參與農房流轉的會計處理

隨著城鄉一體化進程的逐步推進，各地為促進農村休閑旅游、度假養老、娛樂經營等鄉村產業的發展，流轉農村空置農房的現象日益頻繁。村集體和各類農村經營主體參與農房流轉是新興業務，該類業務如何核算在制度上尚屬于空白，本文特舉幾個具體實例，和大家共同探討。

一、獲得農房時的會計核算

農業經營主體參與農房流轉主要形式有四種，即“村集體+農戶”“合作社+農戶”“企業+農戶”“合作社+企業”，獲得方式為租入或吸收入股。

【例1】××村委會為解決村民的養老問題，按照“村委會+農戶”的運行模式，吸收農戶閑置的農房入股經營，建設村養老院，參與農戶10戶，農房評估價值125萬元，年末農戶作為股東參與分紅。

借：固定資產 1 250 000

貸：實收資本（股本）1 250 000

【例2】××養殖合作社租入農戶農房3間作倉庫使用，協議租金每年價格2萬元，期限為5年。

借：經營支出 20 000

貸：銀行存款（現金） 20 000

【例3】××養殖合作社年初以長期租賃方式租賃幾家農戶閑置農房，改造后作為養殖用房使用，評估價值40萬元，最終確定協議價格為60萬元，協議約定每年年末支付農戶6萬元，分10年付清，房屋及土地使用權歸合作社所有，預計殘值5萬元，第十年合同到期，合作社實際獲得殘值收入4萬元，發生清理費用0.5萬元（假定不考慮資金時間價值）。

【解析】合作社以長期租賃方式租賃農戶農房，農戶完全放棄了該房屋的所有權。因集體土地不能買賣，只能租賃，合作社實質上獲得了房屋及土地的使用權，相當于購買了該項資產，應作為購買固定資產處理，并按照規定計提折舊，年折舊額=（600000-50000）/10=55000元。

年初

借：固定資產 600 000

貸：應付款 600 000

每年年末

借：應付款 60 000

貸： 銀行存款 60 000

借：經營支出 55 000

貸：累計折舊 55 000

第十年合同到期

發生清理費用

借：固定資產清理 5 000

貸：銀行存款 5 000

獲得殘值收入

借：銀行存款 40 000

貸：固定資產清理 40 000

借：固定資產清理 35 000

貸：其他收入 35 000

二、支付農戶參股分紅的會計核算

【例4】××養殖合作社采取“合作社+農戶”的方式進行運營，吸收農戶甲、乙以農房入股，分別為價值30萬元、20萬元。經甲、乙同意將農房拆掉，重新建設養殖房。年底該合作社運管狀況良好，獲得盈余20萬元，合作社首先按照和成員的交易額進行初次分紅15萬元，隨后又決定按照入股份額進行分紅，假定其他股東份額為150萬元。

首先確定合作社可二次分紅的盈余額=20-15=5萬元。

然后計算甲乙雙方可獲得的分紅額：

甲可獲得分紅額=5×30/（150+30+20）=0.75萬元

乙可獲得分紅額=5×20/（150+30+20）=0.5萬元

提取時

借：盈余分配 12 500

貸：應付剩余盈余

—農戶甲 7 500

—農戶乙 5 000

支付時

借：應付剩余盈余

—農戶甲 7 500

—農戶乙 5 000

貸：銀行存款（現金） 12 500

三、取得農房再流轉的核算

【例5】××富民合作社采取“合作社+企業”方式進行運作，由村富民合作社負責集中閑置農房，農戶以入股合作形式參與經營，合作社獲得該農房后又轉租給A企業，土地連同農房價值100萬元，租期10年，每年收取固定租金20萬元，由A企業負責進行改造和經營，建設農家樂項目，該項目產權歸合作社，A企業只有使用權，合作社當年提取并分給農戶紅利10萬元。

合作社吸收農戶入股時

借：固定資產 1 000 000

貸：實收資本（股本）1 000 000

取得A企業租金時

借：銀行存款 200 000

貸：經營收入 200 000

提取時

借：盈余分配 100 000

貸：應付剩余盈余—各農戶100 000

支付時

借：應付剩余盈余—各農戶100 000

貸：銀行存款（現金） 100 000