聯(lián)合辦公空間的盈利模式分析及優(yōu)化建議

王琴

摘要：在國(guó)家“雙創(chuàng)”的號(hào)召下，我國(guó)涌現(xiàn)出一批批創(chuàng)業(yè)群體，伴隨著共享經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，聯(lián)合辦公空間應(yīng)運(yùn)而生，不僅為創(chuàng)業(yè)初期的小微企業(yè)提供了支持，高度踐行了“雙創(chuàng)”理念，也為入駐企業(yè)構(gòu)建了良好的生態(tài)圈，獲得了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。近幾年，聯(lián)合辦公領(lǐng)域快速擴(kuò)張，取得了較高的成就。然而，目前這一行業(yè)遇到了發(fā)展瓶頸，盈利難成為了限制這一行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因。正是基于這一現(xiàn)狀，在闡述了聯(lián)合辦公空間的產(chǎn)生與發(fā)展的前提下，對(duì)五種類型的聯(lián)合辦公空間的盈利模式分別進(jìn)行了研究，認(rèn)為可以從加速成本的輕資產(chǎn)化、探索多元化的盈利方式以及打造智慧辦公新業(yè)態(tài)幾方面解決盈利困境，希望能為這一領(lǐng)域的人士提供參考。

關(guān)鍵詞：共享經(jīng)濟(jì);聯(lián)合辦公;盈利模式;盈利多元化

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.023

自2014年9月李克強(qiáng)總理在夏季達(dá)沃斯論壇的講話上提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的理念以來(lái)，政府推出一系列的創(chuàng)業(yè)政策與舉措，鼓勵(lì)了越來(lái)越多的社會(huì)個(gè)體與群體進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，各行各業(yè)也紛紛探索新的商業(yè)模式與發(fā)展途徑，致力于打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與增效。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2014年的初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量有161萬(wàn)家，2015年有438萬(wàn)家，2016年則有551.15萬(wàn)家，這一發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家。

在這一時(shí)代背景下，聯(lián)合辦公空間打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式，以更靈活、更開(kāi)放，更具現(xiàn)代感與科技感的形式出現(xiàn)在大眾視野中，為不斷擴(kuò)張的創(chuàng)業(yè)團(tuán)體提供了更優(yōu)質(zhì)、更便捷的服務(wù)。聯(lián)合辦公空間“開(kāi)放、共享”的理念、“促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展，加速孵化企業(yè)”的作用都奠定了其引領(lǐng)時(shí)代熱潮的基礎(chǔ)。

近年來(lái)，以優(yōu)客工場(chǎng)為代表的聯(lián)合辦公品牌廣泛分布在北上廣深此類一線城市，并不斷向二三線城市擴(kuò)張。截止至2018年9月底我國(guó)已有超過(guò)300家聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬(wàn)個(gè)，據(jù)悉，這一數(shù)值仍在不斷擴(kuò)大，可見(jiàn)聯(lián)合辦公空間市場(chǎng)規(guī)模呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，有著巨大的行業(yè)潛力。

1聯(lián)合辦公空間的產(chǎn)生與發(fā)展

聯(lián)合辦公是指各行各業(yè)的人士聚集在同一辦公空間，共享辦公場(chǎng)所、共享信息、服務(wù)與資源。聯(lián)合辦公行業(yè)是在共享經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期產(chǎn)生的，其以共享經(jīng)濟(jì)為依托，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)增加服務(wù)、擴(kuò)大規(guī)模。在國(guó)家“雙創(chuàng)”的號(hào)召下與政府的支持下，該行業(yè)得到了穩(wěn)步的發(fā)展，并憑借其區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)特有的優(yōu)勢(shì)吸引了一批批的創(chuàng)業(yè)者，得到了更好的發(fā)展前景。

1.1共享經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展

共享經(jīng)濟(jì)，是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與快捷支付的興起，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)及物聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)模式。其以互聯(lián)網(wǎng)為依托，整合線下閑散資源，讓個(gè)體通過(guò)租、借等形式共同享有社會(huì)資源。近年來(lái)，以共享單車為代表的共享經(jīng)濟(jì)極大地便利了人們的生活，深刻地改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣與生活方式，引起了巨大的社會(huì)變革。聯(lián)合辦公空間正是基于這種新型經(jīng)濟(jì)模式，以有償租賃工位與空間的方式聚集來(lái)自各行各業(yè)的創(chuàng)業(yè)人群與專業(yè)人士，并為其提供一系列增值服務(wù)，使其共享經(jīng)過(guò)特殊設(shè)計(jì)與裝修的辦公空間與服務(wù)。在這里，人與人，企業(yè)與企業(yè)之間的距離更近了，共享的不只是空間、服務(wù)與信息，更是思想、創(chuàng)意與成果。

1.2政府的大力支持

2016年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《“十三五”國(guó)家科技創(chuàng)新規(guī)劃》中指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動(dòng)力轉(zhuǎn)換的新常態(tài)，并提出建設(shè)高效協(xié)同國(guó)家創(chuàng)新體系的要求。可見(jiàn)，我國(guó)政府高度重視創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，大力支持在新常態(tài)下發(fā)展新經(jīng)濟(jì)，用現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型。此外，政府頒布一系列政策，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供稅收、融資以及法律等各方面的支持，創(chuàng)業(yè)人士迎來(lái)了政策的春天。

而聯(lián)合辦公空間不僅是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)一次創(chuàng)新性轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)，還為廣大新進(jìn)創(chuàng)業(yè)群體提供了優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)服務(wù)，其順應(yīng)了“時(shí)代潮流”，擁有著極高的時(shí)代價(jià)值，也得到了政府的大力支持。根據(jù)VC SaaS發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)的資金大多來(lái)源于政府主導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)基金以及混合型基金。可見(jiàn)，這一行業(yè)的發(fā)展得到了政府的大力支持與幫助。

1.3互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的快速發(fā)展，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變革，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)難以滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與消費(fèi)者的需求。在聯(lián)合辦公發(fā)展之初，入駐企業(yè)只能在線下享受各聯(lián)合辦公品牌提供的工位服務(wù)與空間服務(wù)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在這一領(lǐng)域的運(yùn)用，各聯(lián)合辦公空間得以為入駐企業(yè)提供更多元更全面的服務(wù)，入駐企業(yè)可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取各聯(lián)合辦公品牌的信息與數(shù)據(jù)，并進(jìn)行線上預(yù)訂，線上支付。互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為這一領(lǐng)域的用戶帶來(lái)的“線上+線下”的雙重體驗(yàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了聯(lián)合辦公的吸引力，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展。

1.4聯(lián)合辦公空間特有的優(yōu)勢(shì)

近年來(lái)，以優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間等為代表的聯(lián)合辦公空間以其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)迅速占據(jù)市場(chǎng)，引領(lǐng)潮流。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)相比，其有著靈活的工位與空間出租制度，且價(jià)格低廉，能夠滿足新興創(chuàng)業(yè)團(tuán)體的需求;有著更加豐富的資源，傳統(tǒng)寫字樓空間空置率較高，而聯(lián)合辦公空間可通過(guò)對(duì)辦公樓、寫字樓、廢棄廠房以及四合院等進(jìn)行裝修改造，而后對(duì)外出租，提供服務(wù);有著更全面的一站式服務(wù)，不僅提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)指導(dǎo)等，還有政府優(yōu)惠與媒體宣傳加成，為小微創(chuàng)業(yè)團(tuán)體保駕護(hù)航;有著更全新的辦公體驗(yàn)，除了線上和線下的雙重體驗(yàn)外，入駐空間內(nèi)的各企業(yè)還將獲得全新的品牌體驗(yàn)。除此之外，發(fā)展良好的聯(lián)合辦公空間還將逐步形成一種活躍開(kāi)放的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這為入駐企業(yè)與加盟機(jī)構(gòu)帶來(lái)的益處是傳統(tǒng)辦公寫字樓難以比擬的。

2聯(lián)合辦公空間的盈利模式

在我國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)興起之初，許多企業(yè)與創(chuàng)業(yè)者紛紛跟隨時(shí)代潮流，創(chuàng)立了形形色色的聯(lián)合辦公品牌。隨著市場(chǎng)的幾輪優(yōu)勝劣汰，多數(shù)企業(yè)因融資失敗或無(wú)法盈利等原因敗下陣來(lái)，留下來(lái)的以優(yōu)客工場(chǎng)等為代表的聯(lián)合辦公企業(yè)也面臨著共有的盈利問(wèn)題。目前，多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，少數(shù)盈利企業(yè)也僅是微盈狀態(tài)。可見(jiàn)，大部分企業(yè)仍處于創(chuàng)業(yè)初期的自發(fā)的盈利模式中，許多企業(yè)對(duì)這一領(lǐng)域的盈利模式還沒(méi)有較為清晰的認(rèn)識(shí)，盈利模式單一成為了這一行業(yè)的發(fā)展瓶頸。

根據(jù)上海艾瑞市場(chǎng)咨詢有限公司所發(fā)布的 《 中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)研究報(bào)告》，可將我國(guó)的聯(lián)合辦公空間分為五種類型：產(chǎn)業(yè)式聯(lián)合辦公、物業(yè)式聯(lián)合辦公、孵化式聯(lián)合辦公、流量式聯(lián)合辦公、綜合式聯(lián)合辦公。五種類型的聯(lián)合辦公空間的特點(diǎn)及典型代表企業(yè)如表1、2。

縱觀各類聯(lián)合辦公空間，“二房東”模式的盈利方式是這一領(lǐng)域的主要盈利手段，數(shù)據(jù)顯示，目前在這一行業(yè)的收入模式中，租金收入占據(jù)八成，剩下的兩成基本上是政府補(bǔ)貼與增值服務(wù)收入。工位出租、場(chǎng)地出租與空間出租等租金收入雖能暫時(shí)解決這一行業(yè)的盈利困境，但長(zhǎng)久看來(lái)，無(wú)法探索新的盈利模式，打破現(xiàn)有發(fā)展瓶頸的企業(yè)將只會(huì)被行業(yè)淘汰，或被同行收購(gòu)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在一定的用戶量與已有的品牌影響力的基礎(chǔ)上提高增值服務(wù)收入將是這一行業(yè)盈利瓶頸的突破點(diǎn)。因此，許多企業(yè)紛紛在業(yè)務(wù)規(guī)模較為完善的基礎(chǔ)上根據(jù)企業(yè)本身對(duì)共享辦公的理解與企業(yè)自身狀況探索新的增值衍生服務(wù)。如，氪空間的氪咖啡等衍生品收入、工商財(cái)法稅等增值服務(wù)收入以及其為入駐企業(yè)推出的全生命周期的辦公空間解決方案;優(yōu)客工場(chǎng)中冪次方學(xué)院提供的教育培訓(xùn)服務(wù);科技寺提供的導(dǎo)師制服務(wù)與各類金融服務(wù)等。

除去租金收入與用以提高用戶粘性的增值服務(wù)收入外，行業(yè)內(nèi)還有著一些其他的規(guī)模較小的盈利方式，如會(huì)員服務(wù)收入、撮合交易服務(wù)收入、股權(quán)投資收入、品牌加盟與流量變現(xiàn)收入等，這些盈利方式還在探索當(dāng)中，主要體現(xiàn)在該行業(yè)唯一一家獨(dú)角獸企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)的盈利思想中。

3聯(lián)合辦公空間盈利模式的優(yōu)化建議

聯(lián)合辦公空間作為時(shí)下潮流事物，其發(fā)展獲得了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注與政府的大力支持。作為創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器與加速器，其成功與否關(guān)系著眾多微小企業(yè)的初期發(fā)展與生態(tài)圈內(nèi)各企業(yè)的合作交流。因此，探索為商業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展提供眾多益處的聯(lián)合辦公空間的盈利模式也至關(guān)重要，是一項(xiàng)重大課題。

3.1成本結(jié)構(gòu)的輕資產(chǎn)化

首先，在成本方面，聯(lián)合辦公空間應(yīng)加速成本結(jié)構(gòu)的輕資產(chǎn)化。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式一方面可以為企業(yè)節(jié)省成本;另一方面可以避免傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中的高風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可通過(guò)與樓盤業(yè)主合作，支持樓盤業(yè)主加盟以提高議價(jià)能力，以低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用拿下優(yōu)質(zhì)樓盤資源，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。除此之外，企業(yè)還可與其他服務(wù)商進(jìn)行合作，以更低的成本為入駐企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這在一定程度上也可以加強(qiáng)企業(yè)的品牌效應(yīng)，帶來(lái)更多的關(guān)注與流量，為后續(xù)的流量變現(xiàn)與流量搭載打下良好基礎(chǔ)，促進(jìn)盈利模式多元化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.2盈利方式的多元化

其次，在收入方面，各企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展理念與發(fā)展情況積極開(kāi)發(fā)新型產(chǎn)品、提高增值服務(wù)品質(zhì)，探索

更多全新的營(yíng)收模式與贏利點(diǎn)，增加盈收渠道，降低租金收入在總收入中的占比。我國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)目前還處于發(fā)展的不成熟階段，許多企業(yè)仍然在大幅度不恰當(dāng)?shù)叵蚴袌?chǎng)砸錢，利用低租金吸引客戶。然而，如果企業(yè)一味降低租金來(lái)追求高入駐率，那么最終只能因資金供給不足，服務(wù)體驗(yàn)不佳，入駐率再次降低而被市場(chǎng)淘汰。在企業(yè)發(fā)展初期，運(yùn)營(yíng)模式還不成熟的情況下，企業(yè)可以積極尋求政府扶持，并拓寬融資渠道，獲取更多的資金與支持，為后續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新提供良好的資金環(huán)境與想象空間。

3.3打造智慧辦公新業(yè)態(tài)

另外，聯(lián)合辦公空間除了大力發(fā)展線下業(yè)務(wù)，為入駐企業(yè)打造良好的工作環(huán)境與生態(tài)環(huán)境之外，應(yīng)當(dāng)積極拓展線上業(yè)務(wù)，為客戶提供更完善的服務(wù)，打造智慧辦公新業(yè)態(tài)。通過(guò)O2O的商業(yè)模式與APP服務(wù)，可以使用戶得以線上注冊(cè)，線下使用。聯(lián)合辦公空間發(fā)展初期不得不局限于線下的物理空間，入駐企業(yè)與服務(wù)商只能在辦公樓里交談、協(xié)商與辦公。但這一行業(yè)不可僅僅止步于此，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各聯(lián)合辦公企業(yè)應(yīng)積極連接全國(guó)范圍內(nèi)的用戶，使用戶在線上聚成一個(gè)群體，形成一個(gè)更開(kāi)放，更強(qiáng)大的無(wú)邊界生態(tài)圈。聯(lián)合辦公空間也不再是一間大規(guī)模的舒適的“共享租賃辦公室”，而是一個(gè)巨大的虛擬的交易平臺(tái)與合作平臺(tái)。這條由互聯(lián)網(wǎng)到人聯(lián)網(wǎng)的智慧之路或許可以給這一行業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展與盈利靈感。

4結(jié)語(yǔ)

聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展至今，這一行業(yè)普遍面臨著盈利瓶頸，各企業(yè)仍處于快速擴(kuò)張的階段，發(fā)展還不甚成熟。如何打破現(xiàn)有瓶頸，探索全新的盈收方式，提高企業(yè)在市場(chǎng)中所占份額，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為入駐企業(yè)與服務(wù)商打造良好的生態(tài)圈成為各企業(yè)亟待考慮的問(wèn)題。各企業(yè)需要不斷在發(fā)展中反思，向同行學(xué)習(xí)，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷探索，不斷創(chuàng)新才能在群英薈萃的聯(lián)合辦公領(lǐng)域取得矚目的成績(jī)，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展與變革。

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