鄭州市老舊小區推行物業管理的困境及對策研究

王彬同

摘要：近年來，老舊小區的管理問題日益成為困擾城市管理者的一大難題。通過對鄭州市老舊小區推行物業管理過程中存在問題及原因進行分析，提出鄭州市老舊小區管理物業化的建議。

關鍵詞：老舊小區;物業管理;鄭州市

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.053

1引言

近年來，鄭州市老舊小區居住環境惡化，盜竊、火災等事件頻發，引起社會廣泛關注。自2011年至今，鄭州市有關部門針對市區的1968個老舊小區進行多次改造，并希望借此機會引入物業管理，逐步實現鄭州市區域內老舊小區物業管理全覆蓋，這一過程中雖然積累許多成功的經驗，形成了多種不同的物業管理模式，但是時至今日，部分接受改造的小區距實現物業管理全覆蓋的目標仍有不小距離，出現了基礎設施改造易、物業管理引入難，物業企業留不住，改造設施由于缺乏管理損壞嚴重等現象，值得我們反思。

2鄭州市老舊小區發展現狀

2.1鄭州市老舊小區的定義

對于舊住宅小區概念的界定，學界仍無定論，學者們多依據其研究對象的特征進行定義。本研究通過對已有研究的梳理以及對所調研小區的總結后認為，老舊小區往往具有如下特征，如表1，并將老舊小區定義為：建成時間在20年以上，集中于市中心或者老城區且占比達較大，因缺乏物業管理而導致居住環境較差或逐步惡化的居民聚集區。

2.2鄭州市老舊小區的常見運營模式

長期以來，鄭州市多次開展老舊小區改造活動，并希望借此引入物業管理的長效機制，目前已形成了多種物業管理模式。

（1）社會化管理模式。

社會化管理模式即由完全市場化的物業管理企業對舊住宅小區進行管理的模式。這些企業完全為市場化運作模式，可以依靠專業的管理團隊與經驗，敏銳的觀察到居民的需求，并有針對性的提供物業管理服務，從而有效的滿足居民需求，但是由于完全處于市場化運營的狀態，導致企業需要自負盈虧，不會像傳統的行政后勤管理一樣提供福利性質的物業管理服務。所以這種管理模式對小區要求較高，也是老舊小區進行長效管理的重要模式。

（2）社區管理模式。

社區管理模式即以街道和社區居委會為主，小區內的居民為輔，通過組成服務站、業主自治組織等機構對老舊小區進行管理和服務。這種模式是目前一些條件較差的老舊小區所依賴的管理模式，但是這類模式所能提供的物業管理服務十分有限，僅有社區清潔，門衛管理等簡單物業服務，是老舊小區由無主管理向社會化管理模式過渡的一種模式。

（3）傳統行政后勤管理。

傳統行政后勤管理即仍由企事業單位自行組建后勤部門對本單位的居民小區進行管理的模式。這一類管理模式多為計劃經濟時期對于居民小區管理模式的延續，適用于經濟效益較好企事業單位的居民小區，但是隨著越來越多企業內部改革的推進，這類小區的數量將越來越少。

3鄭州市老舊小區存在問題及原因分析

3.1老舊小區存在問題

（1）老舊小區基礎設施條件較差。

鄭州市許多老舊小區建造時間長，規劃設計指標過時，再加之缺乏相應的管理，設施、設備未能得到有效維護、補充及更新，基礎設施條件較差。雖然近年來鄭州市相關部門花大力氣對老舊小區進行改造，修繕并補充建設地上的基礎設施與設備，小區居民的居住質量得到大幅提高，但是修建于地下的供水排污設施以及供熱管道仍未得到改造，有些老舊小區常出現污水橫流的現象，或出現暖氣管道爆炸等事故。

（2）老舊小區的空間布局不夠合理。

建成時間較早的老舊小區由于受建造時經濟發展水平制約，在規劃時未設計充足的停車空間，也并未預留相關后備空間。由于鄭州市私家車保有量越來越高，車位數量有限的老舊小區停車難問題日益突出，出現了業主搶車位以及亂停亂放私家車等現象，使得原本就狹窄的小區道路變得更加擁堵，還出現因私家車亂停堵塞消防救援通道，造成救援不力的慘劇。此外，許多老舊小區缺少公共綠地以及活動區域，一些必不可少的健身器械甚至是垃圾桶都配備不足，使得老舊小區的形象和居住體驗較差。

（3）老舊小區運行成本越來越高。

老舊小區由于投入使用時間較長，再加之維護管理不善，房屋設備老化嚴重，使得其各項基礎設施的維修成本越來越高，物業管理主體負擔較重。據調研了解，以河南省廣電小區黃河路3號院、117號院為例，2007年-2014年的運行成本日漸攀升，2007年該小區的運營成本已達57萬元，并仍呈現出逐年遞增的趨勢，年均增速4.71%，如果按照這個速度計算，預計到2020年將達到104.12萬元。運行成本越來越高，物業管理企業負擔加重，對于接手老舊小區的積極性不高。

（4）老舊小區居民拒繳費的現象比較突出。

起初，各住宅小區的居民以企事業單位在編職工為主，計劃經濟時期，本應有員工承擔的水、電、暖以及衛生費等費用由單位代繳，員工缺乏有償享受物業服務的意識;其次，隨著時間遠去，本就收入水平有限的小區居民年齡越來越大，導致其收入能力愈加脆弱，物業費用繳納動力更加不足;再次，隨著小區居住環境的惡化，原有經濟條件較好的家庭逐漸搬離小區，隨之而來的大批流動人員由于與房東相互扯皮，拒繳物業現象更加嚴重。

（5）實施物業管理難度越來越大。一方面，隨著人員流動性增加，業主成分復雜，各層次要求各不相同 。物業服務作為物業管理提供的商品，其供給受到業主需求的影響，經過多年發展，老舊小區居民構成由單一的單位職工逐步轉化成了由原單位職工、城鎮居民中的中低收入群體、外來務工人員等群體構成，不同背景的居民對物業管理需求、認知以及經濟承受能力有所不同，使得物業管理企業無法有效供給物業服務，增加了其管理的復雜程度。另一方面物業管理缺乏標準，老舊小區在建造之初是由各單位組織建造，其建筑與設備設計指標不同，這就為了物業管理企業進行標準化管理設置了阻礙，此外由于規劃設計過時，無法與當前居民多元化需求相匹配，就導致了物業管理企業在管理方面缺少統一的標準。

3.2老舊小區物業管理化困難的原因分析

3.2.1老舊小區遺留問題較多

老舊小區的歷史遺留問題主要表現為小區現存的設施設備無法滿足小區居民當下的居住需求。首先，這一問題是由于在小區建設初期，規劃者對將來可能會出現的問題缺乏預見性;其次，是由于隨著經濟水平大發展，小區居民對小區內各種設施條件提出了更高要求;再次，由于傳統的管理模式無法有效的為老舊小區的設施進行改造維護以滿足居民需求，甚至使老舊小區處于無人問津的狀態，留下了許多長期得不到解決的問題。例如在新建現代化小區常見的草地涼亭休閑區、監控設施、分類垃圾箱、太陽能路燈等設備，在老舊小區中卻絲毫不見蹤影。

3.2.2老舊小區居民構成復雜

（1）原國有企業職工群體。

鄭州市老舊小區過去多為國有企事業單位職工的家屬樓，因此，居民構成中有很大一部分是原國有企業退休職工，這類職工普遍存在年齡較大，收入水平相對不高，對物業管理服務需求不足等問題，物業管理的認識仍停留在計劃經濟時期單位大包大攬式的管理方式，對社會化的物業管理方式認識不足。

（2）城鎮低收入群體。

老舊小區內還有一部分為城鎮居民中的低收入群體，他們多是通過租賃方式成為小區居民，該群體主要特征為收入水平低，支付能力較差，對于住房的需求仍處于生存型需求的層次，根本無力承受物業費，也無意識進行物業服務消費。即使有物業公司愿意接收老舊小區，也會因為物業收費率低，入不敷出，逐漸撤離。

（3）流動人口多。

流動人口是居住于老舊小區的外來務工群體，這一群體拒交物業費的現象主要表現為租客與業主相互推諉、扯皮。租客拒繳的原因多為房屋并非自己所有以及自己可能會隨時搬走等。此外，由于合租等現象存在，租戶中的應繳納主體也不明確;而房東則認為應由居住在該小區，接受服務的租戶繳納物業費。

4鄭州市老舊小區引入物業管理的建議

（1）老舊小區基礎設施改造是引入物業管理的前提。

在進行調研的過程中，許多物業企業對進入老舊小區的顧慮之一就是小區的房屋及公共設施及設備老化、缺失，企業貿然進入需要承受巨大的管理成本，所以為了引入物業管理，需要依靠有關部門對老舊小區進行改造，還清歷史欠賬，排除物業管理企業的顧慮，從而為物業服務企業的入駐管理提供了良好的物質、環境條件。

（2）群眾參與管理是基石。

作為企業服務的主體，小區居民是物業管理活動的基礎，所以在老舊小區引入物業管理的過程中，要運用多種手段進行宣傳，調動群眾參與積極性，并要創新群眾參與機制，如在引入物業管理的過程中廣泛征求居民意見、召開座談會，建立小區志愿服務站等，還可以集中力量在老舊小區集中區域，進行試點，形成示范效應，吸引居民參與小區管理。

（3）落實監管引導責任是指針。

街道或社區居委會在將老舊小區管理推向社會化的過程中承擔了引導者、組織者、聯絡人以及協調者的作用。所以再引入物業管理的過程中，要讓社區認識到自身的重要性，積極引導老舊小區由無主管理向社區管理模式轉變，引導有條件的社區管理型小區向社會管理型小區轉變。

（4）引導物業企業拓寬經營思路是引入物業管理的關鍵。

在推進老舊小區管理社會化的過程中，雖然應考慮物業管理企業在實際管理中成本高、收益低且不穩定的現實，但是也應該積極引導企業轉變思路，特別是在互聯網、云計算技術廣泛應用的今天，要讓企業認識到物業管理是與居民聯系最為密切的活動之一，良好的互動關系，可以使企業在物業管理的過程中掌握大量居民消費需求信息，從而為其提供更多商機。比如，企業在提供優質標準化物業服務的同時，借助互聯網技術，在線上線下為居民提供家政養老、康養醫療、職業培訓、家具電器維修、子女托管及教育等增值服務;也可以借助對本小區的熟悉，為業主提供房屋租賃托管及咨詢服務，依托所掌握的房源信息甚至是受托管理的房源，為租客提供住房租賃服務甚至是長租公寓產品，從而增加自身的盈利能力。

（5）常態監督考核是保障。

物業及工商管理部門要充分發揮監督職能，采取懲戒與獎勵并舉的管理措施，對認真履行行業管理職責，符合物業管理規章制度的物業管理企業，要進行獎勵，對于一些居民反映差的物業企業要進行責任人約談、懲罰、降低資質以及取消經營資格等一系列措施，保障老舊小區居民的權益，引導物業管理行業健康發展。

參考文獻

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