房地產融資的多元化思考

梁添

摘 要：經濟新常態下，房地產行業內眾多企業在發展上面臨著很多挑戰，無論是出于生存還是發展的考量，其都需要在資本與金融市場上進行更好融資。房地產融資的多元化得到了很多關注，很多房地產企業也正在進行多元化融資嘗試。通過對房地產多元化融資事宜進行分析可以發現，多元化融資本身會受到很多因素影響與制約，想要將多元化融資的優勢發揮出來，借助多元化融資滿足自身資金需求也較為困難。本文降低房地產多元化融資的難點進行分析，并就如何進行多元化融資提出合理建議。

關鍵詞：房地產;融資;多元化

房地產融資的多元化趨勢已經十分明顯，金融體制改革的背景下，非銀行類金融機構的發展也為房地產融資多元化提供了一定支持[1]。但也要看到，房地產多元化融資本身對房地產行業內相關企業有很高要求，特別是主要金融機構十分注重信貸風險管控的背景下，多元化融資的難度有增無減。作為一個對融資十分依賴的行業，房地產在發展層面進行多元化融資具有重要意義，但相關難點性因素的影響同樣不容小覷。鑒于此，探尋出房地產多元化融資的有效策略十分必要和重要。

一、房地產融資的多元化概述

融資是資金籌集的行為與過程，對于房地產行業內眾多企業而言，融資的重要性和實際意義不言而喻[2]。一般來說，較好進行融資時，房地產企業生存與發展層面可以得到很多支持與保障。但融資中出現明顯問題，亦或是融資失敗時，經營風險、財務風險等很可能順勢產生，這也會對造成十分嚴重的沖擊性影響。國家層面十分注重房地產發展，相關宏觀調控性政策大多也從金融層面進行，這一情形下，房地產融資層面的狀況與環境較為多變。越來越多的房地產企業認識到了多元化融資的重要性，融資上的不斷多元也成為了部分房地產企業破解融資難題的重要途徑。房地產多元化融資更多強調融資渠道變化為基礎的融資形式多元，多元化融資具有很多優勢，但多元化融資并不困難。現階段，很多房地產企業都在進行著多元化融資嘗試，但真正可以借助多元化融資滿足自身融資需求，有效促進自身發展的房地產企業數量較少。對于房地產企業，乃至整個行業而言，如何進行多元化融資是其需要認真思考的現實性問題。

二、房地產多元化融資的難點

（一）房地產企業負債率普遍偏高

當前，房地產企業負債率普遍偏高是不爭事實，這不僅成為了房地產整體發展中的一個潛在風險，對房地產多元化融資實際上也產生了很大制約影響.正是由于負債率偏高，銀行等傳統金融機構在對房貸時有了更多顧慮，商業銀行處獲取貸款的難度和成本均不斷提升。負債率偏高意味著融資能力的降低，而多元化融資的可操作空間也會被壓縮。雖然非銀行類進行機構在信貸審核上較為寬松，但負債率高低與否往往直接同利息成本掛鉤，這一情形下，房地產多元化融資中的成本會處于較高水平，一旦多元化融資需要以高融資成本推動，房地產企業在發展上很容易陷入到不同的融資陷阱之中。從這一層面看，房地產企業負債率普遍偏高，整個房地產行業在發展上的杠桿化嚴重成為了房地產多元化融資的一個難點性因素。而這一難點性因素無法得到有效破解時，即便傳統融資渠道的金融支持力度也會不斷下降，傳統意義上的融資與多元化融資也的難度均會處于較高水平。

（二）多元化融資風險較大

房地產融資本身便帶有一定的風險性，多元化融資本身也帶有一定風險，從房地產融資實踐經驗上看，融資渠道越多，融資形式越發復雜時，融資風險也越大，而房地產多元化融資風險較大實際上也成為了房地產多元化融資操作中的一個難點性因素。很多大型房地產企業融資能力強，抗風險能力高，其自然可以較為輕松的進行多元化融資嘗試，并在資本與金融市場上較為靈活的操作多元化融資活動開展[3]。但中小型房地產企業抗風險能力低，生存與發展壓力較大，為了在市場競爭中保持住固有的優勢，其實際上已經無力承擔多元化融資帶來的風險，這便導致一些房地產企業主觀上不愿意進行多元化融資嘗試。此外，部分房地產企業對多元化融資的認識極為有限，缺乏對不同融資渠道與方式的了解時，多元化融資的風險便會處于較高水平，出于融資風險規避的考量，相關房地產企業也不會進行多元化融資嘗試。

（三）非銀行類金融機構融資支持力薄弱

金融體制的改革催生出了很多類型與規模的金融機構，這些金融機構可以統稱為非銀行類金融機構，雖然這些金融創新背景下產生的金融服務主體能夠為融資體系的完善提供很多支持。但房地產融資具有資金需求量大這一特點使得絕大多數非銀行類金融機構無法為房地產融資提供強有力的資金支持，這也導致房地產多元化融資變得十分困難。房地產多元化融資中把包含著金融機構的多元選擇，所謂的金融機構多元選擇實際上也是融資途徑的多元選擇[4]。而非銀行類金融機構能夠為房地產融資需求滿足提供的支持力度十分有限時，房地產多元化融資的實際難度便會處于較高水平。這也是很多房地產企業在積極進行多元化融資嘗試，但最終依然選擇在商業銀行處申請信用貸款或抵押貸款的直接原因。一旦過于機械借助非銀行類金融機構進行融資需求滿足，單一房地產企業很可能面臨多頭貸的困境，這也加劇了多元化融資實際風險。

（四）融資規劃能力明顯不足

動態的融資過程中涉及到很多工作，房地產融資往往資金規模較大，融資中需要兼顧的各方利益甚至錯綜復雜。很多房地產企業之所以無法較好進行多元化融資，預期自身的融資規劃能力不足間具有密切關聯。部分房地產企業在資金使用層面缺乏有效規劃，融資需求時常較為急切，融資需求較為急切時，融資活動在開展上的隨意性和盲目性特征均十分明顯。一旦無法對融資活動開展事宜進行有效規劃，房地產企業便會進行“病急亂投醫”式的融資，對傳統商業銀行借貸這種融資選擇產生了明顯依賴性也導致多元化融資變得十分困難。房地產企業間的差異性十分明顯，特別是融資能力、偏好層面的差異客觀存在，外部融資環境較為多變等因素影響下，缺乏具體規劃的多元化融資往往會以失敗告終，且資金獲取層面的各項成本也無法得到有效控制。這也表明，融資規劃習慣較差及融資規劃能力明顯不足成為了房地產多元化融資中的一個難點性因素。

三、房地產多元化融資的具體策略

（一）依托財務管理優化提升自身償債能力

為了更好進行多元化融資，房地產企業應當依托財務管理優化自身債務結構，從打達到提升自身償債能力的目標，自身償債能力得到較好提升后，多元化融資層面的壓力也可以得到較好緩解。例如，萬科集團在2017年進行了大面積的債務優化，其通過集中清償短期負債的方式大為提升了自身信用評級，并有效緩解了自身短期債務壓力，迎合融資需要對資產負債比進行的調整，以及穩健型財務戰略的確立更是為自身多元化融資提供了很多幫助。其它房地產企業也需要認識到自身負債率的控制，在無法顯著降低自身負債率與負債水平時，其應當借助財務管理這一途徑進行債務結構的優化，均衡長短期負債，并在經營發展中進行去杠桿化嘗試。伴隨著自身負債率的不斷下降，以及償債能力的不斷提升，房地產企業在融資上便能夠有更多選擇，多元化融資的順利程度也能得到有效保障。

（二）結合不同融資渠道管控融資風險

房地產多元化融資雖然帶有很強的風險性，但房地產融資風險管控理論已經十分成熟，對于具體的房地產企業而言，其可以結合不同融資渠道的特點，以及融資貢獻力大小等進行融資風險管控，這也可以為多元化融資提供更多幫助與支持。例如，商業銀行處進行借貸這種傳統融資渠道的融資周期較長，且融資門檻較高，因此，在融資緊迫感較強時，盡可能壓縮融資周期成為了相應融資風險管控的必要選擇。資本市場上進行股權融資時，企業核心管理層的管理權稀釋狀況應當被嚴格控制，且股權融資成本需要被限制在可接受范圍內，這是股權融資渠道下融資風險管控的基本途徑。房地產其也需要對較為主要融資渠道和形式形成更為全面的認識，并結合自身融資需求，多元化融資實際狀況等針對性進行融資風險管控，將融資風險管控機制作為多元化融資中的一種保障性機制，借此促進房地產多元化融資成功率的不斷提升。

（三）內外源融資渠雙重利用下進行組合融資

房地產融資渠道可以大致分為內源融資渠道與外源融資渠道，在不同的融資渠道中也可有多種融資形式可供選擇[5]。房地產多元化融資視角下，房地產企業需要對內外源融資渠道進行雙重利用，特別要降低對商業銀行借貸這一外源融資渠道內融資選擇的依賴性。時至今日，非銀行類金融機構的金融服務能力已經有了明顯提升，房地產企業也需要及時轉變融資理念，一方面積極進行多元化融資嘗試，另一方面進行組合融資嘗試。作何融資即融資中資金需求量不斷的情形下，通過融資渠道與形式的多樣化應用進行融資壓力和風險的分散，從多個金融機構處進行融資來滿足自身資金需求。通過組合融資這一策略的選用，房地產企業在多元化融資層面也可以積累更多經驗，這對于其后續進行的多元化融資也能提供很多幫助與支持。而與非銀行類金融機構的融資業務往來不斷增加后，房地產企業在融資中對商業銀行這一傳統金融機構的依賴性也能不斷降低。

（四）圍繞融資需求進行多元化融資規劃

圍繞融資需求進行多元化融資規劃也是房地產多元化融資中的基本選擇，這對于保障多元化融資的正常進行更是具有重要意義。房地產企業應當對自身項目建設、整體發展等進行科學規劃，并對不同時期的資金需求量，需求層面的急切程度進行分析與預測。結合自身資金需求層面的實際狀況，基于多元化融資進行多元化融資規劃。在具體的多元化融資規劃方案中要包含融資目標，周期，成本，主要渠道與方式等，借助多元化融資方案的指導與規范，房地產多元化融資相關活動開展中的方向性與目的性能夠越發明晰，即便多元化融資中出現了具體問題，房地產企業也能夠由條理的應對。但也要注意，房地產多元化融資的外部環境很可能出現變化，這則要求實際的多元化融資操作中不能機械性的按照預期方案來進行，結合內外部融資環境變化，以及自身的多元化融資能力等靈活進行多元化融資調整則十分必要。

結語

房地產多元化融資需要較好的融資環境、政策等予以支持和引導，但更多需要房地產企業在融資活動開展層面進行有效調整與優化。多元化融資雖然具有很多優勢，但同時也對房地產企業提出了一些新的要求。不同房地產企業的資產負債情況、經營發展情況存在很大不同，多元化融資視角下，其也需要結合自身實際進行融資層面的多元嘗試。在充分結合自身實際進行多元化融資的情形下，融資活動的開展才能夠為融資需求滿足提供更多支持，多元化融資的優勢才能更好顯現出來。

參考文獻：

[1]崔英.房地產融資的多元化探析[J].納稅，2018，No.183（03）：183+185.

[2]岳會玉，王朋艷.房地產企業多元化融資方式研究——以萬科地產為例[J].河北企業，2017（10）：82-83.

[3]高艷華.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].財會學習，2019（23）：67-68.

[4]王安娜.我國房地產融資結構現狀研究及發展趨勢展望[J].現代商貿工業，2017（22）：102-103.

[5]屈映.我國房地產行業融資渠道現狀及對策[J].內蒙古煤炭經濟，2017（04）：56-57.