房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃及策略分析

楊麗群

(中山大學新華學院，廣東 東莞 523133)

近年來，我國房地產企業高速發展，而房地產經濟與國民經濟有著密切的關系，所以我國對于房地產行業的調控也愈加嚴格，對金融，稅務的一系列政策給了房地產企業很大的壓力。許多房地產企業在此政策的調控下不得不采取多種方法來應對，其中最主要的手段就是納稅籌劃。合理的納稅籌劃手段能夠最大化地實現企業價值，不僅有利于房地產企業降低納稅風險，更有利于經營風險的防范。

1 探究背景

20 世紀80 年代以來，我國的房地產經濟發生了質的飛躍。有關數據顯示，全國房地產投資金額從2004 至2014 年間持續增長，增長了3 倍多，2014 年房地產開發投資額為95035.61 億元。［1］而且國民經濟的許多部門都和房地產企業有著密不可分的關系，房地產經濟已經成為國民經濟發展的重要支柱。

國家財政收入的主要來源就是房地產稅收，也是政府宏觀調控的主要手段。其中房地產企業涉及的最重要的稅收之一就是土地增值稅，也是國家對房地產企業主要的稅收調控之一，國家多次重點強調了對土地增值稅的調控。在此情況下，房地產企業有意降低自身成本，推動企業的穩定發展。土地增值稅籌劃對房地產企業發展具有重要的價值，也是最有效的應對措施。房地產企業必須深入探究增值稅納稅籌劃，降低房地產企業土地增值稅納稅成本，推動房地產企業健康發展。

2 探究意義

本文分析了房地產土地增值稅籌劃及對策，一方面可以引起征稅雙方和房地產中介對土地增值稅的關注，另一方面房地產企業要想降低成本，只有合理籌劃，實現企業價值的最大化，促進企業的穩步、健康發展。

3 房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的主要問題

納稅人在特定稅收制度下，前提是不觸及稅法違法行為，企業采取一系列有利于企業收益的手段，安排等來規避涉稅風險，減輕納稅負擔，獲取稅收利益的方式就是納稅籌劃。近年來，由于國家頻繁出臺房地產有關的政策，尤其是對土地增值稅的控制，不少企業未能合理納稅籌劃，在納稅籌劃過程中存在不少問題，導致房地產企業難以生存。

3.1 納稅籌劃理論認識不足

據筆者研究，不少企業對納稅籌劃認識尚淺，一些企業唯利是圖，采取納稅籌劃的手段缺乏正當性，而另一些企業卻認為納稅籌劃是偷漏稅的不法行為。總而言之，因為企業對納稅籌劃認識不足導致企業無法正確開展納稅籌劃計劃。要想促進房地產企業健康有序發展，房地產企業管理人員必須擺正對納稅籌劃的態度，積極了解納稅籌劃的意義。

3.2 企業管理水平不高

許多房地產企業的管理人員，尤其是會計從業人員的專業知識不夠，經驗不足，加上對納稅法律制度認識模糊，導致企業財務結算時出現諸多問題，阻礙房地產企業的發展。因此，企業應加強對相關工作人員的管理，給予定期培訓項目，促進房地產企業的發展。

3.3 政府及相關稅務部門的相關措施的不足

一方面，政府頻繁出臺土地增值稅的相關政策，導致企業納稅籌劃步伐滯后，一些合法的相關的納稅籌劃很有可能因某項政策的改變而不具合法性。另一方面，相關稅務部門的宣傳力度不夠，一些企業對納稅籌劃合法性的界限模糊。除此之外，政府部門對于企業清算政策落實不徹底，導致一些企業造成損失，甚至會牽連其他相關企業。

4 房地產企業土地增值稅納稅籌劃策略

4.1 加強對納稅統籌的認識

要想進行合理的納稅統籌，首先最重要的一點就是必須在法律允許的范圍內進行納稅籌劃。杜絕一切不合法的鉆法律空子的行為。企業必須清楚認識到合理避稅和漏稅偷稅之間的界限，維護企業形象。同時，相關工作人員必須不斷更新納稅統籌技能，提高綜合素質能力。制訂合理納稅統籌計劃，順應市場變化潮流。促進房地產企業健康發展。

4.2 合理利用“臨界點”手段進行納稅籌劃

“臨界點”籌劃法是利用政策法規進行籌劃的典型手段。根據《土地增值稅暫行條例》，納稅人出售普通標準建造住宅，若增值額在扣除項目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項目金額之和的20%以上，全部增值額按規定計稅。［2］可見， “20%”就是企業土地增值稅的臨界點，企業土地增值稅免征的關鍵就是怎樣計算土地增值額。而扣除項目金額和房地產轉讓收入這兩大因素影響土地增值額的計算。由此可見，房地產企業必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計算土地增值額，謹慎選擇房地產轉讓價格，以此控制增值率不超過20%這個界點。

4.3 利用代建房進行籌劃

合理選擇代建房方式進行籌劃。代建房就是房地產企業代替客戶進行房地產開發的房屋，完成之后會向客戶收取一定的費用。據我國相關稅法規定，代建房行為不納入土地增值稅征稅范圍。因此，采取代建房行為進行籌劃的利益是顯而易見的。

4.4 大力統籌，明確籌劃項目

土地增值稅是房地產開發企業納稅籌劃的關鍵所在。所以相關房地產企業必須給予重視。首先，必須確定好納稅籌劃的目標，加大籌劃力度，做到事前、事中、事后都進行籌劃。籌劃方略應與時俱進，在法律允許的范圍內進行全面而系統的籌劃，籌劃方案應有利于房地產企業納稅籌劃目標的實現。

4.5 抓住國家優惠政策的機遇

國家頻繁出臺對房地產市場的相關政策，企業應及時根據政策變動修改納稅籌劃計劃，隨時掌握政策動態，抓住國家優惠政策的機遇。同時，相關籌劃人員還要結合實際情況制訂相關籌劃計劃。對國家政策變化即時掌握的同時，還要對新的政策變化有一定的預見性。

4.6 提升企業內部的管理水平

房地產企業必須順應時代潮流，完善企業財務管理體系，同時增強企業財務管理的監督。制定適應的獎懲制度，獎勵一些對企業做出卓越貢獻或者積極舉報企業內違反相關制度人員的相關職員，對于工作態度懈怠，甚至做出違法行為的工作人員給予不同程度的懲罰措施。

5 結 論

通過以上分析，展示了房地產企業開發土地增值稅納稅籌劃過程中出現的問題，并根據相關問題明確了幾條對策。綜上所述，房地產企業增值稅納稅籌劃的關鍵就是合理地計算增值額，達到免征土地增值稅的目標，同時，可以配合代建房行為計劃來實現其目標。其次，就要加強納稅籌劃認識，掌握政策動態信息，加強企業內部管理，最后強調的是必須在法律允許的范圍內進行納稅籌劃，反對一切偷稅漏稅行為。總之，房地產企業只有進行合理納稅籌劃，才能在市場中有立足之地，促進房地產開發企業的穩步、健康地發展。