基于SWOT分析的保障性住房發展研究

陳秋蘭 賴芨宇 易紫妮

摘要：保障性住房以其經濟性和適用性的特性受益于我國中低收入人群，如何正確有效的建設和運營成為保障性住房持續發展的當務之急。運用SWOT分析法分析保障性住房項目在建設與運營過程中存在的問題和不足，并對其存在的問題提出實質性的建議。

Abstract： How to construct and operate the affordable housing effectively has become an urgent task for the sustainable development of the affordable housing because of its economic and applicability characteristics. SWOT analysis is used to analyze the problems and shortcomings in the construction and operation of affordable housing projects， and to put forward substantive suggestions for the existing problems.

關鍵詞：保障性住房;SWOT分析;戰略選擇

Key words： affordable housing;SWOT analysis;strategic options

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）09-0006-03

0 ?引言

近年來，國家大幅度提高保障性住房的資金投入和建設力度，力求達到習近平總書記在十九大報告中提出的讓全體人民住有所居[1]。從2004年開始建設發展到現在，保障性住房的供應數量每年都在以一定的比例遞增，數量上的大幅度增長讓更多中低收入的居民住上了自己的房子。但是在保障性住房不斷發展的過程中，存在很多問題使得帶給大眾的幸福感降低，我們的目標是不僅讓大家有房子住，還要住的舒適。運用SWOT分析法分析保障性住房項目的優缺點，從而對保障性住房的建設發展所存在的問題提出解決方案。

1 ?SWOT分析下的保障性住房發展

SWOT分析法又被稱為態勢分析法，是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現實情況的方法，SWOT分別代表：strengths（優勢）、weaknesses（劣勢）、opportunities（機遇）、threats（威脅）。具體就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策。

1.1 保障性住房發展的優勢分析

優勢一：安居保障，改善中低收入居民的生活條件。據了解2018年一二線城市商品房的均價基本都在3萬以上，即便是租房一個月也得好幾千，這對于才畢業的大學生以及進城務公的農民來說都是無法承受的。據調查，“房格爾系數”即房租支出占可支配收入的比重在25%至30%是最合理的，超出30%則會明顯的降低生活水平。普通的商品房顯然是達不到這個比例的，而以改善中低收入居民的居住條件為目的的保障性住房對于解決此難題起到了很大的作用。

優勢二：產業帶動，增加大量工作崗位。保障房產業鏈能帶動建材業、制造業以及服務業的發展，在一定程度上緩解了就業壓力。保障性住房在建材裝飾以及社區物管服務等方面的要求都沒有商品性住房那么高，這能夠促進中低端物管以及建材公司的發展，這對于剛畢業的大學生以及文化程度較低的求職人員都是一個很好的機會。

優勢三：控制房價，維持房地產行業的持續健康發展。眾所周知，房價在最近幾年可以說是突飛猛進，典型的案例就是重慶市在2016年底到2018年初，短短兩年不到的時間內，主城各大區的房價都整整翻了一翻。其中的原因一方面是因為很多本省外省的炒房客購買大量房產投資，從而導致房價大幅度上漲，另一方面的原因也是因為保障性住房供給不足，一些剛需購房者就算砸鍋賣鐵也得貸款買房，否則無處可居。如果能夠加大保障性住房的投資，增加供給套數，就可以在一定程度上起到抑制房價的作用。

1.2 保障性住房發展的劣勢分析

劣勢一：設計滯后，配套不全。這是由于保障性住房所能獲得的利潤較微薄，且需求量遠遠大于供給量，不會出現像商品房那樣賣不出去的情況。因此在規劃設計上所投入的資金往往都是嚴重不足，導致最后會出現周邊配套設施建設薄弱、戶型單一等弊端。

劣勢二：政策不周，管理漏洞。我國一直都在不停的完善保障性住房政策上的漏洞，但結果還是不盡如意，出現了很多空房以及轉租的現象。通常申請的時候總是感覺供應不足，但最后保障房社區的入住率并沒有很高，很多人都是抱著占便宜的心態去爭取，而并不是真正十分需要。因此不僅要注重政策的出臺，還要更加重視政策的實施效果，否則一切都只是空談。加強保障性住房的準入審核和退出機制管理，把房子留給真正有需要的人群。

劣勢三：質量隱患。為了追求利潤最大化，承擔施工項目的企業偷工減料，購買一些不達標的建材，或者簡化施工過程中的一些工序。這些都有可能會使建筑工程的質量大打折扣，一旦建筑工程的質量發生問題，輕微的可能會影響建筑結構的使用安全，嚴重的可能危害人民的財產和生命安全。

1.3 保障性住房發展的機遇分析

機遇一：表面微利實則名利雙收。保障性住房的定價標準是實行政府指導價，參照居民收入、人口結構實行動態管理，基本原則為保本微利、利潤率按不高于3%。這與建設商品性住房的利潤相比較，看似是一筆虧本的買賣，但實則不然，保障房所具有的福利性質使得它聚集大量的關注度。對于承擔建設保障性住房的企業來說，可以借此提升企業的知名度，今后有機會拿到更多的項目。

機遇二：維持社會穩定。當前中國貧富分化極劇傾斜，大部分財富都掌握在極少數人手中。近年中國人民大學“社會調查中心”，在全國范圍內作了一次PPS抽樣，從入戶調查問卷的數據作出計算，然后根據基尼系數（高低收入差之比）得出結論：中國的貧富差距已經超過了西方發達國家基尼系數正常的安全線。貧富差距過大對于社會的長期穩定是極為不利的，保障性住房是給中低收入人群的一種福利，這能在一定程度上縮小貧富差距，維護社會的穩定發展。

1.4 保障性住房發展的威脅分析

威脅一：集中建設，容易形成貧民窟。保障性住房多呈片區分布，且與商品性住房隔離分開，形成了“城中村”，讓居住在里面的人口既沒有納入城市社會體系的又喪失了原本在鄉村的歸屬感。大量低收入群體的集中居住，加重了貧困惡化，還會導致公共設施、公共衛生環境嚴重被破壞，久而久之惡性循環，整個保障性住住房社區就變成了貧民窟。

威脅二：引發社會風險。經過十幾年的不斷發展，至2017年底我國已經建設各類保障性住房超過2400萬套，受益于千千萬萬老百姓，但這與我國龐大的人口基數相比遠遠不夠。還有很多基層的老百姓既買不起商品房，也不夠申請保障房資格，夾在中間的這部分人群心理會感到不平衡。當特貧別困的家庭不能夠申請到，但卻得知比自己條件好很多的都已經得到保障性住房，此時就會認為自己受到了不公平的對待，從而引發社會風險。

1.5 保障性住房發展的戰略選擇

通過SWOT矩陣模型分析（如表1所示），保障性住房的優勢較為明顯，機會較多，對于現存的內部劣勢和外部威脅來說可以通過內部的管理及外部政策的加強會得到改善，因此，在SWOT四種戰略中應選擇SO戰略，也就是增長型戰略[2]。

2 ?保障性住房發展現存的問題

2.1 資金來源不足。制約保障性住房發展的根本原因就是建設資金短缺的問題，政府對保障性住房建設項目投資的資金來源分為項目資本金和銀行貸款，其中建設貸款的比例一般占70%左右，項目資本金占30%左右。現在80%購房者買房時都選擇按揭貸款，銀行的資金壓力也很大，貸款難度的增加會導致后期建設資金無法及時補充，，資金的斷裂對于工程項目建設的危害性不言而喻，即使設計做的再好，資金鏈一旦斷裂，工程就不得不停工，嚴重影響到保障性住房的發展。

2.2 建設地址遠離市區。政府一方面想高價賣地，另一方面又要讓開發商低價賣房。市區的土地價格比郊區高出許多，如果在市區建設保障性住房就不可能以現有的價格賣給所需之人，因此保障性住房只能建設在遠離市中心的郊區。就拿保障房發展較好的重慶，目前主城區有7個片區設有保障性住房，分別是北部新區鴛鴦片區、北部新區大竹林、九龍坡區華巖片區、沙坪壩區西永片區、沙坪壩區微電園片區、北部區蔡家片區和南岸區茶園片區。這7個片區大多位置較偏遠，反倒最為繁華、人流量最多的渝北區、江北區與渝中區卻沒有保障性住房供應。

2.3 購買者之間隨意轉讓，導致市場失真，資源的多重耗費。保障性住房作為一種福利性住房提供給低收入群體的剛需人群，按照規定，購買保障性商品房滿五年后，購房人才能上市轉讓保障性商品房的，并且應當按原購房價格與屆時相應地段保障性商品房上市交易指導價格的差價的60%向政府交納土地收益等相關價款，市住宅辦可以優先回購。但存在不少私下擅自進行買賣交易的現象。一些原本屬于低收入群體，之后有經濟能力又購買了商品房，將自己名下的保障房轉讓給他人。

3 ?解決保障性住房發展問題的對策

①保障房建設的整個過程都需要大量的資金來完成，雖然國家財政每年都有增加在此方面的投資，但需要國家財政撥款的項目確實太多，每年都會有各種自然災害以及扶貧工作要做。所以社會資金的投資是保障性住房建設中的重要支撐力量，國家要運用創新的財政支持方式，引導社會資金在保障性住房建設中的投資[1]。鼓勵開發商建設保障性住房，對于有建設過保障房的企業給予一些政策上的優惠，例如項目招標時在同等條件下優先中標，優先拿地等等。

②將保障性住房和商品性住房進行組合建設。規定每個社區必須建設一定比例的保障房，這個比例不可過高，宜在5%到10%范圍內，因為保障房的售價較低，套數太多會給企業造成經濟負擔。保障房和商品房的組合建設不僅加強了各層次經濟水平人群的交流，也能夠讓中低收入人群擁有更好的環境和教育資源。

③保障房在實際的分配、準入退出過程中，騙租騙購的情況時有發生。除了在發現騙購轉租現象之后對犯事者進行事后懲處，更好的辦法是防范于未然，做好事前控制，建立確實可行的保障制度。加大監管力度，嚴格跟蹤審核保障房所得者的資格條件，對已不符合條件者應立即勸解退出，最新符合條件者應準予申請。具體的可從家庭年收入以及現有的居住條件入手進行實時監控，北京、上海、重慶、廈門、廣州、福州6個城市的準入條件可參照以下標準（如表2所示），此表主要根據閱讀大量相關文獻之后歸納所得出的數據。

參考文獻：

[1]張躍松，張英杰，賈慶光.京津冀協同發展背景下的保障房與商品房市場耦合協調發展研究[J].工程管理學報，2018，32（03）：141-146.

[2]張洪濤.基于SWOT分析的微電影廣告營銷策略研究[J].價值工程，2018：12-18.

[3]李家民.保障性住房建設的融資困境及完善對策分析[J].科技經濟導刊，2018，26（17）：189，191.