基于商圈理論的社區商業開發模式構建

夏羿

內容摘要：社區商業的出現不僅解決了社區居民日常生活需求的問題，而且作為一種基礎型商圈對整個城市的商業也起到了補充作用，是整個城市商業構成不可或缺的一部分。我國社區商業起步較晚，同時發展較不平衡，目前存在問題主要有：規模發展不均衡、業態布局不合理以及運營管理不規范等。基于此，本文立足于商圈理論，通過對國外社區商業發展經驗的借鑒，并對影響社區商業開發的因素進行分析，找到適合我國社區商業的開發模式，并結合本文的研究結果，提出我國社區商業發展的啟示，以期對未來的研究提供借鑒。

關鍵詞：商圈理論 ? 社區商業 ? 開發模式

伴隨經濟社會的發展，社區商業應運而生。社區商業于上世紀50年代在美國逐步發展起來，極大改善了美國居民生活的便利性，并隨之向全世界擴展。當前，社區商業得到了前所未有的發展空間，主要是因為城市商業中心的飽和以及城市中心人口外擴。然而我國社區商業起步較晚，且發展不平衡。隨著社會經濟的不斷發展，人民消費需求不斷提高，對商業網點的需求越來越大;隨著人口郊區化現象的不斷擴大，如何滿足這部分居民的生活需求也得到了更多重視;城市交通狀況惡化，擁擠堵車現象嚴重，如何能讓居民在平時方便快捷購物也是需要考慮的問題。在這一背景下，發展社區商業已經成為各大城市商業發展規劃中一個必要的課題，找到適合我國的社區商業開發模式具有重要意義。

我國社區商業發展現狀與趨勢分析

（一）我國社區商業發展現狀

我國社區商業發展起步較晚，仍處在摸索階段，大部分城市還未意識到社區商業的重要性，缺乏相關政策法規與市場經濟手段的配合運作，以及對國外先進經驗的吸收和轉化運用。主要問題表現如下：

1.規劃布局不合理。規劃布局的不合理主要表現為兩方面：首先，現有的商業網點布局不合理，發展方向無序，與社區不配套，甚至還有的對居民生活環境造成擾亂。其次，隨著城市人口郊區化現象的日趨擴大，郊區居民日益增多，但是商業設施建設跟不上發展，新建郊區社區缺乏必要的商業設施網點，不能滿足郊區居民的日常生活需求。

2.零售業態單一。目前的社區商業還是以集貿市場、雜貨店等一些較為落后的零售業態為主，缺乏大型的綜合超市、便利店、連鎖商店等現代化零售業態，既不能滿足人們生活的需求，也不能促進整個城市商業的發展。

3.社區商業規模不當。我國社區商業的規模常常出現兩種相反的情況：第一種情況，規模偏小，有時完全達不到社區商業的要求，不能滿足社區居民的日常生活需求;第二種情況，房地產商一味追求利潤的最大化，盲目開發，造成規模過大，商業面積過剩而閑置，造成資源浪費。

4.社區商業缺乏統一管理。由于沒有相關的管理制度與條列，依然沿用的是舊的管理模式，隨意性和主觀性較強，整個經營無序甚至有些混亂，既不能切實做到滿足居民的日常生活需求，也降低了社區商業網點本身的競爭力和吸引力。

（二）我國社區商業發展動因分析

1.社會消費品零售總額的增加。我國近幾年經濟發展迅速，社會消費品零售總額穩步增加，年均增速超過15%，但還未到飽和程度，還有巨大的發展空間，從而需要進一步擴大消費市場，拓展商業空間，增加零售業網點。

2.城市化速度加快，人口郊區化現象明顯。隨著城市的發展，在相對有限的城市中心地段居住的人口數量會逐步趨于飽和，那么外遷則成為一個必要的發展階段，即居民居住郊區化。以北京為例，從上世紀80年代開始，居民居住郊區化現象就已經開始，城市中心人口逐步外擴，由1990年的233.7萬人減至2000年的211.5萬人，再到2015年的198.8萬人。相反，郊區人口由398.9萬人增加至638.9萬人，而且隨著地鐵、城鐵等軌道交通的發展，給郊區居民工作、生活提供了更多便利。20多年的時間，北京市居民居住范圍已經由以前的三環以里擴展到了五環以外，出現了諸如回龍觀、天通苑等居住區，近郊區的其他房地產樓盤項目也處于建設中，人口郊區化現象愈加明顯。隨著居住區的郊區化，則相應的附屬設施也應該相應展開，而作為滿足郊區居民日常生活消費的社區商業設施更加需要大力規劃與發展。

3.交通因素的影響。隨著經濟的增長，居民生活水平也逐步提高，其中一個很重要的指標是私家車數量的增長，但隨著車輛的增加，則必然會導致城市道路擁堵的發生。而城市道路擁堵又會影響居民出行消費。在一般的日常生活消費中，居民更偏向于短距離消費，即僅依靠步行或自行車，在短時間內即可到達，即在居住區范圍內消費。這就需要發展居民居住區范圍內的消費市場，從而更好滿足居民的日常消費，這也就為發展社區商業提供了前提和創造了條件。而且隨著減少乘車出行購物，對城市環境也起到了改善和保護作用。

（三）我國社區商業發展趨勢分析

商務部發布的《“十二五”時期促進零售業發展的指導意見》中明確指出，將適度發展大型商業網點，加強社區配套商業設施建設，引導專業市場及物流配送中心集聚發展，形成以城市中心商業區為核心、城市區域商業中心為骨干、社區商業為基礎的商業格局。因此，我國社區商業的發展趨勢大致如下：

1.統一規劃，科學布局。統一規劃，能確保社區商業與城市發展相一致，這樣能使社區商業在正確道路上健康發展，從而也使整個城市的商業布局趨于合理?？茖W布局，能使社區商業在一個合適的規模下發展，在滿足居民日常生活需求的基礎上，進行科學的預測和分析，從而決定商業網點的選址、布局以及業態組合方面合理化，適應社會的發展。

2.重點發展現代零售業態。在社會經濟發展如此迅速、居民生活水平日益提高的大環境下，社區商業也需要適應時代的變化。傳統的、落后的零售業態已經不能滿足居民的消費需求，先進的零售業態具有綜合性與專業性的特點，既能滿足居民的消費需求，提升社區形象，又能與城市社會發展相符合，促進商業發展。

3.完善的管理制度。社區商業在開發后沒有完善的管理制度是不行的，良好的管理制度能確保社區商業在后期能按照最初既定的目標和方針運作下去，同時也對各個零售網點起到監督和約束作用，使之能正常為居民提供各項服務，提升社區形象，與整個城市社會和諧發展。