政府購買公租房運營管理服務廣西試點穩中求新

文_陳仕洋（廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳住房保障處副處長）

2018年，我國1800萬套公租房迎來了建成和交付使用的最高峰，與此同時，全國住房保障工作也迎來了發展的關鍵節點。同年10月，住房城鄉建設部在武漢召開全國住房保障工作座談會，住房保障司副司長劉霞在會上宣布，我國公租房大規模建設時期已基本結束，將在全國范圍內選取8個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。從我國公租房的發展歷程來看，這次會議意義重大，影響也必定深遠，它是我國公租房工作由大規模建設轉向后期運營管理的關鍵轉折點。正是在這次會議上，廣西爭取到了試點的資格，作為全國8個試點省份之一，開展為期一年的政府購買公租房運營管理工作。

一、廣西推行政府購買公租房運營管理服務勢在必行

截至2019年4月25日，廣西列入國家計劃的公租房累計開工建設47.17萬套，已分配43.44萬套，分配比例為92.10%，將農民工、外來務工人員、新就業大中專畢業生和青年教師、醫生等全面納入住房保障范圍，保障了130萬住房困難群眾的居住需求，為完善廣西住房保障體系做出了巨大貢獻。

隨著分配和入住比例的進一步提高，公租房運營管理中專業人員不足、服務水平不高、管理不規范等問題日益凸顯。目前，在大中城市，每個管理人員往往要負責成百上千套公租房的日常管理——資格審核、搖號選房、合同簽訂、日常維護、巡查走訪、社區治理、租金收繳、檔案管理等——工作面廣、量大，無法兼顧的問題不可避免，服務和管理水平的落后帶來一系列難題，如群眾滿意度不高、租金收繳率不高，房屋清退不及時，違規轉租轉借等亂象滋生。習近平總書記明確要求，要完善住房市場體系和住房保障體系，解決城鎮中低收入居民和新市民住房問題。運營管理服務與人民群眾關系最為緊密，是直接影響群眾滿意度的關鍵，采取政府購買公租房運營管理服務是解決這些難題的有效手段。

此外，廣西推行政府購買公租房運營管理服務也是持續轉變政府職能、建設讓人民滿意的服務型政府、堅持使市場在資源配置中更好地發揮作用的必然選擇。改變政府全能思維，有所為有所不為，約束權力，尊重市場，建設法治政府，減少政府對市場微觀事務的管理。這么做的好處至少有四方面：一是可以在一定程度上解決人力不足等問題，降低政府在公租房方面的運行成本，提高效率；二是激活市場競爭機制，倒逼房屋租賃企業和物業服務企業提高專業化水平，向群眾提供高質量服務，增強群眾的幸福感和獲得感；三是有助于改變當前房地產重售不重租的狀況，加快專業租賃和運營管理服務機構的培育，促進目前仍相對較小、較散的住房租賃市場健康發展；四是有助于促進人才定居和落戶，有助于改善城市面貌和宜居水平。

人力成本

推行政府購買公租房運營管理服務可以在一定程度上解決人力不足等問題，降低政府在公租房方面的運行成本，提高效率

激活競爭

激活市場競爭機制，倒逼房屋租賃企業和物業服務企業提高專業化水平，向群眾提供高質量服務，增強群眾的幸福感和獲得感

培育租賃市場

有助于改變當前房地產重售不重租的狀況，加快專業租賃和運營管理服務機構的培育，促進目前仍相對較小、較散的住房租賃市場健康發展

人才落戶

有助于促進人才定居和落戶，有助于改善城市面貌和宜居水平

二、推行政府購買公租房運營管理工作的幾個要點

（一）堅持政府主導

政府要加強總體制度設計，正確處理部門和社會關系，以效率和質量為原則，推進政府部門向社會有序轉移部分公租房運營管理職能。同時要注重根據企業、事業單位、社會組織等市場主體的不同特點分類培育和支持，加快提升其承接政府轉移職能的能力。要立足各地公租房分配運營管理中存在的問題，結合實際，做好財政保障，合理選擇購買服務的內容并分類實施。在推進流程上可以按照“試點先行，市區聯動”的模式，先試點公租房小區，逐步試點整個城區，最后擴大到全市。

（二）要明確政府與市場界限，理清雙方分工

市場的事交給市場辦，并不等于政府凡事都當“甩手掌柜”，而是應該集中精力做好必須做的、只能由政府做的。具體到政府購買公租房運營管理服務上，并不是所有的公租房運營管理有關事項都適合購買服務，“對不屬于政府職責范圍，或者應當由政府直接提供、不適合市場化方式提供的服務事項，不得實施政府購買服務”。購買不屬于政府職責范圍的服務屬于越權，比如物業服務；購買不適合市場化方式提供的服務事項屬于失職，會有礙社會公平，比如保障資格的審核和退出。只有對購買主體、承接主體和承接條件進行嚴格地界定，同時做好與事業單位分類改革的銜接，加快政府購買公租房運營管理服務法制化進程，為各類承接主體參與提供更加合理順暢的政策環境，完善整個購買公租房運營管理服務的架構并理順機制，才能促進服務提供方在公平的舞臺上良性競爭，進而達到提高服務水平和效率的目的。

（三）要建立健全合同履約與績效評價機制

人們總是關心有限的政府投入能不能真正用到刀刃上，為此就需要政府部門以事定費，做到承接主體的選擇規范透明、合同的履行細化量化，同時強化審計，確保每一分錢都用得有所值。同時，還需要建立嚴格的績效評價機制，全面公開每年的服務績效評價信息，根據績效評價結果對購買服務項目進行動態評估和調整，對承接主體實行優勝劣汰。

（四）堅持將公租房運營管理與創新社區治理、創建“智慧社區”相結合

大面積規劃的公租房小區，往往人口眾多且結構復雜，失業人員、孤寡老弱病殘、外來務工人員等較多，流動性大，鄰里關系構建較為困難，住戶缺乏歸屬感和認同感，開展社區管理的難度比一般商品住房小區更大。武漢創新的“黨建引領、政府服務、居民自治、市場運作”的共建共治共享共管的社區治理格局為解決上述問題提供了一個很好的思路，既能充分調動居民的積極性，增強凝聚力，還能提高他們的歸屬感和認同感。此外，如今人們越來越適應各類公共服務的智能化，并不斷提出更高的要求，公租房小區的運營管理在智能化建設方面也要跟上。要積極打造公租房“智慧社區”，引入信息化、智能化手段，以適應時代發展和人民群眾日益增長的物質文化需求。

推行信息化管理

堅持以便民利民為目的，以基礎數據為核心，以技術革新為突破，構建完整的大數據管理體系，規范業務管理流程

三、廣西試點工作穩中求新

廣西根據自愿原則以及當地公租房發展情況，確定南寧、柳州、梧州、欽州、百色等5個市和賀州市平桂區作為區內試點城市（區）。2018年10月31日，自治區住房城鄉建設廳召開全區政府購買公租房運營管理服務試點工作座談會，對試點工作做了謀劃和部署。2019年1月，下達了《自治區住房城鄉建設廳 財政廳關于政府購買公租房運營管理服務試點工作的通知》，明確了全區試點工作方案，并對廣西政府購買公租房運營管理服務的購買內容、購買主體、承接主體、預算管理、購買方式、合同履約、績效評價、組織領導等8方面進一步予以明確。從目前進展來看，廣西除了穩步完成試點規定動作之外，還在以下三方面進行了特色創新：

（一）推行信息化管理，實施精準化保障

廣西將政府購買公租房運營管理服務試點工作與信息化技術應用升級相結合，堅持以便民利民為目的，以基礎數據為核心，以技術革新為突破，構建完整的大數據管理體系，規范業務管理流程，實效顯著。例如，南寧市以提升公租房信息化管理技術為抓手，著力構建人員和房源管理數據庫，引入人臉識別技術，根據身份證編號及人臉認證信息，關聯后臺數據庫，全面掌握租戶信息，實現公租房服務“線下只進一扇門，線上只上一張網”。截至2019年1月14日，注冊專屬網上賬號人數約48826人，通過人臉識別約41406人，具有保障資格并且通過人臉識別23565人。同時，南寧市充分利用作為國家首批5G試點城市的優勢，聯合運營商選取鳳嶺北苑公租房小區開展5G網絡和窄帶物聯網（NB-Lot）部署，啟動公租房智慧小區建設，通過技術手段強化運營管理和智慧社區建設，全面提升服務科技化、便利化水平。

（二）結合區塊鏈技術應用，破解公租房運營管理跨區域數據協同難題

廣西將試點工作與哈爾濱工程大學電子政務建模仿真國家工程實驗室開放課題《住房保障信息化跨部門數據協同與廣西實踐方案研究》相結合，使用區塊鏈技術研究解決公租房運營管理中異構異網環境下的信息系統數據協同問題（基于規則或人工授權確認的方式）。利用區塊鏈技術的特性，實現住房保障信息的快速、安全和有效共享：縱向跨層級，從自治區住房城鄉建設廳到試點市縣的房管所上下貫通；橫向跨部門，打破工商、銀行、公安、民政等部門的數據壁壘，確保住房保障信息互聯互通，從而進一步減少人力，提高公租房運營管理服務的效率和服務水平。

區塊鏈數據共享

利用區塊鏈技術的特性，實現住房保障信息的快速、安全和有效共享：縱向跨層級，從自治區住房城鄉建設廳到試點市縣的房管所上下貫通；橫向跨部門，打破工商、銀行、公安、民政等部門的數據壁壘，確保住房保障信息互聯互通

破解融資難題

以公租房租賃應收賬款（租金收益）進行質押融資，用租金收入等經營性收入和其他合法收入作為質押獲取中長期貸款，以滿足公租房建設和運營管理的中長期發展

（三）創新公租房融資模式，加強公租房后期運營管理資金保障

自治區住房城鄉建設廳與中國建設銀行廣西區分行合作，試點以公租房租賃應收賬款（租金收益）進行質押融資，用租金收入等經營性收入和其他合法收入作為質押獲取中長期貸款，以滿足公租房建設和運營管理的中長期發展。通過試點先行，南寧市城市建設投資集團有限責任公司作為南寧市城區公租房運營管理單位，與中國建設銀行廣西分行建立合作機制，初步計劃以南寧市城區約7萬套公租房的租金收入等經營性收益作為質押，融資50億元，作為公租房主體建設、裝飾裝修、維修養護和運營管理等業務的資金來源，貸款期限最長為25年。此舉有望破解中西部地區公租房建設和運營管理的資金短缺難題，為加強公租房運營管理資金保障探索出一條嶄新的道路。

我國的住房租賃市場發展還處于起步階段，租賃企業較少，規模不大，服務水平不高，市場秩序不穩定、不規范的現象時有發生，還難以滿足我國高速城鎮化過程中人民群眾特別是新市民的階段性居住需求

四、對今后住房租賃市場發展的一點思考

公租房是我國整個住房租賃體系的一部分，與市場租賃住房一起承擔著滿足群眾居住需求的重任，是建設“租購并舉”住房制度的重要抓手。我國的住房租賃市場發展還處于起步階段，租賃企業較少，規模不大，服務水平不高，市場秩序不穩定、不規范的現象時有發生，還難以滿足我國高速城鎮化過程中人民群眾特別是新市民的階段性居住需求。推行政府購買公租房運營管理服務，對于租賃企業、運營管理服務提供單位的培育和整個住房租賃市場的健康發展起著先行者和引路人的作用。所以，謀劃政府購買公租房運營管理服務工作要放在謀劃整個住房租賃市場發展的大框架下，推動公租房與社會住房租賃市場形成良性互動。推行政府購買公租房運營管理服務意義重大，是關鍵點也是轉折點，必將在住房租賃市場改革乃至建設“租購并舉”的住房制度歷程中書寫上濃墨重彩的一筆。