浙江房地產業競爭力研究

□浙江省統計局課題組

房地產業健康運行對區域經濟發展至關重要。本文在對浙江房地產業發展現狀分析的基礎上，利用主成分分析法構建符合我國實際的省級區域競爭力評價指標體系，并對2012年、2017年房地產業競爭力進行實證分析，以期揭示影響房地產業競爭力的主要影響因素。最后結合浙江房地產業發展中存在的主要問題，提出提高房地產業競爭力相關政策建議。

研究背景及思路

浙江房地產業是隨著改革開放的不斷推進逐步發展壯大起來，尤其近些年來，在推動經濟發展增長，提供就業機會，改善居民居住條件、帶動其他相關產業發展等方面發揮了巨大的作用。房地產業增加值占全省GDP的比重從1990年的2.6%提高到2017年的6.2%。2017年，房地產業稅收達到1207億元，占全部稅收的12.5%。由于房地產業具有產業鏈長、融資量大、波及面廣等特點，一旦發生大的波動，將會對地區經濟運行產生較大影響。

近些年，浙江房地產業取得長足發展，但與全國其他地區相比，處于什么樣的競爭力水平，競爭優勢和不足主要表現在哪些方面，2012年以來發生了怎樣的變化，這些都是值得思考的問題。尤其是當前，全面分析評價浙江房地產業競爭力及其變動情況，揭示房地產業存在的優勢和薄弱環節，提出相應的政策建議，對于下一階段引導房地產業持續健康發展具有重大現實意義。

浙江房地產業發展現狀及作用

浙江房地產業隨著改革開放的推進不斷發展壯大，期間保持了較為快速的增長態勢，取得了顯著的經濟效益和社會效益。

（一）總量規模不斷擴大，對經濟發展產生重要影響

2017年，浙江房地產開發投資8227億元，是1990年的862倍，年均增速達28.4%。作為固定資產投資的重要組成部分，房地產開發投資占投資的比重由1991年的4.9%上升至2017年的26.4%，對固定資產投資的貢獻不斷提高。房地產業在拉動內需、擴大消費等方面對地區經濟發展發揮著重要影響。房地產業增加值從1990年的23.9億元增至2017年的3223億元，占地區生產總值的比重從2.6%上升至6.2%。

（二）市場體系逐步完善，人民居住條件不斷提高

隨著經濟社會的不斷發展和城市化的快速推進，浙江房地產市場體系逐步完善，人民居住條件日益提高。2017年，商品房銷售面積9600萬平方米，是1990年的46倍，年均增長達15.3%。在加快商品住宅建設的同時，經濟適用房、廉租房等也大量增加，住房租賃市場培育也在逐步實施，有效改善了人民的居住條件。城鄉居民人均住房建筑面積48.1平方米，其中，城鎮人均住房建筑面積41.5平方米，是1990年的3.1倍。

（三）房地產企業數量逐步增加，市場競爭力明顯提高

隨著房地產業深入發展，浙江房地產開發企業不斷涌現并迅速成長。房地產開發企業從1990年的238家增至2017年的6336家，其中，一級資質企業118家，二級、三級資質企業有1719家。企業利潤總額836億元，單個企業平均實有資本1.1億元，涌現出綠城、濱江等一批在全國擁有較高市場知名度和份額的房地產開發公司，市場競爭力不斷提高。

（四）房地產業快速發展有力推動了新型城市化進程

近些年來，房地產業的快速發展，改善了城市居住條件，擴大了城市就業，有力推動了城市化進程。1978年，浙江城市化率為14.5%，落后全國平均水平3.4個百分點。到2017年，城市化率為68.0%，高出全國平均水平9.5個百分點。

浙江房地產業競爭力實證研究

（一）房地產業競爭力指標評價方法

區域產業競爭力，指某一產業在區域之間的競爭中，在合理、公正的市場條件下，能夠提供有效產品和服務的能力，是產業供給能力、價格能力、投資盈利能力的綜合體現。

目前反映房地產業運行情況的單項指標較多，如產業增加值、開發投資、銷售面積、資產利潤率等，但它們僅反映一個區域內房地產開發建設、經營及企業的某個方面，并不能全面反映地區房地產業發展的競爭力狀況。本文擬構建綜合評價指標體系，對2017年、2012年浙江和全國各省市區的綜合實力進行量化分析，通過5年來房地產業競爭力現狀和變動情況，以此揭示浙江房地產業住房制度長效機制建設探索成效。

表1 房地產業競爭力指標評價體系

（二）房地產業競爭力實證研究

1.房地產業競爭力研究指標的選取。根據現有統計數據及評價指標設計原則，擬將房地產業競爭力評價指標體系分為三個層次，即總目標層、目標層和指標層。總目標層是單一層，即全面分析評價省級區域房地產業競爭力，這也是本研究的最終目的；目標層主要組成部分通過主成分分析得到，由幾個具體指標綜合成的代表某方面競爭力水平的因子；指標層是選取的分析評價省級區域房地產業競爭力的各個具體指標。根據指標的可獲取性，經過反復嘗試，擬選取房地產業增加值、開發投資、銷售面積、資產利潤率等15個指標對省級區域房地產業進行評價，這些指標能夠較為全面地反映影響房地產業競爭力的各方面因素（見表1）。

2.房地產業競爭力評價指標體系構建。在指標體系構建過程中，首先使用數據分析軟件SPSS17.0對上述15個指標進行主成分分析。BARTLETT檢驗，省級區域2017年、2012年數據F值均為0.000；KMO值分別為0.635和0.620，表明均可以進行主成分分析。根據提取原則，確定累計方差貢獻率為80%。2017年和2012年前4個主成分累計方差貢獻率分別為89.3%和81.5%，均超過80%的水平，故均提取4個主成分。

根據2017年各主成分旋轉成分矩陣，代表地區規模競爭力的房地產業增加值、銷售面積等指標在主成分1上具有較高的載荷，稱之為總量因子；人均生產總值、城鎮居民人均可支配收入等指標在主成分2上有較大的載荷，這幾個指標反映各地區經濟社會發展水平，是房地產企業開拓市場需要重點關注的因素，稱之為環境支撐因子；主營業務收入增長、資產負債率等指標在主成分3上具有較大載荷，反映企業的持續發展潛力，稱之為發展潛力因子；營業利潤增速、資產利潤率等指標在主成分4上有較大的載荷，反映了企業的盈利能力，稱之為盈利能力因子。利用同樣方法，對2012年指標數據進行分析，可以得到與2017年大致相同的4個主成分。據此，建立起區域房地產業競爭力指標評價體系。

3.區域房地產業競爭力各因子及其變動情況評價。對浙江及其他省級區域房地產業綜合實力進行評價，需要對上述四個主成分計算其得分并進行排序。然后，以每個主成分的貢獻率為權數進行計算，得到綜合得分和總名次。由計算結果可知，主成分F1所代表的指標在評價中貢獻率所占比重最高，2012年、2017年占比分別為31.3%和32.3%。這表明現階段開發投資、銷售面積、房地產業增加值等總量指標對省級區域房地產業競爭力排名至關重要，而且重要程度還比2012年有一定程度提高。其次代表地區社會經濟發展水平的主成分F2貢獻率緊隨其后，2017年貢獻率為28.2%，與主成分F1差距不大，表明社會經濟發展水平對房地產業發展也具有較大影響。代表企業發展潛力的主成分F3在評價體系中貢獻率提升最快，2017年為15.5%，比2012年（11.0%）提升4.5個百分點。代表企業盈利能力的主成分F4的貢獻率2017年為13.4%，與主成分F3的貢獻率相差不大，比2012年（9.6%）提高3.8個百分點。5年間，主成分F3和F4貢獻率提高快，這表明現階段各地區通過加強運營能力、注重發展潛力、提高企業效益等推動開發房地產業持續發展、提升核心競爭力效果更顯著，這也是企業今后努力的重點方向。

4.浙江房地產業競爭力綜合評價。2017年，浙江房地產業競爭力綜合得分僅次于廣東、江蘇和上海等省市，居于第4位，顯示出較強的綜合實力，北京、山東、福建等省市緊隨其后，這些地區基本都是我國東部沿海經濟較為發達區域。其中，房地產業發展潛力因子浙江排名比2012年提高較快，使得房地產業競爭力排名比2012年前進了1位。

（1）規模競爭力總體較強，居全國前列。2017年，浙江房地產業規模競爭力以1.33237的得分排名全國第5位，與2012年持平。同期，廣東規模競爭力超過江蘇排名升至第1位，山東和河南2個人口大省緊隨其后，分列第3、4位。其他省市得分和浙江相比還存在較大差距。2012年，江蘇、廣東、山東等經濟大省的規模因子得分居全國前3位，浙江和上述三省在房地產企業個數、開發投資、銷售面積等指標上的差距并不大，甚至部分指標還曾領先山東等地區。但到2017年，浙江多數總量指標和上述三省的差距明顯擴大，主要原因是人口、土地資源稟賦總量等方面處于劣勢，總量指標的提升空間相對較小。僅僅依靠總量規模的不斷擴張，難以長久保持浙江房地產業在全國的競爭優勢。

（2）環境支撐因子保持較高水平，有力促進了房地產業發展。從反映經濟社會發展水平的環境支撐因子來看，2012年和2017年浙江得分都比較高，僅僅落后于北京、上海、天津等三個直轄市，居全國第4位，領先于其他地區。較強的經濟社會發展水平有力地促進了浙江房地產業較快發展和市場化程度不斷提升。但值得注意的是，浙江和其他地區該因子得分差距與2012年相比有縮小趨勢。其中，江蘇、重慶、山東等省市近些年來經濟社會發展水平指標明顯提高。

（3）發展潛力因子提高較快，仍存在上升空間。2017年浙江發展潛力因子得分為0.2098，在全國排名第8位，落后于西藏、云南、上海、貴州和江蘇等地區，但與2012年相比前進12位。從數據可知，該因子排名并沒有表現出明顯的地域特征，西藏自治區由于企業資產、主營業務收入等指標總量極小，發展很快，該因子排名全國第一。上海、江蘇、福建等部分東部省市該因子排名居前，意味著浙江這方面還有一定的提升空間。

（4）企業盈利能力總體較弱，亟待加強。2017年浙江房地產企業盈利能力因子得分為0.152，僅排全國第19位，與2012年相比，后退4位。盈利能力因子大幅落后表明浙江房地產企業效益和部分省市還存在較大差距，企業亟待加強經營管理，降低運營成本、提高盈利能力。目前，浙江房地產業總量規模指標已先后被山東、廣東、江蘇等超越，如果企業發展潛力、盈利能力等方面指標不能再有所作為，浙江房地產業競爭力在全國的位次還可能繼續下降。2017年盈利能力因子排位較低且比2012年出現下降，須引起關注。

提高浙江房地產業競爭力的對策建議

總體而言，目前浙江房地產業仍具有較強的競爭實力，位居全國前列。但通過上述研究，結合房地產業發展實際情況，可以發現仍存在一些亟待解決的問題。

（一）確保總量規模適度擴大，促進經濟平穩運行

浙江房地產業競爭力處于全國前列主要在于房地產業總量規模較大且經濟社會環境相對領先。房地產業是一個產業鏈長、帶動作用明顯的產業部門。房地產市場的波動也將最終影響到經濟社會的平穩運行。在當前世界和國內經濟均面臨較大下行壓力的嚴峻形勢下，保持房地產業平穩健康運行就愈加重要，這其中必然要求房地產業相關總量指標保持在一個適度的增長水平上。

（二）切實增強房地產企業持續發展和盈利能力，提高企業核心競爭力

發展潛力、盈利能力兩大因素是影響房地產企業未來運行的重中之重。浙江房地產業持續發展和盈利能力在全國范圍內看，還有一定的提升空間，尤其是房地產企業盈利能力提升空間更大。浙江作為市場經濟起步較早的地區之一，房地產市場化水平相對較高，競爭充分且激烈，基本已不存在暴利。房地產企業要推進自身轉型發展，通過管理創新降低成本，品質提升增強品牌溢價，拓展增值服務擴大利潤空間，提高企業核心競爭力，形成良好的經營循環，增強抵御市場風險的能力。

（三）不斷優化調整房地產開發結構，切實提升商品房品質

浙江較高的經濟社會發展水平在為房地產業發展提供較好的環境條件同時，也使得購房者對商品房品質、結構、環境等方面的要求越來越高。2017年，地產開發投資中土地購置費占比達到40.8%，遠高于全國21.1%的水平。土地購置費占比過高不可避免地擠占了企業建安工程、技術研發等方面的投資，不利于商品房品質提升。地方政府要充分利用土地這個寶貴資源，合理控制投放節奏，防止土地市場價格過快上漲，引導房地產業健康發展。企業要科學規劃，把握好開發時序、節奏和力度，優化、升級產品結構，努力提高房屋品質，促進企業長遠發展。

（四）堅決執行國家調控政策，構建和完善房地產市場健康發展長效機制

近幾年，浙江嚴格執行國家相關調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，加快推進住房制度長效機制建設。當前，政府及相關部門要夯實主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。應結合當地經濟發展和房地產業實際狀況，充分發揮市場機制作用，制定適合的政策，綜合采取財稅、金融、土地等聯動措施，因地制宜開展下一步調控，切實發揮對房地產業發展的引導作用。同時，政府及相關部門還要建立健全房地產相關法律法規，營造良好的市場環境，優化房地產市場供需結構，加快推進多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建立和完善，保證房地產市場健康有序發展，滿足人民日益增長的美好生活需要。