土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控的定性分析

芮佳雯

摘要：對(duì)土地政策、貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響效應(yīng)的分析研究，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。以全國(guó)35個(gè)主要城市為研究對(duì)象，定性分析土地政策和貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)及現(xiàn)狀，最后，立足于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著差別，提出對(duì)策意見。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控 土地政策 貨幣政策

一、引言

自1998年住房改革以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)商品房的需求不斷擴(kuò)張，國(guó)內(nèi)大中型城市住房的平均銷售價(jià)格也逐漸大幅度增加。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素，這些也導(dǎo)致了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的地區(qū)差別，中國(guó)各大城市的住房市場(chǎng)發(fā)展也極其不均衡，從近些年的房?jī)r(jià)可以看出，一線城市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出持續(xù)高幅度增長(zhǎng)的狀態(tài)，三線城市的價(jià)格相對(duì)較低，增長(zhǎng)也相對(duì)平穩(wěn)，二線城市價(jià)格漲幅則介于兩者之間，形成了顯著的區(qū)域特征。為了維持國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，政府頒布了一系列涉及土地政策、貨幣政策等的積極調(diào)控措施。但是，政策實(shí)施的結(jié)果尚未達(dá)到預(yù)期理想的效果，一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然很快，三四線城市土地供應(yīng)變化仍不明顯?？梢?，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著很大的意義。

由于國(guó)內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，政府轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的調(diào)控思想，立足于不同城市房?jī)r(jià)市場(chǎng)的現(xiàn)狀通過(guò)實(shí)施針對(duì)性的土地政策、貨幣政策等來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，進(jìn)行分類調(diào)控。所以說(shuō)對(duì)土地政策、貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響效應(yīng)的分析研究，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

現(xiàn)今隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不斷上漲，所以房?jī)r(jià)的波動(dòng)分析研究成了熱門課題。國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行了深入研究，將影響房?jī)r(jià)的宏微觀因素大致歸類為：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)體結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)幅度、家庭數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)者預(yù)期等因素，并據(jù)此提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

自2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)后，世界各國(guó)央行開始逐漸關(guān)注宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，貨幣政策和土地政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效應(yīng)逐漸被學(xué)者們提及，現(xiàn)有這方面的文獻(xiàn)亦頗多，其中貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的效應(yīng)研究方面，國(guó)外學(xué)者Ahrend R[1]通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)寬松的貨幣政策會(huì)對(duì)美國(guó)近來(lái)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的影響。國(guó)內(nèi)學(xué)者在這方面的研究主要集中在陳剛和邵慰[2]、張浩等[3]，這些學(xué)者分別采用不同的貨幣政策度量工具如M0、利率、M2進(jìn)行研究，研究結(jié)果表明貨幣政策會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控起到積極有效的作用，但調(diào)控效果會(huì)隨著實(shí)施工具和調(diào)控區(qū)域的不同而存在差異。

在土地政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)研究方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要是從土地供應(yīng)管制和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行研究，Moran A[4]的研究結(jié)果顯示土地管制會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極的影響，房?jī)r(jià)將會(huì)隨著人為的土地管制而波動(dòng)。而在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有許多學(xué)者如李永剛等[5]通過(guò)研究也揭示了土地政策對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的效應(yīng)，且存在空間差異。王良健等[6]從理論上剖析了土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制，他們認(rèn)為土地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施通過(guò)影響開發(fā)商預(yù)期從而引致開發(fā)商的投機(jī)行為，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。本文將結(jié)合土地政策和貨幣政策對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行定性分析，旨在探尋房?jī)r(jià)與宏觀政策之間的關(guān)系，從而為國(guó)家分類調(diào)控提出意見。

三、土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控的定性分析

（一）全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)發(fā)展?fàn)顩r

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)城市化現(xiàn)象日益明顯，城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增多刺激了住房的需求量，住房市場(chǎng)日益市場(chǎng)化。影響城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素有很多，如：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、消費(fèi)者預(yù)期等。為了更準(zhǔn)確、全面、客觀地研究全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)狀況，我們?cè)诖酥饕獙?duì)全國(guó)的35個(gè)主要城市作為研究對(duì)象，進(jìn)行了一系列的定性分析研究。

通過(guò)上圖1我們可以看出，一線城市房?jī)r(jià)在2007年前處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，在2008-2010年間急劇上升，之后又呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì);而二三線城市房?jī)r(jià)一直較低，相差不大增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。

（二）實(shí)施土地政策的發(fā)展?fàn)顩r

土地供應(yīng)量是我國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。為了維持國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，政府會(huì)通過(guò)頒布相應(yīng)的土地政策來(lái)控制土地供應(yīng)量進(jìn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)偏高的時(shí)間段，政府會(huì)通過(guò)緊縮的寬松政策來(lái)增加土地供應(yīng)量的問題從而促使房?jī)r(jià)下降。

從圖2可以看出，一線城市的土地供應(yīng)量受國(guó)家政策的影響在2002-2007年急劇下降，在2011年受新“國(guó)八條”政策的影響又趨于下降，在2013年的新“國(guó)五條”的影響又有所回升。二三線城市的土地供應(yīng)量波動(dòng)幅度則不大，三線城市的土地供應(yīng)量一直較低。從2002年到2014年，一線城市的土地供應(yīng)量一直較大，大量的需求刺激著土地供應(yīng)的不斷增長(zhǎng)，漲幅是最大的;二線城市緊跟其后，逐漸呈現(xiàn)出后來(lái)者居上的態(tài)勢(shì);而三線城市由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，缺乏大量外來(lái)人口的需求刺激，土地供應(yīng)變化則較為平緩，漲幅不大。由此看出，土地供應(yīng)量存在顯著的地區(qū)差異。

（三）貨幣政策實(shí)施的現(xiàn)狀

從圖3可以看出，5年貸款利率的波動(dòng)幅度一直很大，極其不穩(wěn)定，在2008年急劇下降之后，在2009年利率又急劇上升;貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度不大，但由于通貨膨脹在2009年達(dá)到了最高。

（四）探尋房?jī)r(jià)與宏觀政策實(shí)施的關(guān)系

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，自2003年以來(lái)，中央政府頒布了涉及土地政策、貨幣政策等一系列的調(diào)控措施。

從圖4中國(guó)35個(gè)大中型城市的年度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率變化和5年期貸款利率IR、貨幣供應(yīng)量M2的年度增長(zhǎng)率可以看出，各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本維持在-20%至50%的范圍，年均房?jī)r(jià)漲幅的城市間差異較大;而同時(shí)，貨幣政策的調(diào)控力度也一直在加大，M2增長(zhǎng)率常年穩(wěn)定在20%左右，而利率水平則處于先上升后下降的增長(zhǎng)狀態(tài)，尤其在2007-2009年，受到國(guó)際市場(chǎng)金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)跌幅明顯，中國(guó)銀行采取了積極擴(kuò)張的貨幣政策，導(dǎo)致M2和利率呈現(xiàn)明顯的突然增長(zhǎng)和下降，政策調(diào)控和房?jī)r(jià)變化密切相關(guān)。

四、結(jié)論

改革開放之后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了全國(guó)各城市住房市場(chǎng)的不平衡發(fā)展，政府頒布了相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，旨在通過(guò)分類調(diào)控促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。本文研究了土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控影響。通過(guò)上述定性分析研究發(fā)現(xiàn)：土地政策和貨幣政策均對(duì)不同城市群的房?jī)r(jià)調(diào)控有顯著的影響效應(yīng)，寬松的土地政策和緊縮的貨幣政策都會(huì)促使房?jī)r(jià)顯著地下降，而緊縮的土地政策和寬松的貨幣政策會(huì)促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。因此，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)顯著的地區(qū)差別，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的調(diào)控思想，立足于不同城市房?jī)r(jià)市場(chǎng)的現(xiàn)狀通過(guò)實(shí)施針對(duì)性的土地政策、貨幣政策等來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，進(jìn)行分類調(diào)控。依據(jù)分析結(jié)果，提出以下政策建議：

第一，對(duì)于房?jī)r(jià)久居高位的一線城市而言，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是中央和地方政府的重中之重，除了對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行合理引導(dǎo)外，人口有效的遷移政策等也需要注意，而在政策調(diào)控方面，應(yīng)在央行制定的利率基準(zhǔn)上，一定程度上以上浮提高中長(zhǎng)期貸款利率為主要手段，同時(shí)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量。

第二，二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向高價(jià)位發(fā)展，地區(qū)間的房?jī)r(jià)差異也在進(jìn)一步擴(kuò)大，因此，對(duì)于二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控需要進(jìn)行分別對(duì)待。對(duì)于西安、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊等房?jī)r(jià)相對(duì)不高的城市，房?jī)r(jià)調(diào)控主要以維穩(wěn)為主，可以通過(guò)實(shí)行適度寬松的貨幣政策和相對(duì)緊縮的土地政策以促進(jìn)房?jī)r(jià)合理平穩(wěn)的上漲;而對(duì)于南京、福州、寧波、廈門等這類房?jī)r(jià)相對(duì)較高的城市，應(yīng)以控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為主，因此需要實(shí)行適度緊縮的貨幣政策和適度寬松的土地政策。

第三，對(duì)于三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是去除過(guò)量的庫(kù)存，由于土地政策的失效，因此消化庫(kù)存主要還是從引導(dǎo)外來(lái)人口流入從而促進(jìn)住房需求為主，同時(shí)輔以適度擴(kuò)張的貨幣政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

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（作者單位：西安財(cái)經(jīng)大學(xué)西部能源經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新研究中心）