我國養老地產發展的問題及建議

摘 要：人口老齡化問題，已經成為當前中國面臨的嚴峻的社會問題。老齡化問題的凸顯促進了養老產業的蓬勃發展，同時也催生出為養老服務提供物質基礎的養老地產。但是通過對養老地產業在供需、規劃、融資、產業鏈、運營等方面的研究， 發現了我國養老地產現存的問題， 并結合國外經驗， 國內具體國情、文化等提出了一些建議。

關鍵詞：養老地產；老齡化；政策建議

1 養老地產的簡要介紹

由于我國人口出生率的大幅下降和預期壽命的不斷增加，老齡化進程呈明顯加快趨勢。自2000年中國進入老齡化社會以來，養老產業的發展也逐步受到社會的廣泛關注。養老地產作為養老產業的一部分是必不可少的。養老地產概念的提出始于20世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。狹義上的養老地產指將養老主題融合于地產開發項目中，滿足日益增長的特定市場需求，廣義上的養老地產則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能。

2我國養老地產發展的現狀

我國養老地產行業目前發展前景廣闊，吸引了一大部分投資主體參與投資，其中包括房地產公司、保險機構、養老服務機構與其他投資機構等。總的來說，房地產開發企業主要負責養老住宅的開發與養老服務設施的建設，也會涉獵到項目的運營與融資等領域；養老服務機構主要負責運營養老地產的日常服務工作，由于專業優勢，他們會對養老地產項目提出建設性意見；保險機構主要將養老住宅建設、設施運營和保險、理財產品結合在一起并為一部分項目提供資金支持。 我國養老產業方面依然存在許多問題，國家重視養老產業的發展情況，黨的十八大提出“積極應對人口老齡化，大力推進老齡服務事業和產業發展”，這為養老產業的發展提供了生命之泉。

3我國養老地產發展中遇到的困境

3.1投入成本居高不下

養老地產產業鏈涉及房地產行業、保險行業、醫療保健行業、醫療護理服務、老年娛樂、老年教育等多項目，那么前期投資成本將會十分龐大。養老地產首先地理位置要方便，有良好的生態環境，方便子女探望的同時也有利于老年人的身體健康；也要距離醫療資源近，而本就供不應求的醫院周邊土地難尋；還要有各種老年人配套設施，同時配套相關服務，這每一項因素都在一步步推高前期的投入。后期的運營例如無障礙通道、老年人慢速電梯等等老年人生活的特殊需求造成運營成本會較普通小區高出30%左右。醫療資源缺乏、基礎設施不足、土地成本高、缺乏合適的政府補貼機制，導致現在入場的都是資金十分雄厚的公司才敢來試水，大量投資者仍處于觀望狀態。

3.2 產業鏈有待優化

養老產業具有綜合性強、產業鏈長，過程復雜等特點，養老產業鏈涉及范圍廣泛，其中養老地產是養老產業鏈中舉足輕重的一部分。我國養老地產產業鏈尚處于雛形階段，互相銜接融合還有待加強。處于養老地產產業鏈中游的開發商、運營商等互相還不能有效銜接。處于產業鏈上游的政府發揮著監管的作用，同樣處于上游的還有融資這項有待解決的問題，產業鏈下游的養老地產衍生產品即老年旅游、老年教育、老年保健、康復設施、娛樂設施隨著養老地產的發展會被帶動發展，但依然缺乏一套完整的體系。養老地產雖說是地產但其主要依靠衍生服務盈利，所以完整的、一體的養老地產產業鏈不只要有房地產開發商還要有服務機構。養老地產產業鏈中的各方應充分發揮自己的優勢，互相促進各自的健康發展，以達到效率最優化。

3.3 參與方單一，無法實現優勢互補

事實上，我國養老地產發展的速度遠遠追不上老齡化的速度，而在這種嚴峻的形勢下，我國的養老地產業卻已經形成了一種惡性循環。這種惡性循環就是我國養老地產的投資方、建設方與后期運營方常常是集中在同一個公司身上，沒有達到有效的分工協作，這樣這個公司就會承擔更大的風險，進行效率值不佳的作業。

4 相關建議

4.1準確定位目標群體

養老產業的缺口目前看來更多的體現在中低端消費群體，而目前養老地產的定位多為高端群體，例如目前泰康養老模式進入的條件是200萬保單起，公寓出 租模式年卡是30萬押金起，對于我國目前居民收入水平來說（以2016為例：全國居民人均可支配收入23821元），定位目前是針對高凈值群體。企業在布局前期就 應該做好戰略部署，充分利用已有的資源，對未來的盈利模式、客戶群、服務價格等進行合理預測與定位。我國目前老年人口的兩周患病率為46.6%，大多都是因為疾病而去世，進入老年后需要全陪護的老人數量比例并不是很多，絕大多數的老年人退休后的養老模式就是居家養老—醫院救治—人生終點。同時數據表明 目前空巢老人比例50%，到2030年將達到90%，老年群體晚年迫切需要的不是護理，而是大健康為核心的綜合老年配套服務。確定位目標群體，滿足需求才能推出更適合市場的產品。

4.2優化產業鏈

在人口老齡化的趨勢下，我們應該將現代科技手段加以利用，使其服務于我國養老產業，以便構建一個完整的養老產業鏈。從核心的養老服務、養老地產至養老支柱產業以及輻射產業帶動養老上下游的服務，以形成一個從上至下的五位一體養老產業鏈，提升養老產業的效率，使老年人退休后的生活質量有所提高。

4.3各參與方優勢互補

現階段我國養老地產投資方、建設方以及后期運營相互之間欠缺合作，各個單位難展拳腳。因此資金實力雄厚的公司與擁有開發技術的公司以及擅長后期運營的公司可以發揮自身所長，共同出資合作成立一所新公司。這樣它們的作業效率也會較之前有所提高。新公司具備了資金實力、開發技術與后期運營，并且內部形成了一套有著獨特優勢的生產鏈。

參考文獻：

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[4] 趙麗芳.養老地產蓄勢待發[J].WTO經濟導刊，2014（4）.

作者簡介：

吳彥卓（1994—），女，山西大同人，山西財經大學2017（管理學）學術碩士研究生，研究方向：住房制度.