淺析房地產企業籌資管理

蘇徑舟

【摘 要】近年來，我國房地產行業得到快速發展，這不僅關系到社會經濟發展的各方面，而且也影響著人們的生活水平，對房地產企業來說是一個難能可貴的機遇。但是，房地產企業要想得以發展依舊需要投入大量資金，以維持企業正常運轉，在進行企業投資與開發過程中，仍然存在諸多問題和巨大的籌資壓力，降低了企業的融資效率，從而使企業資金無法實現良性循環。文章通過介紹我國房地產企業融資現狀，系統分析了房地產籌資管理問題的原因，并提出完善房地產企業融資策略。

【關鍵詞】房地產企業;房地產籌資;籌資管理

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）09-0245-02

1 房地產企業籌資管理現狀

1.1 銀行信貸是房地產籌集資金的主要渠道

銀行貸款具有風險較小、資本成本較低及貸款速度較快等特點，是我國房地產企業最主要的籌資來源。良好的企業業績表示企業有不錯的資金信譽和更好的發展前途，讓企業更易取得銀行借貸，獲得更多的外部籌資，但不是所有的銀行都愿意為房地產企業提供資金和承擔風險，所以房地產企業在選擇銀行信貸這種籌資方式時也不可避免地要面臨籌資風險。但是，從近幾年房地產企業快速發展的趨勢來看，銀行信貸作為房地產企業籌集資金的主要渠道在短期內仍是無法改變的事實。

1.2 房地產信托發展受阻

房地產信托是信托投資公司發揮專業理財優勢，聚集若干投資者的資金投資于房地產項目，為委托人獲取收益的行為[1]。在一定情況下，房地產信托籌資方式對房地產企業有利。當銀行貸款的法律政策處于緊縮狀態時，銀行貸款的籌資方式就受到阻礙，這時房地產信托就能為企業提供一個更好的籌資渠道，讓企業能夠順利完成籌資工作。然而，當采用房地產信托籌集的資金超過一定限度時，也會受到限制，從而制約房地產企業的發展。

1.3 股票或債券籌資使用頻率較低

相關政府部門制定了嚴格的法律政策，導致我國絕大多數房地產企業還無法達到上市條件，所以采用發行股票或債券的籌資方式進行融資的概率較低。房地產債券相對于一般債券來說，具有較高的收益和較好的安全性，但受到國家政策制度的限制，發行房地產債券的企業很少。此外，無論是股票籌資還是債券籌資都會產生一定的籌資風險，導致市場運行機制存在一定缺陷，所以目前我國絕大多數房地產企業一般都不采用這種籌資方式。

1.4 相關法律制度缺乏

房地產企業的籌資活動將會牽涉重要的經濟權益，從而對社會資金流向產生影響。近年來，我國頒布了一系列相關的企業籌資法規，但是大部分法規內容不夠細致，導致我國缺乏健全可行的法律體系。面對激烈的競爭環境，房地產企業必須有相關的法律作為支撐，才能獲得競爭優勢，但是目前我國房地產企業的相關法律還存在很多不足，從而導致籌資管理困難重重。

2 房地產企業籌資問題產生的原因

2.1 房地產企業缺乏多層次金融體系

目前，我國房地產企業快速發展，但是仍然面臨著很多問題，特別是與房地產企業相關的法律法規還存在不少缺陷。對我國目前房地產體系來說，收益和風險極度不對等，籌資渠道過于單一化，導致整個房地產企業籌資效率低下且面臨巨大的融資風險。為了讓房地產金融市場服務體系更加完善，房地產金融商品更加全面化，政府部門應該進行適度的宏觀調控，以此促進房地產企業健康、穩定發展。

2.2 房地產企業融資結構不合理

房地產企業最優融資結構具有融資成本低、限制條件少及財務利益與風險相適應等特點。通常情況下，企業長期負債與短期負債應在一個合理的比例上，企業負債率不應該高于50%。然而，我國目前房地產企業的資產負債率已經高達65%，導致企業籌資成本提高，企業發展能力受阻。所以，房地產企業應嚴格控制企業負債率，避免籌資成本和籌資風險增加，從而提升企業籌資效率，促進企業穩定發展。

2.3 房地產市場調節機制和監督管理不足

我國房地產企業不僅面臨很多籌資方面的問題，而且與我國房地產金融市場相關的調節機制和法律法規建設并不完善，這就導致房地產企業在籌資過程中面臨融資風險。相關政府部門必須及時采取控制措施，降低籌資風險，才能提升房地產企業籌資管理水平，進而提高融資效率。

2.4 房地產企業對融資風險缺乏認識

房地產企業在籌資管理過程中，必須加強企業風險意識，正確認識和科學評估融資風險，并積極采取應對措施。目前，我國很多財務管理人員嚴重缺乏風險管理意識，不能根據未來環境的變化對預期風險進行分析，也不能真正把握風險的本質，只會不斷擴大投資規模，缺乏協調投資風險與融資風險的能力，嚴重制約了我國房地產企業的發展。

3 房地產企業籌資管理措施

3.1 構建完善的房地產金融體系

目前，房地產企業競爭日益加劇，如何在適當的時間構建完善的房地產金融體系，以此降低企業籌資成本和籌資風險是一個非常值得思考的問題。房地產企業要結合自身情況，遵循市場規律，盡力使企業利益最大化，不斷提升市場競爭力。這就要求國家在合適時機放寬房地產企業的上市條件，積極創建多元化的籌資渠道，進一步完善房地產融資體系，降低企業的融資成本和融資風險，提高融資效率，讓我國房地產金融業得以快速發展。

3.2 積極發展房地產信托融資方式

目前，房地產信托在我國悄然興起，無形中給房地產企業注入新的融資方式。雖然目前我國信托機構不多，并且大多數沒有得到很好的發展，不能真正起到分散和管理風險的作用，但是根據相關專家預測，房地產信托融資將會成為日后房地產企業融資的主要渠道。因此，相關政府部門不僅要加強房地產信托監管，還要不斷規范房地產信托融資方式，從而促進房地產金融市場不斷完善。

3.3 促進房地產抵押貸款證券化發展

住房抵押貸款證券化是指將抵押貸款作為擔保的債券，通過二級市場轉賣給市場投資者，以此分散融通資金和抵押貸款風險。隨著社會的不斷進步，我們不僅需要促進房地產金融二級市場不斷發展，而且要建立相關的調節和保險機制，結合國家相關政策和自身實際情況，實現由儲蓄轉化為投資，推動我國房地產抵押貸款證券化發展。

3.4 健全和完善法律政策制度

相關政府部門應加強監督管理并規范各種融資行為，防止引發新的金融風險。首先，完善相應的法律法規，為房地產企業創建多元化的籌資渠道，借鑒國外先進管理經驗，補充并完善相關法律條例，促進房地產企業不斷發展;其次，為了給房地產企業提供更好的資金支持，要不斷完善房地產金融市場，合理安排融資結構，不斷擴大企業投資規模，以此降低企業的籌資成本和籌資風險;最后，房地產企業必須結合企業自身實際情況，針對性地進行日常融資管理，提高融資效率，進而使企業利益最大化。

4 總論

綜上所述，房地產企業的籌資管理影響著企業的整體發展，能夠保證日常經營活動順利進行，讓企業能更好地調整結構，從而推動房地產企業快速發展。本文描述了房地產企業籌資管理的現狀及存在問題，分析問題產生的原因，并針對具體問題提出解決措施。此外，房地產企業應該結合自身發展實際，加強控制和監督企業資金，建立完善財務風險分析預警機制，使企業充分適應資本市場、風險環境和法律法規的變化，進而推動建立多元化融資渠道，讓房地產企業快速發展。

參 考 文 獻

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[5]黃輝.房地產企業籌資風險管控[J].中國市場，2017（25）：86-87.

[6]馮安安.關于房地產企業籌資風險及其防范研究[J].納稅，2017（3）：76.

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