學區房：一場教育均衡的“持久戰”

陳鵬

學區房是樓市的一大頑癥，在國家重拳出擊學區房之前，其瘋狂令人咋舌……

站在客廳里，掃視四周，“不到三秒鐘”，文茜就決定“搶”下這套位于北京陶然亭附近的學區房。

2020年下半年，文茜和家人商量后，決定為年滿4周歲的孩子買學區房。最初的要求是：房子新、南北通透、明廚明衛、不要頂樓和底層，總價600萬元左右。

計劃趕不上變化。在跑遍北京幾個優質學區，看過十多套房子之后，他們的要求一再降低，“價格合適，能上學就行”。

房價不斷上漲，但心儀的學區房卻遲遲未能出現。過完年后，文茜時刻保持警惕。她心中盤算，“只要碰到合適的，隨時下手”。

“搶房大戰是從接到中介電話的那一刻開始的。”

那是一個“原本普通的周四”。剛吃完中飯，文茜接到了熟悉的中介劉宇打來的電話：“姐，你快過來！有一套好房子適合你。”

電話里，劉宇聲音“十分急迫”。他叫同事開了一輛車，接上了文茜和她媽媽，直奔中介門店。

車程不過20分鐘，一下車，文茜“傻了眼”。為了這套剛掛上的學區房，三四波客戶都趕了過來，聚在門店里，等待房主出現。

劉宇主動出擊，甩開了這些競爭對手，拉著文茜直奔房主家。房主掛上房源后出門辦事，只剩房主老婆在家。

這套學區房建于1984年，55平方米，靠近地鐵，5層，報價600萬元，屬于陶白學區，位于北京教育資源優質的西城區。

簡單掃視后，文茜和她媽媽“默契對視”，就下定決心要買，“當時感覺自己是中了彩票的人”。

沒過多久，房主回來了。看到房子如此搶手，他立馬提價35萬元。經過其他中介攪局，虛構買方，致使房主再次提價。兩次提價后，報價660萬元。

盡管如此，文茜在對比其他學區房后，還是“決定下手”，最后以650萬元成交。“直到第二天上午簽完合同，心才落地”。

文茜發現，在簽合同前，仍有其他買家在會談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著來和房主談”。

文茜可以不再四處奔波看房，也不用再理會學區房價的漲跌了，“買定離手，即使買在了高位，我也不后悔”。

近三個月，記者前往北京海淀、西城、東城等地實地調查學區房。記錄房價上漲背后，家長與學區房市場的角力。在這場“持久戰”中，政策、房子本身、家長都成了變量。唯一沒變的是，學區房價一直在漲。

家長“駐扎”中介門店“搶”房;一居室“跳漲”80萬元

沒人知道，為什么學區房可以在“一夜之間”漲起來。

3月26日，房產中介趙藝更新了一條朋友圈狀態：“月壇最便宜一居室，報價620萬元，可以商量。”從戶型圖上看，實際為開間，且沒有廚房，約35平方米，均價約18萬元一平方米。

目前，月壇附近一居，普遍售價超過700萬元，兩居約為850萬元。一個位于月壇北街頂樓的南向一居學區房，于2020年7月19日掛牌出售，當時報價538萬元，現報價為618萬元，上漲80萬元。

趙藝告訴記者，自2020年下半年起，海淀和西城的多個熱點學區的二手房價格漲幅超過15%，“均價超過20萬一平方米的學區房，也不鮮見”。

根據記者觀察，在北京優質學區中，一居小戶型上漲最為明顯，幾乎每套都上漲了50萬元至100萬元，其次是兩居、三居等大戶型。

“購買學區房是不看單價看總價。”海淀區萬壽路附近中介陳果稱，一居學區房對于前來“占坑”的家長而言，“性價比最高”，有的剛掛牌，就會被“秒簽”。“以前是房等人，現在是人等房”。

在復興門外一處中介門店旁，記者看到有一位老年人長時間逗留。即便下起小雨，也未離開。

該店中介告訴記者，“現在市場火爆，沒有硬傷的房子，基本賣空了，房源上得很少。這位老先生的孫子將于今年9月入學，他‘駐扎在中介門店，就是為了趕在有房子上架的時候，第一時間去看。”中介說，“他每天都來，比我們上班還勤快。”

“追漲”的背后，是剛需。

按照慣例，每年5月份，北京各城區將開展義務教育階段入學信息采集。這也就意味著，3月、4月是“買房上車”的最后時間。

今年，北京市入學適齡兒童數量增多，加大了學區房的需求。2013年，“二孩”政策放開，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學年份。

一份流傳較廣的網帖顯示，從2013年起，京籍幼升小人數呈穩步上升趨勢，并將在2023年到達頂峰，超過22萬人。而2013年，京籍幼升小人數僅為7.3萬人。

事實上，花重金購置的學區房用來居住并不理想——沒有小區、沒有電梯，有的房子甚至沒有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀70、80年代，甚至是1950年。

在北京西城區陶白學區，記者被中介帶入一個“襪子房”（房型像襪子）。該房報價540萬元，30余平方米。中介建議，“先買一個上車盤，到時候，等小孩真的上學了，再到附近租一個”。

面對持續上漲的學區房，“先買后租”成為大部分家庭的無奈選擇。

“只為兜住底線，讓孩子與別人站在同一起跑線上”

在這股學區房上漲的浪潮中，原本不打算買的孫靜“也動搖了”。孫靜和老公畢業于北京知名高校。原本，他們在對孩子的教育上是有信心的。

“觸動”孫靜的是一份“北京各區中考成績匯總”。“一些學校中考平均分數相差30分，甚至50分。”看到這里，孫靜有些害怕，“如果不換學區房，大概率與優質高中無緣。”

這份資料顯示，海淀、西城、東城考生“有更大概率上優質高中”。

目前，北京施行鎖區政策，跨區就讀的概率很小。孫靜告訴記者，“選擇在哪上小學，就選定了學區，中學時很難流動起來”。北京的海淀、西城、東城被視為“教育高地”，一些遠郊區則被看作“教育洼地”。

在選擇海淀還是東城、西城上，孫靜“沒有搖擺”。“海淀‘雞娃太厲害，我們不想孩子太累。我的孩子很可能是一個普通人，現在拼盡全力買學區房，只是為了讓孩子能和別人站在同一起跑線上。孩子到底會有多優秀，完全靠自己發展。我要做的是，給她兜住底線。”東城區是孫靜的理想目標，“學區整體教育水平較高，坑校少。”

在一些人看來，學區房可以用來上學，是樁“不虧的買賣”。

目前，住在西城月壇的賀惠，孩子正在上一年級。兩年前，在小孩4歲的時候，她花了500萬元買了一居“占坑”學區房。“退一萬步說，等小孩完成學業，我再把學區房賣掉，一定不虧”。目前，同戶型已經價值750萬元。

摘編自《光明日報》2021年4月11日