貸款拆分抵押登記風險防范建議

王裕彬

當前銀行發(fā)放的擔保貸款中，以房屋和土地設定（下稱“不動產”）抵押的最多。辦理不動產抵押貸款業(yè)務，一筆貸款，特別是大額貸款，由多宗不動產共同抵押較為常見。依《物權法》規(guī)定，不動產抵押需進行抵押登記，銀行方能取得抵押權。在辦理抵押登記時，不動產登記機關（下稱“登記機關”）往往要求對貸款進行拆分。拆分是指《不動產登記證明》（下稱“《證明》”）載明的債權金額分別對應不同抵押物，即每一宗不動產對應貸款中的一部分進行抵押，一個《證明》記載的債權金額只是貸款的一部分。對此種情況，銀行似已習以為常。

但實際上，貸款拆分登記隱藏著較大的法律風險，有可能對銀行抵押權造成直接損害。因此，對該問題需引起重視并加以分析，才能認清并防范風險，維護自身債權和抵押權的實現(xiàn)。本文是實務探討，因此在銀行可操作的前提下提出以下四點建議。

確保登記內容客觀真實

現(xiàn)行法律并未對主債權金額拆分做出強制性規(guī)定，登記機關要求拆分實際上是對《擔保法》35條的自行解讀結果。《擔保法》自1995年實施以來，經濟、金融和法律各方面已發(fā)生明顯變化。2007年頒布的《物權法》并未對超額抵押進行約束，且該法178條明確規(guī)定“《擔保法》與本法規(guī)定不一致的，適用本法”。可以說，《物權法》已對超額抵押進行了否定。而在現(xiàn)實生活中，不動產隨著時間的推移升值和貶值都很正常。借款人歸還貸款本來就有較長的時間，升值和貶值的可能性非常大。若再強行要求不能超出價值提供擔保并無實際意義。同時，由于拆分登記使銀行面臨巨大的法律風險，如登記機關固執(zhí)己見造成銀行損失，還有可能被銀行提起行政訴訟。基于此，登記機關對以前存在的理解誤區(qū)應重新審視，并依當事人的真實意思予以抵押登記。

在向登記機關釋明法理和后果后，如登記機關仍堅持對貸款拆分才能登記，銀行為發(fā)展業(yè)務，在不得不接受現(xiàn)實的情況下，可退一步提出，在《證明》附記中明確多宗不動產根據(jù)借款合同和抵押合同內容共同為全部貸款提供擔保。盡最大可能維護抵押權的完整。

審慎同意設置后順位抵押

以不動產剩余價值設置后順位抵押，是較為常見的融資擔保形式。若不動產上存在第二、第三順位等后順位抵押，銀行主張以貸款金額而非拆分金額行使抵押權，更不容易得到法院的支持。法院在此情況下傾向于保護善意第三人，即后順位抵押權人權利。因此，在貸款存續(xù)期間，如抵押人要求以不動產辦理后續(xù)順位抵押或設置其他權利負擔，銀行應充分考慮自身權利是否能夠得到充分保障，并對可能承擔的風險予以評估后再決定是否同意。

特殊約定債法彌補損失

可在《抵押合同》中約定：如抵押登記機關要求對貸款進行拆分登記，為確保抵押得以登記，為抵押登記提借供的申請書及其他格式文件內容與本合同約定不一致之處，以本合同約定為準。《證明》登記的各抵押物對應的擔保債權金額不是雙方真實意思表示，雙方同意各抵押物仍然共同為全部債權提供擔保。該約定雖體現(xiàn)了雙方真實意思，但會受《擔保法司法解釋》第61條“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準”的約束。基于此，可再約定一條：如抵押權人未能就抵押物在全部債權金額范圍內享有優(yōu)先受償權的，抵押人應就抵押權人因此受到的損失承擔賠償責任。該條約定的目的在于：在無法對超過登記金額部分取得優(yōu)先受償權的情況下，通過違約責任的方式，使銀行從債法的角度獲得補償。

爭取有利訴訟結果

進入訴訟程序后，銀行應積極搜集有利于自身的相關案例、學理分析等，主動與法院溝通，指出登記機關強制要求貸款拆分登記的現(xiàn)狀，探討《物權法》與《擔保法》的適用效力，指出銀行與抵押人的真實意思表示，爭取獲得法院的認同，最大限度地獲得公正判決結果。

（作者單位：四川隆昌農商銀行）