對房地產企業成本費用管控的探討

劉榮歡

一、引言

眾所周知，房地產行業是我國國民經濟的重要產業之一，為城鄉建設和經濟發展貢獻了很多力量。隨著城市化建設的日益加快，土地成本的一路飆升，房價上漲過快，政府因而出臺政策調節房地產市場，房地產企業的利潤空間也在壓縮，生存面臨著較大的挑戰。因此房地產企業應加強成本費用管控，提高成本費用管控的科學性和有效性，確保經營戰略的合理化。

二、房地產企業成本費用管控存在的問題

（一）成本費用的歸集和分配方法不合理

目前，我國很多房地產企業的成本費用管控方式比較粗放，尤其是中小型企業，在成本管控的理論、制度、流程等方面的建設都存在較大的不足之處，因此成本費用的歸集和分配方法不合理科學。

比如，有些房地產企業財務人員不清楚工程管理情況，將前期開發成本、建設施工成本、基礎設施建設費這三類成本混為一體，成本費用歸集時不合理。又比如，有些財務人員不清楚直接成本和間接費用包括哪些，隨意分配成本，將原屬于直接成本的建設施工成本作為間接費用進行分配，將原屬于間接費用的前期開發成本、基礎設施建設費、公共設施配套費等其他幾項成本作為直接成本而不進行分配，這些都是成本費用歸集和分配不合理的情況。

（二）前期規劃設計不合理，造成成本增加

有些房地產企業沒有設立專職的設計部，也沒有專職人才做規劃設計，因此將設計工作委托外部的規劃設計公司來完成，房地產企業并不對設計的產品進行審核，或者審核能力不夠，造成某些地方設計不夠合理，而后在具體施工時才被發現，從而導致建筑施工的大范圍變更，既影響施工的進度，又造成材料的浪費，可能超出原先的建造成本額度，且降低房地產企業的信譽。

（三）成本費用管控的手段比較落后

很多大中型房地產企業都有自己的成本管理系統，但是在成本管控的智能、程序、方法等方面定義和規定含糊，甚至遺漏相關的成本費用管理。一些落后的地區或者小型房地產企業，缺少現代化的成本管控手段，未引進先進的現代化管理系統，電子商務、信息系統等仍處于初級探索時期，未能將計算機技術的強大功能有效地發揮、利用起來。

三、提高房地產企業成本費用管控水平采取的措施

（一）制定和規范成本費用歸集和分配方法

房地產企業應根據房地產產業共性和公司自身特性，制定出符合公司實際狀況的成本費用歸集和分配規章制度，規范成本核算，確保成本會計信息的真實性、科學性和規范性。

具體來說，由于目前很多房地產企業財務人員對六大成本費用項目的核算還不夠重視，難以清晰地區分每一大成本項目之間的區別，因此房地產企業應制定相關制度，同時在成本核算時，以六大成本項目為主，不要列太多其他科目，盡量把公司涉及的成本類費用計入到這六大成本費用項目中去。建筑安裝成本應根據施工合同主體，明細核算方式、施工進度、付款方式、權責范圍等，以便于后期的工期決算順利進行。

有些房地產企業涉及的項目比較單一，所以成本費用項目也比較簡單，費用較少，可以直接計入到成本項目這種一級科目中。而對于比較復雜的項目就可按六大成本項目進行劃分。對于難以直接歸集的費用，房地產企業財務人員要根據要求在每個月末把本月發生的成本費用，以項目為單元進行歸集和分配，保證財務報表的可比性、真實性和及時性。

（二）成立專職設計部門，加強前期與設計部門的溝通

合理的規劃設計是房地產項目順利竣工的基礎，也是房地產企業成本費用管控的關鍵。因此房地產企業可根據公司規模、發展方向、資金情況、實際需求等因素，考慮聘請具備建筑設計資質的專業人才，成立相關的設計部門，從而在建筑項目的前期規劃中及時審核設計圖紙的有效性、合理性等。同時，對于任何的問題，比如容積率、主體結構等指標，可及時與外部規劃設計公司進行溝通，與對方一同完善建筑設計方案。

同時，房地產在建筑施工階段要嚴格控制設計的變更，控制返工情況，可根據情況優化設計從而降低項目成本。比如房地產企業設計部門可與工程部、財務部共同對施工圖進行圖紙會審，在非關鍵工序方面做減法，減少不必要的構造，在關鍵工序上做加法，優化含鋼量等，有效地管控建筑工程項目整體成本。在選材時，可事先做好價格調查，參考周邊樓盤的材料樣式、造價指標等，比如在不影響整體設計的前提下，可將外墻材料由石材干掛優化為仿石涂料，從而在保質的同時也控制成本費用。因此，在施工前就將不完善和存在浪費的地方改正，避免在施工過程中出現大量的變更簽證，相互推諉，造成資源浪費。

因此，財務部門在做預算編制、執行、評價等環節，都要及時與設計部門溝通，涉及到設計專業知識時，要和設計部門聯系，從更為專業的角度找出深層次節省成本的辦法，對比目標成本費用數據是否存在超支。

（三）提升現代化管理水平，讓成本費用管控技術電子化

21世紀是個信息時代，大數據、云計算遍布各業，與各行各業的聯系越來越緊密，因此對房地產企業應摒棄傳統的財務手段，向研發、銷售、人力資源等多個領域、多個部門延伸、擴展。基于云計算模式的財務數據處理，可使財務人員直接通過信息管理系統就可起到數據挖掘、收集、分析、預測等效果，房地產企業管理層可通過這些直觀的數據進行決策，保障決策的準確性。

同時，今年全國很多城市的房地產業協會開展BIM技術應用培訓，推動當地房地產行業發展轉型創新，鼓勵企業通過“高科技、低成本、高質量”來提高競爭力。BIM現代化管理方式可鼓勵企業向國際看齊，掌握領先的技術管理手段，減少浪費和碳排放，通過電算化追求精細化管理。目前，很多大型的房地產企業，比如萬達、萬科、碧桂園等，都已經成立了BIM團隊，將BIM技術作為技術變革的指引方向。我國中小型企業也要向這些知名的房地產企業看齊，引進現代化的成本費用管控系統和技術，讓成本管理技術電子化，替代財務一些繁瑣、重復性的核算工作，加速財務信息數據的處理，同時對物料的起源、消耗、流向起到全程控制的作用，有效地幫助房地產企業管控成本費用。

四、結語

綜上所述，成本費用管控是房地產企業財務方面的一項重要工作。成本費用管控越趨合理，房地產企業的利潤空間也越大，核心競爭力也會日益提高。因此，房地產企業應積極建立完善的成本費用管控制度，制定和規范成本費用歸集和分配方法，成立專職設計部門，加強前期與設計部門的溝通，提升現代化管理水平，讓成本費用管控技術電子化，從而提高建筑項目建設的效率，有效地控制建筑施工項目的成本投入，促進我國房地產企業的持續、順利開展。