不動產測繪新工作方法探索

【摘要】不動產登記條例自2015年3月1日起實施，條例中規(guī)定宅基地使用權、房屋等建筑物所有權等都屬于不動產權利登記范疇，在不動產登記過程中必須要進行不動產測繪來確定不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。本文介紹了作者在撫順市新賓滿族自治縣農村宅基地使用權測繪工作中，采用新的工作方法進行不動產測繪的一些見解。

【關鍵詞】不動產測繪；作業(yè)方法；地籍圖

不動產測繪工作的主要目的就是確定不動產的權屬、空間位置、面積等信息，在滿足不動產測繪成果精度的前提下，應盡可能簡化工作步驟或通過數字化、信息化方式代替?zhèn)鹘y(tǒng)人工操作方式進行工作。

1、準備工作

由新賓滿族自治縣人民政府成立專門的領導小組，負責組織制訂工作計劃，編制技術設計書，項目的宣傳、培訓和試點工作。

收集、整理土地權屬來源資料，航空正射影像、航天正射影像、地形圖、控制網點和其他己有圖件等，土地調查、土地規(guī)劃等資料，行政區(qū)劃、自然地理、社會經濟、房屋普查、標準地名等資料。

2、地籍區(qū)與地籍子區(qū)劃分

（1） 在縣級行政轄區(qū)內，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道界線為基礎結合明顯線性地物劃分地籍區(qū)。

（2） 在地籍區(qū)內，以行政村、居委會或街坊界線為基礎結合明顯線性地物劃分地籍子區(qū)。

3、權屬調查與地籍測量

在新賓滿族自治縣農村宅基地使用權測繪項目實施前并沒有收集到工作底圖，故將權屬調查與地籍測量兩項工作同時以村為單位進行。由村民委員會組織將指界通知書送達每一位宅基地使用權權利人并留存回執(zhí)。作業(yè)組（至少2人組成）按照約定的時間到達調查宗地，由本宗地權利人（或指界人）及鄰宗地權利人（或指界人）共同指界，確認界址點位置，做好界址點標記，勘丈人員利用網絡RTK技術、全站儀極坐標法及其他滿足界址點測量精度的方法采集界址點坐標，界址點坐標采集完成后測量宗地內建筑物、構筑物、依附在界址線上的其他必須測繪內容以及宗地四至，同時調查人員登記權利人姓名，并用數碼相機采集權利人身份證明材料和土地權屬來源證明材料等數字化資料。

4、內業(yè)預處理

4.1 調查信息數字化

將調查人員采集的權利人身份證明材料及土地權屬來源證明材料照片進行分類，整理。利用ABBYY FineReader軟件識別權利人身份證，從中提取權利人準確的姓名、身份證號碼、通訊地址。整理分析土地權屬來源信息包括：每一宗地的土地權屬性質、使用權類型、土地坐落、批準用途、實際用途、共有人情況及其他說明。編寫每一宗地權籍調查記事、地籍測量記事內容，將以上全部信息以宗地為單位形成*.xlsx格式數據提交給勘丈人員。

4.2 地籍圖編繪

將外業(yè)勘丈人員采集界址點坐標及其他地物、地貌點三維坐標傳輸至計算機，利用CASS等地形地籍成圖軟件按照數據庫要求標準編輯成圖，將調查人員提供的調查數據以權利人為對應關系導入到地籍圖宗地信息中，相同權利人有多處宅基地的或權利人姓名重復的單獨處理。至此，地籍調查表、土地登記申請書等表格各項信息已全部形成數字化，可將地籍圖（含調查信息）成果提交內業(yè)建庫人員準備建立數據庫。

5、數據庫建設

內業(yè)預處理數據的格式為dwg格式，在預處理數據接收之后需要對其進行以下幾個方面的處理工作：一是對重復的實體進行刪除，解決數據中存在的界址點重復、點位不重合等問題。二是對圖形實體進行檢查工作，主要的內容為編碼與圖層正確性、線自相交檢查、復合線重復點檢查等。

在所有的檢查都正確無誤之后，建立預處理數據與數據庫格式對應關聯。通過數據庫管理系統(tǒng)實現圖形與屬性數據的轉換，將其轉入到農村宅基地使用權數據庫管理系統(tǒng)中，一是完成基礎地形庫建立，其主要的地理要素數據主要包括測量控制點、交通、水系、行政區(qū)界線、注記信息等。二是完成地籍庫建立，地籍庫中的主要內容包括宗地、界址線、界址點、地類圖斑等。三是屬性數據庫的建立，屬性數據庫主要是依據調查資料建立的，所有權屬調查成果以保存至數據預處理DWG文件中，無需另行錄入。

6、成果輸出

數據庫建成后，由數據庫管理系統(tǒng)輸出地籍圖、宗地圖、土地登記申請書、地籍調查表、界址點成果表、審批表等紙質資料，其中地籍調查表及土地登記申請書需要提交外業(yè)，外業(yè)調查人員組織每宗地權利人（指界人）、鄰宗地權利人（指界人）簽字。

最后按照要求，將每宗地指界通知書回執(zhí)、土地登記申請書、地籍調查表、權利人身份證明材料、土地權屬來源證明材料、審批表、宗地圖、界址點成果表等組卷歸檔。

7、與傳統(tǒng)作業(yè)方法的比較

傳統(tǒng)作業(yè)方法在權屬調查與地籍測量過程中是分開進行的，由權屬調查人員利用工作底圖進行調查，確定界址點位置，調查過程中手工填寫土地登記申請書、地籍調查表、手工繪制宗地草圖，效率較低。勘丈人員依據調查人員填寫的地籍調查表、宗地草圖進行界址點坐標采集，將界址點坐標輸入到計算機后編輯工作底圖，將地物點位置移動至界址點準確位置，圖形編輯工作量非常大。

結論：

本文主要闡述了新的作業(yè)方法及流程，并與傳統(tǒng)作業(yè)方法進行了工作效率對比，通過論述可見新作業(yè)方法可以滿足規(guī)范的要求，在工作效率上遠高于傳統(tǒng)作業(yè)方法，但在紙張及打印耗材成本上高于傳統(tǒng)作業(yè)方法。新作業(yè)方法在綜合成本方面要低于傳統(tǒng)作業(yè)方法，新作業(yè)方法能夠滿足類似的不動產測繪項目生產需要及技術要求，在進行此類項目時應選擇新作業(yè)方法以此提高工作效率節(jié)約成本。

作者簡介：

隋正蘇，遼寧省有色地質一〇一隊有限責任公司，遼寧沈陽。