新興經濟區域商業配套設施的獨特性與管理模式研究

[摘 要] 新興經濟區域的城市化發展趨勢需要大批家居功能配套項目的支持，而新興經濟區域的發展要求決定了家居功能配套項目的獨特性和物業管理模式的特殊性。本文首先分析了新興經濟區域和家居功能配套項目的特征，進而對家居功能配套項目的影響要素進行了研究，最后闡述了家居功能配套項目物業管理模式的特征，本論文的研究將為新興經濟區域家居功能配套項目的物業管理提供較強的理論支持。

[關鍵詞] 新興經濟區域 家居功能配套項目 獨特性 影響要素

改革開放以來，我國各類新興經濟區域快速發展，并逐漸表現出城市化建設的發展趨勢，在此過程中家居功能配套項目及其管理問題逐漸成為此類區域發展的障礙。探討新興經濟區域家居功能配套項目的特殊性及其影響要素，將為改善此類項目管理模式，加快新興經濟區域持續發展提供有益的支持和幫助。

一、新興經濟區域的獨特性

以開發區、保稅區為代表的新興經濟區域是我國改革開放以來快速發展起來的特殊經濟增長點，在長期的發展過程中形成了獨特的產業特征和運營模式，新興經濟區域城市化過程的發展趨勢決定了與之配套的各類功能項目的性質，家居功能配套項目管理模式的研究也因此而與普通項目有所差別。

1.新興經濟區域的特殊地位與貢獻

改革開放以來，我國各類新興經濟區域取得了快速的發展，成為近年來我國經濟增長中的亮點。以保稅區為例，2007年全國15家保稅區共實現增加值1800.85億元，比上年增長21.0%;完成銷售收入12500億，比上年增長23.1%，為國家和地方經濟發展做出了積極貢獻。新興經濟區域代表所在地區經濟發展的形象，屬于窗口行業，是當地政府重點關注的內容。因此，新興經濟區域各類設施均應該能夠反映區域的高端水平，這也為新興經濟區域家居功能配套項目的設計、經營、管理提出了新的要求。

2.新興經濟區域城市化建設的趨勢

早期的開發區僅僅具有簡單的生產加工功能，屬于單一的工業發展模式。在全球經濟迅速發展的大背景下，缺乏家居功能配套與城市依托的新興經濟區域表現出諸多劣勢，如地理位置遠離核心城區的先天因素使得開發區交通運輸成本、員工成本等無法解決，配套項目之間的銜接滯后也制約了各個企業的開速發展，在競爭逐漸加劇的國際競爭背景下，以開發區為代表的新興經濟區域呼喚城市化，城市化發展進程成為新興經濟區域發展的必然趨勢和選擇，而在此過程中，家居功能配套項目的建設成為大勢所趨。

二、商業配套設施的獨特性

家居功能配套項目是新興經濟區域城市化進程中的必要環節和主要內容，家居功能配套項目是與新興經濟區域建設初期單一的工業模式相對應的，是其城市化進程中首先需要解決的關鍵問題，家居功能配套項目的特殊性也決定了此類項目管理的難度和特殊性。

1.先期投入大、盈利能力滯后

家居功能配套項目的投資模式與房地產業行業具有相似之處，即:先期投入大，回收周期長，但同時又有自身的特殊性。此類項目不僅僅先期投入大，投資回收周期長，而且盈利能力較差。家居功能配套項目需要大量前期投入的基本特征要求政府作為項目投資主體在項目建設期進行大量的資金投入。而在新興經濟區域城市化進程中，政府的資金壓力很大，在此情況下家居功能配套項目的建設進程、質量標準等勢必會受到影響。同時，家居功能配套項目受新興經濟區域城市化建設進程和速度的影響很大，其盈利能力存在很大的不確定性和風險性。新興經濟區域城市化建設不是一朝一夕的問題，一般具有很長的時間，逐漸吸引相關人口在區域內定居，然后逐漸形成商圈產生客源，相應的家居功能配套項目才能逐漸產生收益，而此時距離收回投資或者盈利還有很大的距離。

2.經濟效益與社會效益的雙重功能

家居功能配套項目的建設和經營管理是適應區域城市化發展趨勢的必然產物，屬于先期投入建設的保障性基礎設施，此類項目不僅僅追求簡單的經濟效益，更主要的還要承擔區域發展與形象等社會效益。因此，在新興經濟區域城市化建設進程中投入建設的家居功能配套項目單純依靠完全的市場化運作是很難實現的，必須通過政府投入和政策性支持才能夠實現。家居功能配套項目的這種特殊屬性使之區別于單純盈利性項目的各種特征，同時肩負經濟效應和社會效益職能的家居功能配套項目需要全新的管理模式和經營理念。

三、商業配套設施的影響要素分析

新興經濟區域家居功能配套項目過渡階段長期非盈利的特殊性決定了此類項目經營與管理模式的特殊性，而影響項目的各種要素以及各要素之間形成的錯綜復雜的相互關系也是項目管理過程中必須要考慮和關注的問題。

1.家居配套項目的經營性與非經營性問題

家居功能配套項目的性質應該屬于商業設施，而不是一般的公共品，因此此類項目的發展趨勢是向盈利性方向發展的。因此，家居功能配套項目的管理模式應該以盈利性項目和追求經濟效益方向發展和努力，并結合項目實際情況采取相應的措施在肩負社會效益的同時促進項目利潤的增長。家居功能配套項目的盈利性發展趨勢和目標決定了項目經營管理主體的工作方向，盡管此類項目在建設初期可能會長期處于無利或微利的境況，但企業管理模式和策略應該有別于同樣處于微利或無利狀態的準公共品的管理。但是，家居功能配套項目雖然具有經營性特征和發展趨勢，但作為新興經濟區域城市化進程中的配套功能項目，長期的非經營性是不爭的事實。受區域經濟發展水平和政府政策等多方面因素的影響和制約，不同新興經濟區域的城市化建設進程和速度也有很大差異。

2.政府投入與資源配置問題

兼顧經濟效益與社會效益雙重功能的家居功能配套項目具有較長的投資回收期，項目的特征決定了項目管理的特殊性，長期處于微利或虧損狀態的現實決定了家居功能配套項目的投資主體將以政府為主。在項目發展過程中，政府的相應投入具有不同的方式和內容。

(1)建設前期

家居功能配套項目必須前期投入的特性和項目長期的非盈利性決定了此類項目必須采用以政府為投資主體的建設和開發模式。由于家居功能項目的盈利能力有限，為獲得更大的社會效益，支持新興經濟區域城市化建設的進程，新興經濟區域的政府(管委會)一般承擔此類項目建設的投資任務，待項目建成后再委托其他企業進行經營管理。因此，政府對新興經濟區域家居功能配套項目的前期投入和支持是以資金支持方式為主的，政府必須以大量的資金投入為家居功能配套項目進行前期基礎設施的建設和相關項目的配套。

(2)過渡階段

家居功能配套項目建成之后將長期處于無利或微利的狀態，此時政府對其委托的經營主體的支持和投入將包括經濟性支持和政策性支持兩類。經濟性支持將主要用來支持經營主體繼續完善項目建設初期在項目設置、項目配套設施等各方面存在的不足和缺陷，以提高項目服務于區域發展的社會效益目標。同時，政府還應在項目的過渡階段給予相應的政策性支持，以支持項目經營主體進行項目管理與經營，使之在獲得基本的經濟效益的同時保證此類項目社會效益的實現，為區域經濟發展和城市化發展的趨勢服務。

(3)正常經營階段

隨著新興經濟區域城市化建設進程的加快，家居功能配套項目將逐漸擺脫虧損或微利的境況，逐步向市場化方向發展。同時，隨著項目盈利性的不斷增強，政府對其的投入與支持也應該適當進行調整。此時，政府對其的經濟性支持將隨其盈利性指標的不斷提高而相應減少，政策性優惠和支持將成為項目正常運營階段的主要支持方式。在提供必要的政策支持和保障的同時，政府將近一步完善自身對項目的監督監管職能，以保證項目在追求經濟效益的同時創造項目所應承擔的社會效益。

四、商業配套設施的管理模式研究

家居功能配套項目的特征和管理目標為其管理提出了特殊的要求，同時初期階段較少的業務量也給項目經營主體提高自身管理能力提供了充足的時間，家居功能配套項目初級階段的管理應采取以下具體措施:

1.管理水平與服務質量

新興經濟區域的城市化發展絕不是低水平的硬件設施建設過程，而是定位在高端的一種從單一工業模式向城市功能化轉變的發展模式。因此，家居功能配套項目的建設也必須與之相匹配，在項目過渡階段盈利水平較低，業務量相對較小的情況下，正是項目經營主體提高管理水平、提升服務質量的契機。當項目轉入正常經營之后，項目經營主體就會獲得較高的盈利水平，并且能夠與項目快速發展的趨勢相匹配，獲得長期穩定的利潤來源。

2.管理方式

新興經濟區域家居功能配套項目具有自身的特殊性，而項目過渡階段相對較低的管理強度正好為項目經營主體創造了探索管理方式的良好機會，項目的特殊性要求企業采取特殊的經營模式和管理模式，而項目初級階段的管理模式探索為此后正常的項目管理提供了總結經驗的機會和時間，為項目經營主體在家居功能配套項目的項目全生命周期獲得管理的高效率提供了空間，也為企業在項目正常經營階段的盈利水平提供了保障。

3.企業形象

在家居功能配套項目運營的初級階段，企業除了可以積累管理經驗、提升管理水平之外，還可以通過自身所承擔的社會效益職責獲得良好的社會認知，并借此樹立企業品牌形象，提升企業的無形資產。與此同時，在項目初級階段長期無利的情況下承擔項目的經營管理本身也是為政府部分分擔了社會責任，勢必會得到新興經濟區域政府部分的認可，為企業后續發展奠定了良好的基礎，為企業獲得長期的經濟利益提供了保障。

總之，新興經濟區域家居功能配套項目的特殊性決定了項目管理模式的特殊性，項目各影響要素及其相互關系使項目管理的難度進一步加大。項目經營主體應該在充分了解項目特性及其影響要素特征的條件下，努力提高自身管理水平和服務質量，以獲得經濟效益和社會效益兩方面的收益，同時為企業今后獲得長期利潤奠定基礎。

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