商業(yè)銀行如何在住房租賃市場實現(xiàn)主動轉(zhuǎn)型

王曉東

【摘 要】近些年來，國家對于住房租賃市場的關(guān)注度提升，分別從法律、金融、財政等方面出臺了許多規(guī)范性文件，以培育良好的住房租賃市場。具體到金融領(lǐng)域，住房租賃過程中各個領(lǐng)域以及各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的金融需求也不斷增加。

鑒于此，商業(yè)銀行需要繼續(xù)探索住房租賃金融業(yè)務(wù)，滿足社會個體多層次、個性化的住房租賃金融需求，積極迎接挑戰(zhàn)，更好地履行社會賦予商業(yè)銀行的相關(guān)責(zé)任。本文就住房租賃市場的問題予以分析，闡述問題成因的同時，提出自己關(guān)于商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的看法，以供相關(guān)部門借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】住房租賃；商業(yè)銀行；貸款；金融

一、住房租賃市場存在的問題

（一）住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性

過去一段時間內(nèi)，受到地方政府經(jīng)濟發(fā)展政策以及住房分配貨幣改革的影響，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域變化速度較快，商品房銷售量、銷售金額都達到了世界級水準，由此出現(xiàn)了“重銷售、輕租賃”“重投資、輕租賃”的市場格局，各個商品房銷售價格持續(xù)走高[1]。在這種背景下，住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性，典型表現(xiàn)在個人出租成為住房出租市場的主導(dǎo)力量。從投資角度而言，個人出租雖然能夠使社會個體資產(chǎn)保值增值，但不利于住房租賃市場的整體發(fā)展。這是因為個人出租最大的特點就是房屋供給缺乏穩(wěn)定性，房屋分散在城市各個角落，難以給租戶以較好的體驗感。

（二）租賃市場欠缺穩(wěn)定性

一方面，當(dāng)前我國以個人租賃為主導(dǎo)的租賃市場中，不僅房源較為分散，房源信息不對稱、租賃信息不對等問題也較為突出。這是因為，個人租賃市場難以形成規(guī)模化、集成化效應(yīng)，難以形成相對穩(wěn)定的住房租賃市場[2]。另一方面，個人租戶數(shù)量上以及資源上的局限性決定了其無法有效對租賃市場進行有機整合，難以實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，阻礙了住房租賃市場的健康發(fā)展。

二、住房租賃市場存在問題的原因分析

（一）國家政策以及立法滯后

從現(xiàn)階段我國住房租賃市場中的亂象以及存在問題來看，最根本的原因在于國家在該領(lǐng)域缺乏較為明確的政策以及法律法規(guī)，無法為市場主體的相關(guān)經(jīng)濟行為、投資行為提供有效指引[3]。同時，國家政策以及立法的滯后，也是影響商業(yè)銀行進軍該領(lǐng)域的重要阻礙以及主要挑戰(zhàn)。商業(yè)銀行在與開發(fā)商或者其他市場經(jīng)濟主體合作過程中風(fēng)險增加，難以大幅度為租戶以及消費者提供多元化的住房租賃金融服務(wù)。除此之外，部分地區(qū)較為傾向于住房銷售，希望通過土地財政來提升本區(qū)域整體GDP水平，社會個體在擁有購房資格的前提下，更愿意將資本投入到住房購買市場用于投資，導(dǎo)致住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)欠缺合理性，影響商業(yè)銀行的試水意愿。

（二）租賃市場缺乏有效管控手段

當(dāng)前我國在該領(lǐng)域缺乏一個專職管理機構(gòu)，難以有效監(jiān)管并處罰“黑中介”干擾市場的行為，無法及時對租戶的權(quán)益進行保障，加劇了租賃市場的不穩(wěn)定性。除此之外，由于缺乏專門化的管理機構(gòu)，所以無法從配套制度、配套服務(wù)上來推動住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展，部分商業(yè)銀行基于風(fēng)險考量以及投資回報率的考量，進軍住房租賃市場的意愿較低。尤其是對于長租領(lǐng)域，許多商業(yè)銀行仍然觀望不前，尚未探索出清晰、具體、有效的住房租賃金融服務(wù)盈利模式。

三、商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的實施

（一）深化與政府之間的合作，提升政策以及法律法規(guī)的把握力度

商業(yè)銀行在實施住房租賃戰(zhàn)略過程中，要加強與政府相關(guān)部門之間的聯(lián)系，取得政府的支持。第一，商業(yè)銀行要積極參與以政府為主導(dǎo)的金融服務(wù)項目當(dāng)中，了解本區(qū)域政府對于住房租賃市場的發(fā)展規(guī)劃，在參考規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定住房租賃戰(zhàn)略，提升住房租賃金融業(yè)務(wù)的科學(xué)性、可行性以及合理性。第二，商業(yè)銀行要進一步提升對政策以及法律法規(guī)的把握力度，立足于政策以及法律法規(guī)開展相關(guān)住房租賃金融業(yè)務(wù)。對于政策不明、法律法規(guī)表述不清的事項，可以在征求政府相關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上決定是否開展相關(guān)工作。第三，商業(yè)銀行要依托自身在信息化建設(shè)層面的優(yōu)勢，配合政府建設(shè)住房租賃信息服務(wù)平臺，形成集房源信息、住房需求信息、開發(fā)貸款、租賃運營、租賃后期管理為一體的信息服務(wù)平臺，建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，更好地提升租賃市場的穩(wěn)定性，優(yōu)化租賃市場結(jié)構(gòu)。

（二）深化與企業(yè)之間的合作

未來隨著國家對于住房租賃市場關(guān)注度提升以及“只住不炒”“租購并舉”政策的繼續(xù)推行，開發(fā)商加入住房租賃資產(chǎn)運營中的意愿會提升。基于此，商業(yè)銀行要積極開展住房租賃的貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)新貸款服務(wù)產(chǎn)品，切實滿足開發(fā)商在住房租賃市場領(lǐng)域的融資需求。例如，商業(yè)銀行可以針對本地區(qū)住房租賃資產(chǎn)運營項目的特點，為開發(fā)商提供一站式、定制式的金融貸款服務(wù)，保障開發(fā)商項目開發(fā)資金，實現(xiàn)資金利用效能最大化。除此之外，商業(yè)銀行要探索住房租賃資產(chǎn)證券化模式，創(chuàng)新金融工具，從租金收益的角度來設(shè)計資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，緩解企業(yè)在還本付息層面的壓力，激發(fā)企業(yè)貸款意愿，推動企業(yè)資產(chǎn)運營，實現(xiàn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的互利共贏。

（三）推動商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展

商業(yè)銀行要繼續(xù)推行并完善個人租賃貸款，滿足租戶貸款需求。所謂個人租賃貸款，也就是說商業(yè)銀行將租金貸款給租戶，租戶則按照一定的利息對商業(yè)銀行履行還本付息義務(wù)的一種貸款。個人租賃貸款能夠緩解租客在資金上的緊張性，滿足租戶穩(wěn)定居住權(quán)的需求。需要注意的是，商業(yè)銀行在推行住房租賃業(yè)務(wù)過程中要充分考量客戶本身信用情況，合理放貸。除此之外，商業(yè)銀行還可以探索將個人定期理財、租賃貸款利益優(yōu)惠、公積金抵扣房租等有機結(jié)合起來，探索新型貸款業(yè)務(wù)模式以及理財模式，增強客戶與商業(yè)銀行之間的黏性，提升客戶對商業(yè)銀行工作的體驗感、滿意感以及認可度。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，“只住不炒”“租購并舉”仍然是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的主基調(diào)，住房租賃市場廣闊的前景使得越來越多的社會資本流向該領(lǐng)域，也刺激了該領(lǐng)域金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。作為一項新業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行在該領(lǐng)域可供借鑒的經(jīng)驗以及理論參考較少。因此，如何在防范風(fēng)險的前提下，有效推動商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的實施，則成為當(dāng)前經(jīng)濟學(xué)界以及商業(yè)銀行相關(guān)工作人員重點關(guān)注的問題。本文認為，商業(yè)銀行在推行住房租賃戰(zhàn)略的過程中，仍然要堅持“審慎經(jīng)營”的基本原則，充分考量市場回報率、法律法規(guī)以及政策，平衡好收益與風(fēng)險之間的關(guān)系，推動住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展的同時，為商業(yè)銀行創(chuàng)造更多的效益。