對商業銀行房地產信貸風險管理的分析探討

吳垠 中國人民大學

前言：現階段，房地產貸款風險管理越來越受到商業銀行的重視，社會上的專家及學者的關注也參與到其研究工作中。就商業銀行貸款風險管理工作本身而言，是一項較為系統且復雜的工作，涉及到房地產公司貸款和零售貸款等眾多方面的內容，面臨著諸多方面的風險隱患，如若不能從全面視角進行剖析，則不能為商業銀行信貸風險管理工作提供切實的幫助。基于此，立足于商業銀行房地產信貸風險管理的實際問題，提出合理的加強風險管理建議是尤為重要的。

一、商業銀行房地產貸款風險的基本情況概述

目前來看，商業銀行貸款風險隱患相對較多，對商業銀行及房地產行業的可持續發展產生不良影響。所以，有必要針對商業銀行房地產貸款中存在的風險隱患做進一步研究。首先，從風險現狀看，主要表現在兩方面，一是房地產公司貸款的不良率逐年降低，潛在的信貸風險卻明顯增加；二是隨著房地產零售貸款業務的發展，商業銀行面臨著隱性信用風險。其次，從房地產開發企業承貸人和真實借款人方面看，有嚴重的錯位問題。一方面，企業集團內關聯貸款問題突出，增加商業銀行風險隱患；另一方面，房地產公司通過假按揭的方式，從商業銀行套取貸款資金。最后，土地儲備貸款隱藏巨大的風險隱患。例如，在貸款擔保方面，大多以原儲備土地、新收購土地作為抵押，或者采取地方財政擔保的方式進行貸款。該過程中，商業銀行的貸款風險增加無疑[1]。

二、商業銀行房地產信貸風險管理中的問題

（一）商業銀行房地產信貸風險管理的誤區

商業銀行信貸風險管理存在一定的誤區，這些誤區直接影響到銀行房地產信貸行業的發展與進步，主要風險表現在：首先，重視抵押物，忽視借款人的還款來源分析。我國商業銀行在房地產貸款評估中，忽視對貸款人還款能力的考察，片面依賴抵押品，導致許多貸款變為不良貸款。而花樣繁多的抵押品存在不能進行標準化處理的問題，導致抵押品成為商業銀行的累贅，處置成本高且現金回收率低。其次，針對房地產零售貸款，商業銀行同樣應當堅持審慎經營原則。從房地產零售貸款的實際情況看，大多采用按月還本息的方式進行還款，理論上對借款人及商業銀行是雙贏的，對借款人來說，還款壓力小，對商業銀行來說，收益時間較長且穩定。但實際執行中，不良貸款率呈現逐年上升的態勢。究其原因，隨著我國住房制度改革的深化，房地產行業迅猛發展，也為商業銀行提供發展動力。然而，貸款風險具有隱蔽性的特點，商業銀行過于重視營銷，忽視風險管理，雖然在短期內會給商業銀行帶來較多的收益，但長期以往，卻對商業銀行發展產生長期的負面影響[2]。

（二）商業銀行內部評級問題

首先，缺乏評級敏感性。從商業銀行的信貸評級實際看，評級調整落后于真實信用風險度變化。商業銀行針對客戶的評級結果，往往不能準確反映其真實情況，不利于商業銀行信貸業務的開展。其次，評級結果有待進一步檢驗。商業銀行為降低信貸風險，不斷完善評級系統，但基于評級系統的評級結果，大多作為內部授信額度參考，并未對外公開，因而評級結果的準確性無從判斷。再次，商業銀行缺乏完整可靠的信息作為支撐。我國仍然處在經濟轉型的重要階段，企業發展較快，但企業信用評級每年一次，相關信息的更新存在滯后性，同時大多商業銀行的信息庫規模較小，其數據信息內容公開性、完整性、可靠性也需要進一步驗證，存在信息不對稱的突出問題，商業銀行開展風險管理工作。第四，評級相對不夠獨立。就商業銀行的發展而言，評級工作應交由專門的業務部門承擔，并指派專業人員開展評級工作。事實上，商業銀行內部評級缺乏獨立性，受業務發展速度及人力資源限制，操作中很難達到理論上的效果，增加商業銀行風險管理難度。最后，相關專家及學者針對商業銀行風險評級的研究較少，未能從全方位視角對行業發展狀況、基本特點加以深入剖析[3]。

（三）商業銀行風險管理問題

當前，商業銀行方面能夠積極開展風險管理工作，但在工作實踐中，仍然面臨一些問題：首先，風險測度問題。我國商業銀行信用評級技術水平不高，且信用等級缺乏穩定性，不利于信用評級工作的深入，因而風險測度得不到有效實施。其次，績效考核問題。各商業銀行現行的績效考核方法，不能切實反應經營效益，引發風險問題。再次，管理模式的選擇問題。商業銀行管理模式仍然以分散分級風險管理模式為主，其不能有效規避信貸風險。最后，風險管理組織問題。從該視角看，商業銀行存在“部門墻”等問題，導致各條業務線的相對獨立，與市場營銷經常脫節，不利于商業銀行的發展[4]。

三、商業銀行加強房地產信貸風險管理的建議

（一）合理選擇房地產信貸風險管理體系改革路徑

商業銀行應重視對房地產行業的貸款風險管理工作，有必要合理選擇風險管理體系改革路徑，建議采取三階段穩步推進策略。首先，標準法階段，是信貸風險外部評級階段。該階段，商業銀行方面積極建構信貸風險管理框架，重視違約數據采集和信貸記錄回收，以豐富銀行方面的信息庫。其次，內部評級初級法階段，遵循內部評級初級法標準，創建內部信用風險模型。基于該模型，商業銀行方面能夠以龐大的信息內容為依托，科學測算房地產貸款違約率，可有效控制信貸管理中存在的各類風險。最后，內部評級高級法測度風險階段。對于商業銀行而言，可在條件允許的前提下，基于內部評級初級法而選擇開發內部評級高級法，以期達到信貸風險管理的最高標準。遵照內部評級高級法，商業銀行的組織管理體系、工作者素質、數據積累等方面都得到明顯改善[5]。

（二）創建房地產信貸風險全程控制體系

商業銀行創建房地產信貸風險全程控制體系，可全面提高風險管理能力。首先，針對房地產業的信貸實際，構建貸款風險全程控制體系，以加強貸款風險預警能力，規避或降低貸款風險隱患。一是貸款之前的審查階段，商業銀行方面應對借款人做深入的調查，合理篩選，以提高準入門檻。確認借款人符合標準后，將企業信用等級和貸款風險等級等方面的評定作為貸款項目實施的依據。要確保風險等級評定的有效性，需建立專門的房地產項目評估組織體系、評估流程體系、評估技術體系、人才培養體系等，為提高評估效率奠定良好基礎。二是貸時管理階段，應加大項目資金封閉監管力度，并有效借助價格杠桿，有效識別貸款風險。三是貸后管理，加強金融監控，有效降低信貸風險隱患。四是風險化解與抵押物處置管理，使商業銀行實現資金回流，降低風險隱患。其次，推進商業銀行貸款審查審批制度的相應配套改革，以彌補現有審批模式的缺陷。

（三）構建房地產信貸風險預警體系

商業銀行加強信貸風險管理時，應構建房地產信貸風險預警體系。首先，完善房地產行業景氣監測體系，將行業景氣監測情況作為判斷貸款投向的依據。其次，完善房地產行業授信動態監測體系，促使商業銀行方面根據實際情況，進行行業授信監測，了解貸款總量的合理區間范圍，進而將信貸風險隱患控制在較低層面。最后，結合商業銀行對房地產業的貸款工作實際，創建風險預警體系，科學選取風險指標，作為評定風險預警等級的標準。以此來充分保證房地產信貸風險管理工作的有序進行，促進房地產行業的發展。

（四）加強房地產貸款信用風險轉移機制建設

商業銀行要實現可持續發展，強化信貸風險管理工作是必要的，而完善信貸風險轉移機制更是重中之重。商業銀行可從幾方面著手：首先，建立及活躍貸款的二級轉讓市場。其次，實施房地產貸款證券化，避免房地產貸款風險過于集中在商業銀行，可有效解決商業銀行流動性的風險隱患問題。根據我國銀行發展實際，建議采用信托形式，設立SPV。最后，實現信用違約互換產品的創新，一方面可轉移信用風險，解決信貸悖論；另一方面，緩解資本壓力；同時可降低貸款的集中度和培育新的盈利點。不僅如此，還有助于信用風險管理方式的改變。

結論：在社會不斷發展進步的過程中，房地產行業的重要性逐漸凸顯出來，房地產行業的發展直接推動我國經濟的發展與進步。然而目前來看，房地產行業發展中面臨諸多方面的風險隱患因素，在一定程度上加大商業銀行對房地產行業貸款項目的風險管理難度，可能引發系統性風險。作為商業銀行為進一步追求房地產信貸收益，基于風險價值管理的視角，應由管理風險向經營風險轉變。由此可見，加強商業銀行房地產信貸風險問題分析及提出管理建議是必要的。鑒于當前商業銀行存在的信貸風險管理問題，可采取以下建議：一是合理選擇房地產信貸風險管理體系改革路徑；二是創建房地產信貸風險控制體系；三是構建房地產信貸風險預警體系；四是建設房地產貸款信用風險轉移機制。