旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估方法之探討

【摘 要】 在促進全域旅游發(fā)展的過程中，加大對旅游資源開發(fā)管理的資金投入是重要環(huán)節(jié)，而資金渠道的完善和升級，必須引入社會資本，實現(xiàn)市場化運作。社會資本參與政府旅游項目的關(guān)鍵前提之一，是完善旅游資源經(jīng)濟價值評估體系，合理認(rèn)定旅游資源經(jīng)濟價值，為投資決策提供依據(jù)。同樣，在旅游項目投資決策中，旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估也是一個難題，傳統(tǒng)評估研究方法得出的結(jié)論難以獲得社會投資方和政府的雙重認(rèn)可。

【關(guān)鍵詞】 旅游 價值評估 實物期權(quán)

一、評估方法分析

1、收益還原法。收益還原法又稱收益現(xiàn)值法，屬于資產(chǎn)評估方法，是指在綜合考慮旅游地資源情況、地理區(qū)位、經(jīng)濟社會發(fā)展水平的基礎(chǔ)上評估景區(qū)開發(fā)價值和產(chǎn)權(quán)價值。收益還原法被廣泛應(yīng)用于收益性地產(chǎn)項目估值，進而被引入景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估之中，旅游資源經(jīng)營權(quán)可以帶來預(yù)期收益，通過對預(yù)期收益的估算，可以得出旅游資源經(jīng)營權(quán)在評估時點的公允價值。

應(yīng)用收益還原法評估旅游資源經(jīng)營權(quán)價值的思路是，對未來預(yù)期收益以及資本化率進行估算，再對各收益期的預(yù)期收益按照一定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，得到的現(xiàn)值總和，即為景區(qū)旅游資源經(jīng)營權(quán)價值。假設(shè)買方擁有完全的市場信息，則其對于旅游資源經(jīng)營權(quán)的出價，理論上應(yīng)該小于或等于估算出的未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，這是收益還原法的內(nèi)在邏輯。

2、重置成本法。重置成本法是用重置資源所需花費的成本與貶值量求差得到評估價值，該方法適用于可以確定勞動轉(zhuǎn)移價值和勞動創(chuàng)造價值的旅游資源。

該方法對于旅游資源的效用價值難以作出全面的反映，對于旅游資源的市場供求關(guān)系也不能作出客觀的反映，因此在旅游資源價值評估中的應(yīng)用受到局限。

3、市場價值法。市場價值法是關(guān)注市場上近期交易的旅游資源，從中尋找與標(biāo)的資產(chǎn)相同或相似的項目，參照其交易價格，對相應(yīng)參數(shù)進行對比，并根據(jù)資產(chǎn)特性對參數(shù)進行適當(dāng)調(diào)整，然后估算評估價值的方法。

我國尚未建立旅游資源資產(chǎn)的一級交易市場，作為一種特殊的資源資產(chǎn)，旅游資源資產(chǎn)的市場交易案例較少且難以獲得具體信息，其價值的構(gòu)成因素十分復(fù)雜，因此該方法的實際應(yīng)用受到很大限制。

4、實物期權(quán)法。基于凈現(xiàn)值法的傳統(tǒng)投資理論缺乏對不可逆性、不確定性及投資實際選擇之間內(nèi)在關(guān)系的考慮，無法就動態(tài)變化的不確定性對管理者延遲投入、繼續(xù)投入、擴大或減少投入、放棄和轉(zhuǎn)移等動態(tài)的決策靈活性價值進行正確評估，因而難以對旅游項目投資作出科學(xué)的分析和估價。

建立在金融期權(quán)思想基礎(chǔ)之上的實物期權(quán)方法彌補了傳統(tǒng)投資決策理論和方法的缺陷，其重要特征是將投資決策與市場估價融為一體[3]，從而可以提供科學(xué)和可操作的投資決策分析方法和估價模型。基于期權(quán)思想的旅游資源資產(chǎn)估價方法考慮了未來的不確定性，這種估價方式傳遞了更多市場信息，提供了投資機會的價值判斷。與傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法相比，實物期權(quán)法可以根據(jù)未來可能會出現(xiàn)的情況進行相應(yīng)的決策，同時兼顧項目所附帶的選擇權(quán)價值，盡可能客觀地反映項目的實際價值。避免旅游項目投資價值被低估，導(dǎo)致決策的短視，造成項目投資不足。

進行旅游投資項目估價時，項目隱含的期權(quán)價值使得投資者面臨著權(quán)利的選擇，因此旅游投資項目估價可以參考期權(quán)定價理論，這是一種新的理論方法。將項目價值與風(fēng)險、結(jié)構(gòu)綜合考慮，使不確定性如何影響項目價值更為清晰，減少傳統(tǒng)估價方法對不確定因素的忽略而導(dǎo)致的誤判。

旅游景區(qū)經(jīng)營本身具有很大的不確定性，這個行業(yè)特征意味著傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估方法并不適用于景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估，而實物期權(quán)方法對于不確定性較強的景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估恰恰顯現(xiàn)出獨特的優(yōu)勢。我國處于大力發(fā)展旅游業(yè)的階段，在國家扶持政策鼓勵下，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅瑢嵨锲跈?quán)方法不但考慮了旅游景區(qū)過去和當(dāng)前的資產(chǎn)盈利價值，也考慮到其未來的潛在發(fā)展機會價值。

二、評估方法的適用性

收益還原法、重置成本法、市場價值法都是基于資產(chǎn)評估理論，屬于資產(chǎn)評估方法，收益還原法著眼于未來的收益，主要適用于整體資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評估，重置成本法需要依托歷史成本數(shù)據(jù)，主要適用于可重置固定資產(chǎn)的評估，而市場價值法著眼于現(xiàn)行價值，主要適用于單項可比資產(chǎn)的評估。這三種方法對相關(guān)數(shù)據(jù)的要求較高，因此在適用性上具有較大的局限性，其評估結(jié)果也存在分歧。

傳統(tǒng)的投資決策方法一般具有以下假設(shè)前提：一是項目未來現(xiàn)金流基本確定;二是項目投資可逆轉(zhuǎn);三是投資柔性小，即要么同意該項投資，要么否決。傳統(tǒng)的項目評估方法忽略了項目隱含的戰(zhàn)略價值，而實物期權(quán)方法運用期權(quán)博弈理論，考慮了項目投資中的不可逆性和不確定性[1]。

三、思考與總結(jié)

我國旅游消費需求正在呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，旅游投資總量顯著提高，旅游業(yè)的發(fā)展正處于黃金期，對于旅游產(chǎn)業(yè)的投資，旅游景區(qū)投資是重點領(lǐng)域之一。對于旅游景區(qū)的投資，一般具有投資周期長、資金規(guī)模大、不確定性強等特點。

傳統(tǒng)的廣泛應(yīng)用于其他類資產(chǎn)評估的收益還原法、市場價值法、重置成本法，在旅游資源經(jīng)營權(quán)價值評估中都表現(xiàn)出明顯的局限性，對于促進旅游市場開發(fā)投資、引入社會資本難以發(fā)揮積極作用。實物期權(quán)理論為旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值評估提供了全新的思路。

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作者簡介：鄭稼宏（生于1982年），女，山西大同人，經(jīng)濟師，本科學(xué)歷，研究方向：項目投融資。