房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會計處理案例分析

張鳴良

【摘 要】從目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人的增值稅核算出發(fā)，結(jié)合《增值稅會計處理規(guī)定》，從具體案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會計處理作進一步分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；增值稅；會計處理

為了進一步落實財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》 [1]，財政部發(fā)布《增值稅會計處理規(guī)定》[2]。下面我們從具體案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人的增值稅會計處理作進一步分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人增值稅會計處理的案例

志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為增值稅一般納稅人，2017年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：（1）1月10日，通過出讓方式從政府部門取得土地使用權(quán)，全部用于開發(fā)商品房，支付土地價款11 100 000元，取得財政票據(jù)，交納契稅333 000元。（2）2月1日，支付設(shè)計費1 060 000元，取得專用發(fā)票，注明金額1 000 000元、稅額60 000元。（3）2月6日，預付建筑費3 090 000元，取得專用發(fā)票，注明金額3 000 000元、稅額90 000元。（4）2月15日，購買甲材料23 400 000元，取得專用發(fā)票，注明金額20 000 000元、稅額3 400 000元，款項通過銀行支付。（5）2月28日，增值稅處理。（6）3月13日，預售建筑面積3 000平方米商品房，每平方米6 660元（含稅），開具增值稅普通發(fā)票。（7）4月3日，申報納稅期預繳增值稅。（8）10月16日，工程竣工，可供銷售建筑面積合計10 000平方米。結(jié)算建筑費10 300 000元，支付剩余建筑費7 210 000元，取得專用發(fā)票，注明金額7 000 000元、稅額210 000元。（9）10月26日，將7月預售建筑面積3 000平方米商品房交付購房者。（10）10月31日，增值稅處理。（11） 11月22日，銷售剩余建筑面積7 000平方米商品房并交付購房者，每平方米6 660元（含稅），開具增值稅普通發(fā)票。（12）11月30日，增值稅處理。（13）12月20日，申報納稅期繳清增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅一般納稅人會計處理的案例分析

業(yè)務(wù)（1）：支付土地價款和契稅。（單位：元，下同）

借：開發(fā)成本 11 100 000

貸：銀行存款 11 100 000

借：開發(fā)成本 333 000

貸：銀行存款 333 000

業(yè)務(wù)（2）：支付設(shè)計費。

借：開發(fā)成本 1 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 60 000

貸：銀行存款 1 060 000

業(yè)務(wù)（3）：預付建筑費，取得專用發(fā)票。

借：預付賬款 3 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 90 000

貸：銀行存款 3 090 000

業(yè)務(wù)（4）：購買甲材料。

借：開發(fā)成本 20 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 3 400 000

貸：銀行存款 23 400 000

業(yè)務(wù)（5）：2月末增值稅處理。當月銷項稅額為0，進項稅額=60 000+90 000+3 400 000=3 550 000元，進項稅額3 550 000元不足抵扣，可以轉(zhuǎn)結(jié)下期繼續(xù)抵扣。

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 3 550 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）3 550 000

“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目2月末借方余額3 550 000元。

業(yè)務(wù)（6）：預售商品房，收到預收款，開具普通發(fā)票，納稅義務(wù)未發(fā)生，不計算銷項稅額。

借：銀行存款 19 980 000

貸：預收賬款 19 980 000[3 000*6 660]

業(yè)務(wù)（7）：4月份申報納稅期預繳增值稅。

借：應(yīng)交稅費——預交增值稅 540 000[19 980 000/（1+11%）*3%]

貸：銀行存款 540 000

業(yè)務(wù)（8）：工程竣工，結(jié)算建筑費。

借：開發(fā)成本 3 000 000

貸：預付賬款 3 000 000

借：開發(fā)成本 7 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 210 000

貸：銀行存款 7 210 000

借：開發(fā)產(chǎn)品 42 433 000

貸：開發(fā)成本 42 433 000

[11 100 000+333 000+1 000 000+20 000 000+3 000 000+7 000 000]

業(yè)務(wù)（9）：將預售商品房交付購房者，納稅義務(wù)發(fā)生，應(yīng)計算銷售稅額。

借：預收賬款 19 980 000

貸：主營業(yè)務(wù)收入[3 000*6 660/（1+11%）] 18 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）[18 000 000*11%]1 980 000

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 330 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品[11 100 000*0.3 /（1+11%）*11%] 330 000

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 540 000

貸：應(yīng)交稅費——預交增值稅 540 000

業(yè)務(wù)（10）：10月末增值稅處理。當月銷項稅額1 980 000元，進項稅額=330 000+210 000=540 000元，上期留抵稅額3 550 000元。進項稅額2 110 000元不足抵扣，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。未抵減完的預繳稅款540 000元，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 1 440 000

貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅[1 980 000-330 000-210 000]1 440 000

“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目10月末借方余額2 650 000元[3 550 000+540 000-1 440 000]。

業(yè)務(wù)（11）：銷售剩余商品房并交付購房者。

借：銀行存款 46 620 000

貸：主營業(yè)務(wù)收入[7 000*6 660/（1+11%）] 42 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 4 620 000[42 000 000*11%]

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 770 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品[11 100 000*0.7/（1+11%）*11%] 770 000

借：主營業(yè)務(wù)成本 28 933 100

貸：開發(fā)產(chǎn)品[42 433 000*0.7-770 000] 28 933 100

業(yè)務(wù)（12）：11月末增值稅處理。當期銷項稅額=4 620 000-770 000=3 850 000元，上期留抵稅額2 110 000元，上期未抵減完的預繳稅款540 000元。應(yīng)繳納增值稅=3 850 000-2 110 000-540 000=1 200 000元。

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 3 850 000

貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅[4 620 000-770 000]3 850 000

“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目11月末貸方余額1 200 000元[3 850 000-2 650 000]。

業(yè)務(wù)（13）：12月份申報納稅期繳清增值稅。

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 1 200 000

貸：銀行存款 1 200 000

繳清增值稅時，“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目結(jié)平。

【參考文獻】

[1] 財政部、國家稅務(wù)總局. 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[EB/OL].財政部網(wǎng)站。

[2] 財政部. 增值稅會計處理規(guī)定（財會[2016]22號） [EB/OL]. 財政部網(wǎng)站。