城市空間重構下住宅開發投資環境評價研究

【摘要】在新一輪城市空間重構的背景下，面對建設用地存量，進行住宅資源的開發，不僅是城市內部住宅資源更新、重組的主要渠道，是城市內優外拓空間重構的主要引導。而由于住宅開發涉及了物質、社會、經濟等多方面內容，需要對住宅開放投資環境進行評測分析。因此，本文以城市空間重構為背景，分析了現階段住宅開發投資環境評價理論及優勢，闡述了現階段住宅開發投資環境評價系統構建方式，并對城市空間重構下住宅開發投資環境評價系統實際應用案例進行了簡單分析。

【關鍵詞】城市空間重構；住宅開發；投資環境；評價

城市空間結構是社會經濟因素、自然因素綜合作用在城市物質空間后呈現出來的形態特征。在社會經濟發展進程中，城市空間需要不斷進行重新排布組合。而在城市空間重構背景下，住宅開發投資環境評價是區域住宅開發前期重要的工作，其直接影響了區域住宅開發效益。因此，對城市空間重構下住宅開發投資環境進行評價分析具有非常重要的意義。

1、城市空間重構下住宅開發投資環境評價優勢

城市住宅環境評價主要依據某種特定標準，在一定原則的約束下，利用適當方式，對住宅投資環境質量進行適當評測。城市空間重構背景下，由于投資環境復雜程度提升，投資環境評價也展現了突出的優勢。

一方面，通過住宅開發環境評價，可以為住宅項目投資運作提供全面的基礎環境信息，為住宅項目生產條件分析、項目內容分析、市場預測提供良好的指導[1]。

另一方面，在城市空間重構背景下，通過適當住宅投資環境評價，可以某項住宅資源利用為切入點，為住宅項目投資者提供潛在的投資風險信息。避免城市空間重構背景下投資環境信息不足導致的盲目決策或者投資失誤發生。

2、城市空間重構下住宅開發投資環境評價系統構建

2.1城市住宅投資環境評價系統結構要素分析

在城市資源重構背景下，由于城市空間環境在不斷變化，影響住宅開發投資環境因素也在發生較大的變化。因此，在城市空間重構背景下住宅開發投資環境評價系統構建過程中，需要進行多個環境評價因子的設置。

首先，在城市空間重構背景下住宅開發投資成本評估過程中，基于整體城市住宅開發投資環境空間性質，可將城市空間重構背景下住宅開發投資環境評價系統劃分為區域因素、普通因素、個別因素幾個模塊。其中區域因素主要指住宅所在區域配套設施、市政規劃、交通條件等因素；普通因素主要指影響住宅開發項目運營成本形成的普遍因素。如某一階段或某一地塊社會因素、經濟因素、行政因素的差異，均會引起住宅成本變化；個別因素主要指朝向、降雨量、風向等因素[2]。

2.2城市住宅投資環境評價指標量化及權重確定

城市住宅投資環境量化分析是投資環境評價優勢充分發揮的保障，因此，城市住宅投資環境評價人員應依據系統性、比較性、時效性、定性與定量結合原則，在適應性、競爭性、穩定性等標準的指導下，進行住宅投資環境影響因素分析。依據城市空間重構背景下城市住宅投資環境影響因素，本文從政治、經濟、財務、市場、基礎設施、輔助工業及技術條件、法制及行政效率、文化等方面，對城市住宅投資環境指標進行了合理分級。并利用“閔氏關鍵因素評估法”，對每一類因素權重進行了計算[3]。

在具體計算過程中，本文主要利用閔氏多因素評估的方式，首先依據優等、良好、中等、尚可、較差的等級對城市空間重構背景下住宅投資環境評估因素進行分析。隨后利用投資環境總分計算公式，對某類投資環境要素權重進行適當計算。即：

上述公式中m表示第m類投資環境要素，am、bm、cm、dm、em分別表示第m類住宅環境影響因素評價為優等、良好、中等、尚可、較差的百分比。即am、bm、cm、dm、em之和等于1。若以1-5作為城市空間重構背景下住宅投資環境總分取值范圍，則總體得分與5越接近，表明城市住宅環境優良等級越高，反之則表明城市住宅投資環境較差[4]。

2.3城市住宅投資環境評價評價敏感性評估

基于閔氏多因素分析法的城市住宅投資環境評測，是在現實基礎上進行的客觀推斷，其并不能根據實際社會經濟發展進行動態變化。據此，為保證閔氏多因素分析法的應用價值，城市住宅投資環境評價人員應結合城市空間重構因素下環境條件變化趨勢，首先逐項分析個城市住宅投資環境因素穩定情況。并對其在具體住宅項目中變化概率進行適當分析。

其次，針對發生變化概率較大的城市住宅開發環境因素，城市住宅開發投資環境評價人員可以依據其變化趨勢，邀請專業人士，進行重新評估。

再次，在對城市空間重構背景下住宅開發投資環境影響因素評測后，城市住宅開發投資環境評價人員可對相關因素總評分及平均分進行計算。

最后，根據計算后獲得的平均值，城市住宅開發投資環境評價人員可根據投資地點差異，進行順序的合理排布。并對相關因素順序變化因素進行追蹤分析。需要注意的是，對于單一項目或單一區域住宅開發投資環境評價，相關人員可從前、后兩個方面，對相關因素綜合評分變化程度及原因進行分析論斷。

3、城市空間重構下住宅開發投資環境評價實例

3.1項目投資概況

某房地產開發公司擬進行住宅建設投資，在投資前期其涉及了兩套投資方案進行選擇。其中方案一為在某地南部郊區進行中高檔住宅小區建設。建設區域距離城市中心大約在20km左右，周邊環境質量較高，且交通較方便，具有完善的配套設施；方案二為在某地市區中心地帶構建一中高檔住宅小區。建設區域交通較方便，且市政工程及配套設施較完善，但是空氣質量較差，且噪音污染較嚴重。方案一及方案二均為10棟20層同類型住宅建筑。

3.2基于AHP的住宅開發投資環境評價

依據已建立的城市住宅開發投資環境評價系統，該房地產開發公司可以從物質環境、經濟環境、社會環境、行政環境等方面，利用調查問卷的方式，要求專業機構對上述環境因素進行評價。

根據以上數據，該房地產開發企業可結合自身需求，合理確定開發方案，以保證自身經濟效益。必要情況下，房地產開發企業可利用PPT圖表的形式，對各評價因素進行進一步細化分析，以保證環境評價數據的全面、準確性。

總結：

綜上所述，住宅開發投資環境評價是住宅開發投資決策的直接影響因素，在城市空間不斷調整的背景下，住宅開發商應依據科學、合理的原則，充分利用閔氏多因素評估法要素全、分析范疇廣的優良特點，全面、系統的分析住宅開發投資環境影響因素，構建多層次住宅投資環境評價指標體系，逐步形成完善的住宅投資環境評價支持系統。在提高住宅開發決策正確性的同時，也可以降低住宅環境開發投資風險。

參考文獻：

[1]馮元.城市經濟轉型背景下的城市空間重構研究[J].中國國際財經（中英文），2018（8）：123-124.

[2]王志強，常乃軍，孫剛.城市空間重構背景下體育生態文明建設基本路徑研究——以太原市為例[J].山西大同大學學報（自然科學版），2017，33（3）：73-76.

作者簡介：

曾博（230204198311101913），北京。