價值工程在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制中的運用初探

楊 明

（合肥家天下置業(yè)有限公司，安徽 合肥 230000）

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)問題逐漸增多，必須通過設(shè)計階段造價控制進行資源合理分配，促進資源最大化。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段造價控制方面已經(jīng)取得一定研究成果，但多數(shù)企業(yè)主要以施工階段控制為主，工程造價控制程度有限，不利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。價值工程起源于美國，是現(xiàn)代工程項目管理中的一門技術(shù)科學。雖然價值工程已經(jīng)融入到國內(nèi)房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制中，但在實際應(yīng)用方面仍然存在一定缺陷，需要不斷改進、優(yōu)化。

1 價值工程應(yīng)用現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制有限

在價值工程應(yīng)用方面，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到價值工程在設(shè)計階段造價控制方面的重要性，但在實際應(yīng)用中并沒有發(fā)揮有效作用，難以克服傳統(tǒng)價值工程缺陷問題。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制過程中，不可避免的會面臨成本壓縮與過于追求效果兩大問題。當成本不斷壓縮時，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量便無法得到保障，一味追求房地產(chǎn)產(chǎn)品而忽略成本管理，可能會導致工程項目資金短缺，導致房地產(chǎn)項目經(jīng)營不善，不利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制方面，管理人員無法發(fā)揮出價值工程作用，員工控制行為參與積極性相對偏低，導致工程設(shè)計造價控制效果下降，從而影響到工程項目造價控制結(jié)果。(成本控制成功與失敗對比見圖1)

圖1 成本控制成功與失敗對比

1.2 價值工程團隊管理控制受限

在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段造價控制方面，項目涉及內(nèi)容比較復(fù)雜，相關(guān)影響因素較多，和普通工程項目存在一定差異性[1]。在建筑工程設(shè)計階段造價控制過程中，可能會因為管理人員價值工程應(yīng)用能力不足而影響到建筑項目使用壽命。在價值工程應(yīng)用過程中，價值工程團隊對價值工程使用效果造成的影響較大。相關(guān)研究表明，團隊使用工具、綜合能力等都有可能會影響到價值工程應(yīng)用情況。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制管理方面，若價值工程團隊綜合應(yīng)用水平不足，則項目造價控制風險相應(yīng)增長。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制中，團隊管理人員在價值工程理念認知方面存在一定偏差，導致價值工程使用期間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制特點

在房地產(chǎn)設(shè)計階段中，建筑企業(yè)設(shè)計部門必須嚴格按照相關(guān)任務(wù)委托書規(guī)定要求及合同內(nèi)容進行投資范圍控制。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制方面，一般需要經(jīng)歷方案、初始設(shè)計、技術(shù)設(shè)計與圖紙設(shè)計等階段，通過整體設(shè)計控制進行造價預(yù)估，彌補缺陷。房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制處于動態(tài)變化之中，需要根據(jù)工程實際情況進行相關(guān)造價設(shè)計方案調(diào)整，以防項目造價超出預(yù)算。

房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制項目種類很多，覆蓋范圍比較廣泛，包括前期工程管理階段、土地征用階段與基礎(chǔ)設(shè)施管理階段等，不同階段管理控制目標也不一樣。例如在基礎(chǔ)設(shè)施造價控制階段，設(shè)計人員需要提供綠化建設(shè)、水電設(shè)施與照明設(shè)施等[2]。在具體設(shè)計方面，需要根據(jù)設(shè)計合同規(guī)定內(nèi)容進行基礎(chǔ)設(shè)施費用計算，綜合市場調(diào)研相關(guān)數(shù)據(jù)確定價格范圍。

房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制方案必須具備較強的可塑性，控制各種干擾因素，盡量減少工程項目造價。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目所在環(huán)境地區(qū)存在一定差異性，所以在具體工程造價控制管理過程中可能無法統(tǒng)一預(yù)算標準，需要設(shè)計單位根據(jù)實際情況進行預(yù)算指標合理制定。

3 房地產(chǎn)造價控制中的價值工程運用分析

3.1 房地產(chǎn)方案設(shè)計應(yīng)用

在價值工程應(yīng)用方面，房地產(chǎn)項目方案設(shè)計階段屬于重點內(nèi)容，相關(guān)工作人員必須對項目功能指標進行控制，提高設(shè)計方案合理性。在房地產(chǎn)項目方案設(shè)計方面，建筑企業(yè)設(shè)計部門往往能夠提出多個方案，不同方案施工難度、施工技術(shù)與周一費用等都不一樣。在房地產(chǎn)項目方案設(shè)計階段應(yīng)用方面，價值工程應(yīng)用人員首先需要對項目功能進行歸納、系統(tǒng)分析，建立全面功能指標體系。在房地產(chǎn)施工圖紙設(shè)計過程中，設(shè)計人員可以通過價值工程方法制定初步設(shè)計階段成本控制程序，對房地產(chǎn)項目園林景觀與項目結(jié)構(gòu)等功能指標進行合理制定。尤其是在園林面積與高層建筑物施工圖紙設(shè)計方面，需要應(yīng)用到價值工程方法進行價值系數(shù)計算，擴大項目經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)項目功能分析方面，需要對品牌功能、產(chǎn)品功能與管理服務(wù)功能進行研究。然后，工作人員需要對房地產(chǎn)項目模糊特性進行考慮，通過專家經(jīng)驗進行功能評價指標權(quán)重計算。最后，技術(shù)人員需要明確房地產(chǎn)項目設(shè)計方案功能指數(shù)。技術(shù)人員需要通過技術(shù)經(jīng)濟資料分析獲得成本指數(shù)與價值指數(shù)，通過價值指數(shù)順序排列確定最佳房地產(chǎn)項目設(shè)計方案。

3.2 加強設(shè)計團隊建設(shè)

在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制過程中，建筑企業(yè)必須加強設(shè)計團隊建設(shè)工作，將工程造價應(yīng)用價值有效發(fā)揮出來。房地產(chǎn)工程造價控制工作非常復(fù)雜，并非獨立個體能夠完成，需要專業(yè)價值工程團隊進行項目造價預(yù)算管理控制。在設(shè)計團隊建設(shè)方面，建筑企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計人員預(yù)算知識、價值工程應(yīng)用方法、理念等培訓，及時更新設(shè)計人員工作理念與操作設(shè)施。在價值工程應(yīng)用方面，設(shè)計團隊工作人員必須擁有應(yīng)用理念，在房地產(chǎn)設(shè)計階段中進行價值工程理念運用。在價值工程應(yīng)用流程改進方面，設(shè)計人員需要從建筑設(shè)計設(shè)備、方案與材料等方面進行影響因素分析。比如在房地產(chǎn)設(shè)計方案因素分析方面，需要對方案功能與布局等相關(guān)信息進行整合分析[3]。在建筑材料因素研究方面，需要對建筑材料供應(yīng)商、市場價格與材料性能等相關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計研究。因此在價值工程運用方面，設(shè)計團隊必須做好前期房地產(chǎn)項目相關(guān)資料收集整理工作。

3.3 價值工程應(yīng)用方法分析

在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制中，企業(yè)管理人員需要對價值工程方法進行合理應(yīng)用，以加強項目設(shè)計造價控制。在價值工程運用方面，首先需要對房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制影響項目進行研究，選擇影響力偏大項目為控制對象。例如在市政工程項目設(shè)計方面，工作人員可以通過ABC 分析法對選擇對象影響力進行研究分析，確定最終控制對象。在重點選擇法運用方面，工作人員需要對房地產(chǎn)設(shè)計方案成本進行分類，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法進行對象選擇。重點選擇法是房地產(chǎn)造價設(shè)計階段造價控制中的一種有效手段，能夠集中力量突破重點問題，在短時間內(nèi)尋找到改進對象。在房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制價值工程運用方面，可以通過功能分析開展價值工程活動，利用幾個簡單的詞組將研究對象功能清晰表達出來，突出對象功能特性，使工程項目設(shè)計人員能夠快速了解功能計量、定義與整理等方面內(nèi)容。另外，管理人員需要加強供應(yīng)商考察、施工圖紙審核與部門溝通交流，通過施工技術(shù)方案合理設(shè)計降低廢品率。

4 結(jié)語

綜上可知，造價控制是房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計階段中的核心管理內(nèi)容，對企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展具有直接影響。在房地產(chǎn)項目設(shè)計造價控制方面，企業(yè)原有價值工程已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)發(fā)展需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計造價控制過程中需要對價值工程進行應(yīng)用探索。在具體應(yīng)用方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視價值工程團隊建設(shè)、項目設(shè)計方案應(yīng)用對策探索與應(yīng)用方法合理選擇等，以提高項目造價控制水平。