淺析房地產企業項目開發成本的控制

蒲伶智

隨著人民生活水平不斷提高，對物質生活的追求也隨之提升，房價的高低與廣大人民群眾的生活息息相關，房地產行業對我國的經濟發展具有重大的影響，同時也起著重要的推動作用。隨著我國房地產行業蓬勃發展，國家對房地產行業的調控力度加大，加上大型房地產集團的不斷涌現，房地產行業的利潤空間也隨之縮減了很多。房地產開發項目的成本控制對項目的整體利潤意義重大。所以做好項目成本管理控制工作，才能將房地產的總成本和單位成本降低，從而增加企業的經濟效益，為企業今后的發展提供源源不斷的助力，使企業在當前復雜的社會環境下，能夠實現長遠、持續的發展。

一、房地產開發項目成本的定義

房地產開發項目的成本是指房地產開發企業為實現其經營目的而耗費的各種資源形式的總和。房地產開發項目成本主要有時間周期長、投入成本大和成本控制變化大等特點。一般開發項目成本有以下幾個方面：土地費用、開發前期費用、建筑安裝費、基礎設施費、配套工程費、其他支出費用、利息、銷售費用、不可預見費以及相關稅費。

二、項目成本控制的概念

對于房地產開發企業來說，成本控制就是在項目開發的過程中，整合項目各環節所產生的成本費用。將實際成本與目標（計劃）成本進行比較，監控各個環節，及時發現實際成本與目標成本之間的差異，并根據實際工作情況提出解決方案，努力實現目標成本，促進整個項目的順利進行。房地產開發項目的成本控制具體包括：在房地產項目開發之前，必須做好詳細的預算編制；在項目實施的過程中（如設立項目、設計項目、建設施工、銷售和竣工結算等環節），不間斷地監控、對比實際成本和目標成本，及時發現偏差并找出原因，盡快解決問題，以此來確保整個項目的順利實施。

三、房地產開發項目成本控制的原則

（一）全面原則

全面原則是指企業的全體工作人員都參與進來，對開發項目的整體過程進行控制。它要求房地產企業在成本的形成過程中，及時控制房地產開發項目各階段的成本費用，全體員工都應積極參與成本控制工作，樹立成本控制的意識，激勵所有員工都能發揮出自身最大價值，為開發項目的成本控制做出貢獻。

（二）實時監控原則

實時監控原則是指在成本控制過程中，要及時發現并反饋成本控制的相關變化。這就要求企業及相關財務人員在項目開發的過程中，對項目所處的各個階段的狀態進行充分的了解，隨時監控，然后結合實際情況，比較目標成本費用和實際成本費用，如發現偏差要及時匯報和改正，才能實現降低開發項目總成本的目標。

（三）明確權責原則。

房地產企業的成本控制牽涉到企業的各個部門，所以要求全體員工必須加強對成本控制工作的重視并積極地參與其中，采取有效的激勵政策，適當獎勵一些提出合理化建議、完成成本降低目標的人員或部門；反之，對于違反規章制度，沒有完成成本降低目標的人員或部門應當給予處罰。這樣才能做到獎懲并行，激發員工降低成本工作的熱情，創造員工積極參與成本控制的環境。

（四）因地制宜原則

房地產企業在實行成本控制時，應在保障工程質量的前提下，以市場需求為導向，結合實際的工作情況和項目自身的特點，建立適應企業需求的成本控制體系。即使是對已經普遍應用的控制體系也不能生搬硬套，應加以改革，積極創新，創造出最適合企業發展的成本控制方法，實現企業的成本控制目標，促進企業的可持續發展。

四、項目成本管理的策略

（一）慎重選擇施工方案

保障施工順利進行和控制施工項目成本的一個重要因素是制定一套合理、完整的施工方案。不合理的施工方案會對施工前期產生誤導，在很大程度上增加了施工的難度，直接影響到后續施工能否順利進行。一旦前期的施工出現嚴重的問題，那就要重新返工，這就意味著前期投入的成本可能要付之東流。反之，制定合理、有效的施工方案可以避免資源浪費，保障施工項目的順利進行和開展，減少了施工項目的時間成本和實際成本，使項目成本得到了有效控制。

（二）采納目標成本法

現在目標成本法的使用已經在企業的項目成本控制中比較普及，對企業的項目成本管理具有重大的意義，同時也能幫助企業的管理層對項目成本在實際工作過程中的變化有更深入的了解。目標成本法是企業的目標成本管理的核心內容，企業可以通過分析、實地考察施工前期市場的環境，進一步分析影響項目成本的因素，然后結合項目本身的情況，制定出合理的項目目標成本，并將目標成本分配到各個部門。在項目的實施過程中，規范工作流程，將理論與實際結合起來，各部門的負責人應該在每一個考核周期內，實時對比項目的實際成本與目標成本，及時找出差異，采取有效的解決措施，在不影響工程進度的情況下，減少浪費，將不必要的成本流失降到最低。此外，在項目完工后，部門負責人應結合部門所有工作人員的表現和執行情況，獎懲相關責任人，做到獎罰分明，公平、公正，為降低成本控制形成良好的氛圍。在目標成本法的指導下，企業能夠及時發現對項目成本控制的不利因素，有效控制和管理項目的成本。目標成本法一定要從企業自身條件出發，結合企業自身實際情況，在實際工作過程中及時發現問題，并及時做出相應的調整和變化，切忌不顧企業和項目自身特點的直接套用。

（三）實行作業成本法

作業成本法是以作業為媒介，以成本對象（產品、服務、客戶等）消耗作業、作業消耗資源為理論原則，確定成本原因，把成本資源歸納總結到作業上，再將所產生的作業成本又歸集到相應的成本對象上，以此來實現間接費用和輔助費用的合理分配，解決傳統成本核算無法分配間接費用和輔助費用的問題，目的是計算出更加及時、準確、真實的成本對象。作業成本法將成本的計算范圍加大，從而使計算出來的成本更加真實、準確。作業成本法給企業帶來了更加完善的信息，因此收獲了廣泛的贊譽。作業成本管理是以企業對作業鏈的分解作為依據，對作業中心進行劃分，制定出合理的標準，將實際工作中所產生的成本進行核算，并將其與標準成本進行比較，確定相應的改進措施，使企業的作業鏈更加優化。作業成本管理尤其擅長對成本的事中核算和事后的管理工作。

結論

隨著國家政策的不斷深入，房地產行業作為高風險行業，想要在國家政策的指導下和激烈的市場環境中，依然能站穩腳跟、持續發展，就必須采取有效的成本控制措施，貫徹、落實目標成本法，降低企業的各項成本指標，實現企業的利益最大化。