不動產登記機構勿需審查申請人婚姻狀況

【摘要】各地的登記機構在辦理不動產登記時，對申請人婚姻狀況的審查不一：有的不審查婚姻狀況、有的則審查、有的則采用“寬進嚴出”或“嚴進寬出”的方法。隨著《物權法》、《不動產登記暫行條例》及實施細則、《不動產登記操作規范（試行）》等規定的出臺，各地也在逐步完善自己的操作， 相繼出臺政策，不再審查婚姻狀況。那么，登記機構到底需要審查申請人的婚姻狀況關系嗎？

【關鍵詞】不動產登記

1、登記機構沒有審查婚姻狀況的職權

《物權法》第十二條規定了登記機構應當履行下列職責：“（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人……。”《房屋登記辦法》第十八條第一款規定：“……申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。”《不動產登記操作規范（試行）》3.4.1條規定的詢問事項中，也有“申請登記的不動產是否存在共有人”的情形。進一步說明了登記機構盡到詢問職責即可。

《物權法》、《不動產登記暫行條例》等強調了登記機構的主要職責是查驗材料是否齊備、是否對申請人進行詢問、并且按照申請登記材料的內容將當事人物權變動的事項記載于登記簿，并沒有明確審查申請人婚姻狀況的規定。也就是說，登記機構受理業務時，只要“申請人與依法提交的材料記載的主體一致”，并詢問申請人申請的房屋是否有共有人，如果申請人表示存在共有人，則要與共有人共同申請登記；如果申請人明確表示無共有人，登記機構將“依申請”受理登記。這樣做，登記機構已經盡到了“合理審慎”的審查義務。

因此，在不動產登記過程中強行審核申請人的婚姻狀況是沒有法律依據的，與依法行政和依法登記的要求相違背。不動產登記機構對當事人婚姻關系和財產歸屬的實質性審查，顯然超越了不動產登記機構行政職權范圍，違反了《物權法》第十三條第三款登記機構不得有“超出登記職責范圍的其他行為”的規定。

2、登記機構沒有能力審查婚姻狀況

婚姻狀況的審查，當屬民政部門的職權，但由于多方面的原因，往往民政部門也無從核實當事人的真實婚姻狀況。其一，我國八九十年代及以前，婚姻登記基本在各鄉鎮民政辦公室辦理，婚姻登記檔案也基本上為紙質檔案，管理、保存上也存在很多不完善的地方，以至于現在有許多年代久遠的檔案遺失、無法查詢。從九十年代末期至今，隨著經濟的迅猛發展，人口流動量大、戶籍遷移頻繁，許多人遷出原戶籍地到其他城市定居，造成了婚姻登記檔案的不完備。其二，通過人民法院判決或調解離婚或喪偶等造成婚姻狀況變動的信息也無法及時反饋到民政部門。其三，婚姻登記系統未能實現全面聯網，而婚姻登記實行屬地管轄，導致查詢婚姻登記檔案具有地域與時間的局部性。

婚姻狀況的審查，令不動產登記受理、審核工作變得異常繁鎖。例如：李某結婚、離婚數次，但未分割財產，如果審查婚姻狀況關系的話，登記機構需要李某提供其數次結婚、離婚登記的手續，還要審查其離婚時是協議離婚，還是經法院判決或調解離婚，登記機構要從頭至尾把李某的婚姻狀況羅列出來，然后再判斷其房屋權利歸屬。如涉及到離婚時財產分割的約定，可能還需要其離異多年的配偶（還可能不止一個）簽字，在現實中不具備操作性。

可以看出，民政部門尚且不能真實掌握準確的婚姻狀況信息，作為不動產登記機構來說，更難以審查。

3、相關法律規定調整后，不審查婚姻狀況不會給登記機構和房屋權利人造成損害

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第 11條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”可以看出，處分登記甚至不需審查另一方是否同意，只要第三人為善意購買，人民法院也不支持配偶追回房屋的訴訟請求。

《最高人民法院關于審理房屋登記案件中若干問題的規定》第八條解決了人民法院在行政案件與民事案件交叉時的審理順序問題，首次以書面形式確立了“先民事，后行政”的原則，也就是說，該規定間接排除了不動產登記機構對民事法律關系實體審查的責任。在婚姻存續期間購買的房屋，除非有相關約定，否則產權并不會因為“房產證上只有一個名字”而僅屬一方。如果發生糾紛，權利受損方完全可以通過自行協商解決，既使引發訴訟，也應先解決民事糾紛，登記機構完全可以憑生效的民事判決（調解）書辦理相應的更正登記。

不動產登記不再審查申請人的婚姻狀況，實質性的影響其實并不會很大。上海、南京、無錫等地已經實施該舉措多年，不審查婚姻狀況并不會帶來 “不良反應”。

4、不審查婚姻狀況的好處

4.1深化“放管服”改革，優化營商環境，有利于提高辦事效率

“放管服”改革以來，各地最大限度精簡優化審批，按照“能放盡放，能簡即簡”原則，精簡流程材料，申請材料由原先多份逐漸減少為一份，減少辦事群眾重復提交材料、證明等，做到真正地讓群眾少跑路。

按照舊的做法，不動產登記時實質審查婚姻關系既帶給當事人帶來不必要的麻煩，又給登記機構審查方面帶來麻煩，市民既不理解，也容易產生矛盾。不審查的話，有利于簡化不動產登記資料，減少登記機構工作人員的壓力，提高辦事效率，同時也利于減少檔案存放的壓力。

4.2有利于保護申請人個人隱私

1994年2月1日頒布的《婚姻登記管理條例》規定了申請結婚時必須持有“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的婚姻狀況證明”，離婚時必須持有“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的介紹信”。現行的《婚姻登記條例》規定婚姻登記是不需要“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的介紹信”的，由申請人獨自辦理，作為個人隱私，特別是在當事人不愿意婚姻情況披露的情況下，我們不動產登記機構不實質審查當事人的婚姻情況，是對市民隱私的一種保護。

綜上所述，不動產登記機構在辦理登記時，勿需審查申請人婚姻狀況。

作者簡介：

姜鋒，鄒城市自然資源和規劃局（鄒城市不動產登記中心），山東鄒城。