法律規范，及時有效化解矛盾。

2、商品房住宅小區地下車位是否具有人防工程法律屬性，應當根據商品房住宅小區地下車位是否為履行法律義務配套建設的人防設施來確定

商品房住宅小區地下車位，因其位置的特殊性，許多專家學者和相關主管部門、房地產開發商將其界定為人民防空工程，認為應依《人民防空法》和《人民防空工程建設管理規定》來進行管理。

依據《人民防空工程建設管理》規定，房地產開發商作為投資者，凡是新建商品房均應按照地面首層建筑面積修建防空地下室，這說明地面房地產開發商建設配套的首層建筑面積之內的防空地下室屬于房地產開發商依法履行的國防義務。房地產開發商在地面首層建筑面積之外修建的地下室是房地產開發商自愿修建的非人防義務地下室，雖然該區域可用于防空，但其不具備國防義務屬性，不是房地產開發商必須配套建設的國防義務設施，應定性為普通城市地下空間開發工程，不屬于人民防空法律法規調整適用的范圍。因此，商品房地下車位不能都籠統界定為人防地下車位，應當以是否為履行人防配套建設義務劃分為商品房住宅小區人防義務地下車位和商品房住宅小區非人防義務地下車位（普通地下車位）。

3、國家應當出臺法律明確規定房地產開發商履行法定義務自建配套的商品房住宅小區人防地下車位的所有權歸屬及依法使用的問題

目前，未出臺相關法律明確房地產開發商自建配套商品房住宅小區人防地下車位所有權，致使商品房住宅小區人防地下車位管理混亂。許多專家學者認為，人防地下車位屬于國防資產，房地產開發商只有使用權，不能進行轉讓，只能由房地產開發商出租給小區業主。但實際生活中，商品房住宅小區地下車位均由房地產開發商變相賣給了業主（有的房地產開發商在賣商品房時就要求必須同時購買地下車位），業主出錢了，自身權利卻無法維護。

3.1界定房地產開發商履行法律義務而申請易地建設的人防工程所有權歸屬。房地產開發商因為商品房開發原地客觀條件限制不能自建配套人防工程的，只能依法申請異地建設，并且必須按照國家規定的防空地下室易地建設收費標準，繳納等額面積足額標準費用。人防主管部門在收取建設費用后負責統籌安排，有計劃地開展易地建設人防工程設施建設。人防部門作為投資主體組織建設的人防工程，按照物權法的規定，其所有權應當歸人防部門所有（代表國家持有）。易地建設的人防工程，國家沒有規定按房地產開發商繳納的易地建設費數額來確定、劃撥房地產開發商可擁有的異地建設人防工程的具體位置、面積大小，以及平時的使用管理權和收益權，而是確定平戰期間均由人防主管部門統一安排使用，這也充分說明房地產開發商依法履行法律義務而申請易地建設的人防工程歸國家占有、使用和收益，其所有權、使用權完全歸國家所有。

3.2房地產開發商依法履行義務自建配套的商品房住宅小區人防地下車位，法律不宜確定其所有權歸投資者房地產開發商所有。如確定其歸房地產開發商所有，這實際上會導致房地產開發商依法履行義務自建配套的商品房住宅小區人防地下車位與房地產開發商依法履行義務申請易地建設人防工程所有權歸屬完全不同。申請易地建設人防工程，并不是對房地產開發商不進行人防工程原地建設的行政處罰，而是房地產開發商因為客觀條件限制不能原地履行法律義務配套建設人防工程而依法采取的繳納易地建設費另建的補救措施。房地產開發商無論是依法履行義務配套自建人防工程，還是依法履行義務申請易地建設并繳納易地建設費由國家統一建設人防工程，二者在法律本質上沒有區別，都屬于依法履行投資建設人防工程的義務。如確認房地產開發商依法履行義務配套自建人防工程和依法履行義務申請易地建設人防工程的所有權歸屬完全不同，則有違公平原則。

3.3房地產開發商依法自建配套的商品房住宅小區人防車位不能以人防工程“誰投資、誰使用”原則簡單推定為房地產開發商依法配套自建的商品房住宅小區人防車位歸開發商所有和使用。

3.3.1房地產開發商依法自建配套的商品房住宅小區人防車位與其它自愿建設的人防工程及城市地下空間開發利用其它地下工程不同。投資者自愿依法開發建設的各種人防工程及開發利用城市地下空間進行多種經營的其它地下工程，不具有法律義務強制履行屬性，不具有公共服務屬性，且投資建設主體和使用主體、土地使用權明晰，無法律沖突現象，與房地產開發商依法自建配套的商品房住宅小區人防車位所具有的法律義務屬性和服務小區業主的特定性及所有權的模糊性，有本質區別。因此，對房地產開發商因履行法律義務所依法自建配套的商品房住宅小區人防車位，不能簡單推定適用“誰投資、誰使用”原則。

3.3.2大多數房地產開發商依法自建配套商品房住宅小區地下車位人防工程沒有取得地下土地使用權。建設配套的地下車位人防工程是依附于地表土地使用權而延伸建設的，房地產開發商將商品房賣完后，商品房住宅小區的土地使用權已被全體業主共同分攤、共同所有。如將房地產開發商依法自建配套的沒有土地使用權的商品房住宅小區人防工程地下車位確定歸房地產開發商所有和使用，不具有合法性。

3.3.3房地產開發商依法自建配套的商品房住宅小區人防工程地下車位即或取得了地下土地使用權，也計入了容積率，但仍不能從根本上否認其履行法律義務配套建設人防工程的實質。作為法律強制房地產開發商為商品房住宅小區必須提供的附屬設施，具有公益性質，不宜將其所有權確定為房地產開發商所有和使用。

4、建議法律明確界定房地產開發商履行法律義務配套自建的商品房住宅小區人防地下車位所有權

本人建議商品房住宅小區人防地下車位的所有權明確歸國家和小區業主共有，平時交給小區業主使用，戰時由國家統一使用。這既能有效解決當前商品房住宅小區人防地下車位所有權歸屬不明所引起的糾紛，又能杜絕了房地產開發商變相出售人防車位，損害國家和業主權益的行為，同時又明確了履行現行國防法律義務的強制性和惠及小區業主的公益性。

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作者簡介：

李泓辰，男，漢族，2000年2月22日出生，湖南省常德市，吉林大學法學院17級法學本科就讀。