淺談房地產項目建設中的風險因素識別及風險防范措施

周亞東 河北華騰項目管理有限公司

房地產行業的發展推動了我國經濟的發展，提高了人們的居住空間的舒適性，在房地產工程項目建設中，項目的風險防范是工程項目管理者的重要責任，只有建立穩定的房地產項目管理體系，才能促進房地產行業的發展，能使房地產行業健康、持續的發展，推動社會的進步。

一、項目實施可能對當地經濟社會的影響

（一）對地區經濟影響

項目建設可以促進上游的鋼材、水泥等建材的消耗，刺激人們家庭用品的重新購置，帶動家電、紡織等相關行業的發展，實現居民生活質量的較大提高。項目建設有利于基礎設施和文化教育等公益性設施逐步完善，綜合服務功能顯著增強，使廣大群眾得到利益和實惠。

工程符合區域經濟發展政策，項目將較大地帶動了正定當地建材等相關產業的發展，同時促進第三產業的發展，改善了周邊居民的居住環境，能夠繁榮當地經濟，對提高居民生活水平和居住質量有著積極的作用。

（二）項目建設對地方社會影響

項目實施后，能夠繁榮當地經濟，增加就業崗位，該項目建成以后，將會帶動住宅小區附近商業的發展與繁榮，增加居民就業機會的同時，增加當地經濟收入。

（三）對地區、文化、教育、衛生的影響

項目建設增添了區域良好的居住氛圍，人口增加促進了區域教育事業發展，同時也形成了健康衛生的生活環境。

（四）對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響

項目建設促進了所在區域基礎設施的建設，提高了服務業的服務質量，有利于構建和諧社會。

二、房地產項目穩定風險的識別與評價

（一）項目建設期及運營期對周邊關系的影響

本項目的建設和運營在帶來社會效益的同時，周邊生活環境也將受到一定的影響。項目建設期間，施工噪音、運送建筑材料車輛進出等可能會影響周圍部分居民的正常休息；項目運營后，交通噪聲、設備噪聲對周邊環境也會有一定的影響。

（二）項目是否涉及征地拆遷居民，及征地拆遷居民的意見與建議

公眾參與是項目社會穩定風險分析評價的重要組成部分。為使風險調查能客觀反映公眾對項目的意見，使工程建設盡可能趨利避害，取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，需要對工程進行公示的同時，專門編制了公眾參與調查表，對所涉及的征地拆遷居民進行調查訪問，詢問其意見及訴求。

（三）資金籌措和保障類風險因素識別

資金籌措是項目建設的最重要前期工作之一，它不僅從根本上制約著各項建設活動，而且將給項目有關各方乃至社會帶來很大影響。資金斷裂將出現施工單位不能按時發放施工工作人員工資，出現勞資糾紛、工程停工、樓盤無法按期交付等社會風險。

（四）社會治安和公共安全類風險因素識別

建設項目工地現場施工人員以農民工為主，他們進入城市成為城市建設的主力軍，為城市的發展貢獻了不可替代的力量。由于相當部分的民工文化水平不高，存在城鄉文化、地域文化等差異，給周邊村民的社會治安帶來了一些不和諧、不穩定的因素。

項目風險因素分析采用對照表法進行分析。根據對照表，依據項目的特點，根據下列風險因素對照表中的評價指標進行對照分析，以查找風險因素。

三、房地產項目穩定風險防范化解措施

要建立科學、規范的房地產項目的風險控制和風險防范機制是房地產行業發展的必要前提，在房地產項目建設中要進行工程項目的風險評估，要在施工過程中做好風險防范的措施布置工作。首先，建立規范的房地產風險防范機制，使房地產項目的風險防范做到有法可依，有據可循。其次，對房地產項目管理的風險防控要做到及時發現問題，并制定相應的解決措施，要提高應急反應能力，增強處理突發事件的能力，提高施工管理企業的風險管理水平。做好風險防控工作的動態跟蹤管理。

1.建設單位與當地政府各部門建立聯動機制，成立專門的社會風險防范化解工作領導機構，主要負責項目實施中的社會穩定風險防范以及化解工作。

2.積極做好征地拆遷居民的思想疏導和穩控工作，確保不出現信訪隱患。

3.制定相關資金籌措與保障政策，工資采用銀行保證金等形式，保障農民工權益，杜絕拖欠農民工工資。

4.嚴格監管征地補償金落實到位，避免因征地補償費用引發同類項目的風險概率。

5.經常進行安全檢查，及時向行政領導匯報和提出施工現場安全保衛作中的建議，發現不安定因素，落實整改措施，確?，F場安全生產正常進行。

結束語：社會穩定風險分析評估和防范措施主要依據項目環境影響、項目審查意見、現場走訪調研等現有資料和深度的基礎上進行分析論證。隨著項目的建設，方案等其他因素的變化，可能會出現新的社會風險因素，進而影響到分析評估結論。在項目實施及運營過程中需對社會穩定風險全程跟蹤，及時發現新的社會穩定風險隱患，調整完善相應的防范、化解措施和應急預案，更好的維護社會的穩定和諧發展。