上市房企的現(xiàn)金流如何管控

摘要：加大營銷力度，促進(jìn)銷售回款增加企業(yè)自有資金比例，經(jīng)營現(xiàn)金流大幅增加。放緩拿地節(jié)奏，減少現(xiàn)金支出，保障企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定。積極籌集外部資金，確保融資渠道穩(wěn)定順暢。對于大型上市房企而言，可圍繞主業(yè)發(fā)展協(xié)同業(yè)務(wù)，促進(jìn)主業(yè)資源再挖掘和可持續(xù)增長，同時(shí)應(yīng)避免盲目多元化，防控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。對于中型上市房企來說，需提高資金投資效率降低去化風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理能力，平衡好規(guī)模擴(kuò)張和資金安全的關(guān)系。對于部分小型上市房企來說，城市投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，融資成本和土地成本仍處于高位，項(xiàng)目去化能力不足，將面臨較大現(xiàn)金流短缺壓力，應(yīng)加快轉(zhuǎn)型或加強(qiáng)戰(zhàn)略合作，提高可持續(xù)發(fā)展能力。

關(guān)鍵詞：銷售回款;拿地節(jié)奏;減少支出;融資渠道;戰(zhàn)略合作

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0050-52 收稿日期：2019-06-15

2018年，在“房住不炒”定位不變，調(diào)控政策頻出，市場不確定性加大的背景下，保障安全的資金鏈、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營成為房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)。在此背景下，上市房企深入學(xué)習(xí)現(xiàn)金流管控之道，多措并舉緩解企業(yè)資金壓力。

2018年，上市代表房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值為32.58億元，同比增速由2017年的-38.53%上升至34.21%，企業(yè)現(xiàn)金狀況良好，資金壓力得到有效緩解（見圖1）。深入其中來看，上市代表房企現(xiàn)金情況顯著改善主要得益于以下三個(gè)方面的變化：

加大營銷力度，促進(jìn)銷售回款增加企業(yè)自有資金比例，經(jīng)營現(xiàn)金流大幅增加。2018年，市場逐步轉(zhuǎn)冷，企業(yè)為保證充足的現(xiàn)金流抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，快營銷促回款，上市代表房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額同比大幅上升至35.27億元，現(xiàn)金流壓力有所減輕（見圖2）。其中碧桂園堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，強(qiáng)化合同銷售及回款，房地產(chǎn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約4557.9億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)91%，為保障穩(wěn)健的經(jīng)營性現(xiàn)金流打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);萬科2018年將回款指標(biāo)作為優(yōu)先于銷售額、利潤等的核心指標(biāo)，制定6300億元回款金額，以充裕現(xiàn)金流應(yīng)對行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來;龍光保持多年的高銷售回款率，現(xiàn)金流長期保持良好狀態(tài)，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)投資奠定基礎(chǔ)。

放緩拿地節(jié)奏，減少現(xiàn)金支出，保障企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定。2018年房地產(chǎn)上市公司普遍采用謹(jǐn)慎拿地策略，上市代表房企投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額均值同比減少8.21%至-62.70億元，拿地金額均值同比下降23.6%，拿地金額占銷售額比重均值為34.02%，較上年下降22.73個(gè)百分點(diǎn)（見圖3）。其中，碧桂園、萬科、中國恒大、保利2018年拿地金額同比分別減少41.74%、38.26%、66.20%、30.31%.土地投資策略更加審慎。

積極籌集外部資金，確保融資渠道穩(wěn)定順暢。2018年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)5488.67億元，同比增長65.55%，海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)3621.44億元，同比增長29.82%（見圖4）。部分優(yōu)秀上市房企把握融資窗口期，加大籌措資金力度，緩解企業(yè)資金壓力。如萬科2018年共發(fā)行信用債約245億元，海外債發(fā)行規(guī)模約154.6億人民幣，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本;中國恒大借助海外債和ABS保障資金需求，發(fā)行海外債融資約354.35億元，ABS融資約79.67億元。

隨著調(diào)控政策持續(xù)，市場不確定性正在逐漸增加，競爭日漸白熱化，對于上市房企來說，加速去化、保持較好的銷售回款水平成為提高資金鏈安全的關(guān)鍵點(diǎn)。

對于大型上市房企而言，可圍繞主業(yè)發(fā)展協(xié)同業(yè)務(wù)，促進(jìn)主業(yè)資源再挖掘和可持續(xù)增長，同時(shí)應(yīng)避免盲目多元化，防控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

對于中型上市房企來說，需提高資金投資效率降低去化風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理能力，平衡好規(guī)模擴(kuò)張和資金安全的關(guān)系。

對于部分小型上市房企來說，城市投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，融資成本和土地成本仍處于高位，項(xiàng)目去化能力不足，將面臨較大現(xiàn)金流短缺壓力，應(yīng)加快轉(zhuǎn)型或加強(qiáng)戰(zhàn)略合作，提高可持續(xù)發(fā)展能力。