基于霍爾三維模型及WSR理論下養老地產PPP項目動態風險評價研究

莊麗 王曉梅 劉洪偉

摘要：由于養老地產PPP項目投資成本高、投資環境復雜、投資回收期長等特點，使項目開發存在較高的風險。基于霍爾三維模型建立養老地產PPP項目風險模型，在霍爾模型邏輯維中引入WSR理論，并基于WSR理論從“人”、“事”、“物”三個層面，總結出養老地產PPP項目過程中的風險因素，運用模糊綜合評價方法對各項風險進行動態評價，并針對主要風險因素提出規避風險的建議，以期為社會資本對養老地產PPP項目風險分析或項目評價提供依據。

Abstract： Due to the characteristics of high investment cost， complicated investment environment and long investment recovery period of PPP projects for the elderly， the project development has high risks. Based on the Hall three-dimensional model， the PPP project risk model for pensions is established. The WSR theory is introduced into the logical dimension of the Hall model. Based on the WSR theory， the PPP project for the elderly is summarized from three levels of "person"， "thing"， and "material". The risk factors in the process of ?pension real estate PPP project are summarized， and the fuzzy comprehensive evaluation method is used to evaluate the various risks dynamically， and the risk avoidance suggestions are proposed for the main risk factors， in order to provide the basis for the social capitals risk analysis or project evaluation of the pension real estate PPP project.

關鍵詞： 養老地產PPP項目;霍爾三維模型;WSR;模糊綜合評價;風險評價

Key words： pension PPP project;three-dimensional morphology;WSR;fuzzy comprehensive evaluation;risk assessment

中圖分類號：D669.6;F283 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）13-0022-04

0 ?引言

我國逐步進入老齡化社會后，養老問題開始逐漸顯現出來，甚至影響到社會經濟發展。社會家庭結構小型化是我國未來趨勢，與此同時，傳統的家庭養老模式開始顯現出較多弊端，機構養老成為解決養老問題的重要途徑。現階段，養老地產存在舉辦主體單一、供需矛盾突出、機構自我發展能力不強等問題。針對這些問題，為更多的做好養老問題，越來越多的養老地產項目中開始采用PPP模式，該模式不僅大大提高了我國養老地產的運作效率和服務質量，還有效緩解了政府的財政供給壓力。然而，養老地產項目具有建設投入大、運行周期長、市場風險大等特點，再加上PPP項目本身需要涉及多個領域，包含多個方面，在這種情況下，其面臨的風險勢必巨大。對養老地產PPP項目風險進行評價，確定不同風險的影響程度并采取有效的應對措施，正確地動態地識別項目風險并對項目進行評價具有重要意義。經過文獻綜述，筆者發現在風險指標層的選取上通常是通過總結而來，存在很大的主觀性，WSR理論為指標層選取上提供了新的思路。筆者還發現前人對風險的評價處于靜態評價，沒有區分時間出因素對風險的影響，而霍爾三維模型可以使評價處于動態，依此論文提出了基于霍爾三維模型的養老地產PPP項目風險模型，并提出基于WSR的養老地產PPP項目風險評價模型。

1 ?養老地產PPP項目的霍爾三維模型

1.1 霍爾三維模型

美國學者A·D·Hall于1969年提出了系統工程“三維結構體系”（Three-dimensional morphology），它一種系統的工程方法論，將系統工程活動當成為一個由知識維、時間維與邏輯維組成的三維結構，被廣泛應用在解決復雜項目管理問題中[1]。

1.2 養老地產PPP項目

公私合作（Public-Private Partnership，PPP）融資模式指政府通過授予特許經營權或購買公共服務等方式，由社會資本提供公共產品或服務而建立的一種合作關系。[2]

養老地產也被稱為企業盈利型老年住宅，其建立在適老化和為老化住宅基礎上，具有立體的開發經營方式，復合了多重屬性，是一種新興地產業態。養老地產與其它地產不同之處在于，養老住宅是其基礎，但同時兼具其它多項功能，包括餐飲養生、就醫等，其盈利方式也不僅僅依靠出租和銷售，其相關商業配套服務及其增值效應也是其重要的盈利方式，通過落實上述盈利方式可促進養老地產的長遠發展。當前，養老地產已經成為社會化養老的有效載體和實現形式，將機構養老、社區養老及居家養老有機結合起來，促進著養老產業的可持續發展。[3]

將PPP模式應用在養老地產項目中，不僅可提高養老地產自身的運作效率和服務質量，也可幫助政府緩解財政供給壓力，達到合作各方共同獲益的“雙贏”結果。

1.3 基于霍爾三維模型的養老地產PPP項目風險模型

①邏輯維。作為三維中的邏輯維，將養老地產PPP項目將分為三層面分析，分別為“物理系統”、“事理系統”、“人理系統”。“物理系統”主要研究養老地產所處的社會、政策等宏觀條件的動態變化對養老地產項目的影響;“事理系統”主要研究中觀中養老地產組織結構、技術條件、內部管理等隨養老地產項目階段發生結構性變化規律;“人理系統”主要研究微觀中養老地產利益相關者關系和角色的定位和行為規范，利益相關者的關系和作用將隨著養老地產項目的推進而發生動態變化。

②知識維。作為三維中的知識維，涉及與養老地產PPP項目相關的法律知識、管理學相關理論、經濟學相關理論、工程技術方法、計算機及數學相關理論與技術等，通過上述綜合多項研究，逐漸形成了較為完善的理論和方法體系，可支撐整個養老地產PPP項目運行。

③時間維。時間維隨著項目的進程而發生不同程度的變化。將養老地產PPP項目劃分為：項目可行性研究階段，投融資階段，建設階段，運營階段，移交階段。

該模型可以描述不同時間維對風險識別、風向評價、風險規避，不同時間階段的風險評價時具有此階段特定的風險側重，例如：在項目建設階段不會出現運營風險，而項目運營階段建設技術的影響微乎其微。（圖1）

2 ?基于WSR的養老地產PPP項目風險評價

2.1 WSR介紹

我國學者顧基發與朱志昌共同提出了一種東方系統方法論，即WSR方法論，目前該方法已經在多個領域得到了初步引用，包括系統科學、管理科學等，如圖2所示，并且該領域其它專家也對此十分認可。該方法的基本內容中，“物理”研究的是事物的客觀實在性，事物的基本運行規律、機理是其主要強調的方面。“事理”是指運作各科學知識解決如何做好事的道理。“人理”即為通過考慮人的因素、運用人文社科知識做好事情的道理。通過上述分析分析我們發現，WSR方法論在解決復雜事物時往往具有奇思妙想，能夠為實際解決問題提供有效方法。因此，本文將該方法應用在養老地產PPP項目風險研究中具有可行性。[4，5，6]

2.2 基于WSR的養老地產PPP項目風險評價模型

①評價指標體系的建立。經過文獻閱讀及案例總結，養老地產PPP項目有以下的風險存在：建設成本超支風險，建設工期延遲風險，材料供應商的違約風險，建設質量風險，規劃設計變更風險，通貨膨脹風險，市場需求風險，行業競爭風險，運營價格風險，運營管理風險等。

上述問題的出現對于推進養老地產PPP項目造成了較大阻礙，應采取有的放矢的應對措施，為此，我們先將問題進行歸類，通過WSR的“人理系統”、“事理系統”、“物理系統”進行聚類分析，將這些風險歸納為3大類。“人理系統”中風險來源主要包括業主方、施工方、設計方、監理方、材料供應方、政府方等;“物理系統”中風險來源主要包括政策、經濟、社會導向、法律等;“事理系統”中風險主要來源包括技術、方案、組織、內部管理等。風險因素WSR框架如圖3所示。

由于養老地產項目運營周期較長，在整個運營周期內風險并不是一成不變的，不同的外界環境勢必會作用到項目上，使得項目面臨不同的風險，也就是說在不同的時間段，風險的重要性也不同。

在這種情況下，如何評價不同階段的項目風險存在難度，為解決該問題，本文通過積極詢問專家及實地調研，給予不同階段不同評價值。

因為篇幅有限，我們就建設期進行風險分析。

②確定評價指標權重。利用多種有效手段評價養老地產PPP項目的風險，首先運用采用合理方式將風險因素制成調查問卷，并針對不同風險因素確定其不同的重要性，問卷調查具體的操作步驟為：將三百份調查問卷以郵件或者走訪的形式發出，之后收回285份，其中有效回收率90.33%，也就是有效問卷271份。通過對回收的有效問卷的進行有效處理和分析，從而得出評價指標體系中指標的權重，見表1，結果表明CR均小于0.1，說明矩陣具有一致性。

③建立模糊評價模型。模糊綜合評價方法一般可劃分為五個步驟：1）確定評價因素集U={u1，u2，…，un};2）構建評價等級集合V={v1，v2，…，vn};3）創建單因素模糊評價矩陣R;4）確定模糊評價向量權重W={w1，w2，…，wn};5）進行模糊綜合評價。

④構建模糊隸屬度評價矩陣。依照對于養老地產PPP項目不同的影響程度來判斷，可將其風險評價等級分為五個不同等級，即V={V1很強，V2強，V3一般，V4很弱，V5無}，利用走訪五十位相關專家，獲得養老地產PPP項目風險評價指標隸屬度矩陣，如表2所示。

⑤模糊綜合評價計算。分析表1發現，養老地產PPP項目風險各因素的權重Wi，再結合該項目各個風險因素指標權重和風險評價指標隸屬域表，得出該“物理”、“事理”、“人理”各維度的風險對項目的影響程度。其中“人理”風險計算方式如下。

⑥結果分析。分析項目的總體評價結果A得出如下結論：養老地產PPP項目風險對項目的影響程度在“一般”的比率在90.35%，這說明項目的成功與否直接受到風險能夠得到有效規避的影響。另外，對于確保項目的正常推進而言，“物理”風險對于項目的影響是相對最小的，“人理”風險次之，其對于項目成功的影響程度在“一般”以上的比率為80.32%，其中“人理”風險的主要風險因素是施工方風險;“事理”風險最大，其對于項目成功的影響程度在“一般”以上的比率99.14%，其中“事理”風險的主要風險因素是方案風險。

結合上述分析和評價，現針對主要風險因素及評價結果提出以下幾點建議：

①積極學習國外先進理念和實踐經驗。部分先進國家比我國更早一步進入老齡化社會，我國可積極參考國外在養老方面的有用經驗，學習其先進的規劃設計理念及養老服務體系，努力吸引更多的老年消費者，盡量降低項目失敗率;②找準投資時機，密切關注政策動態。當前政府十分關注養老服務業，針對這方面制定了多項政策法規，我們應時刻關注政策動態，并依據政策變動及時調整自身戰略，包括管理戰略及運營戰略等，最大限度的降低項目風險;③高建設質量是完成先進的規劃設計理念的前提，因此，必須科學分配項目開發節奏，項目各利益相關方緊密協作，確保項目質量。

3 ?結論

以上分析只局限于養老地產PPP項目建設階段，根據霍爾三維模型，在時間維的不同階段都可用基于WSR理論建立的風險評價模型進行風險評價，經過多階段的分析，可以動態地、更加準確地分析出不同階段內風險發生的側重點，以至于更好地進行風險規避、減小損失。當然該方法尚未實現項目風險評價與監控的實時化、動態化，需待更深入研究。

參考文獻：

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